---
title: "Cách đặt cọc mua bán nhà đất an toàn hiệu quả"
author: "LS Ngọc Blue"
date: "2022-08-31"
lastmod: "2022-08-31"
url: "https://luatnbs.com/cach-dat-coc-mua-ban-nha-dat-an-toan-hieu-qua/"
---

# Cách đặt cọc mua bán nhà đất an toàn hiệu quả

Khi bạn đã tìm được căn nhà, thửa đất, hai bên mua bán đều ưng ý rồi thì có lẽ điều đầu tiên mà nhiều người nghĩ đến đó là sẽ đặt cọc để mua bán nhà đất đó.

Vậy bạn có nên đặt cọc mua bán nhà đất không? Việc đặt cọc liệu đã an toàn và chắc chắn chưa? Bạn cần làm gì để đặt cọc mua bán nhà đất an toàn?

![dat coc mua ban nha dat](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2020/04/dat-coc-mua-ban-nha-dat.jpg)

Bài viết này sẽ giải đáp cho bạn tất cả những vấn đề đó.

MỤC LỤC BÀI VIẾT

- [Ưu điểm của đặt cọc mua bán nhà đất](#uu-diem-cua-dat-coc-mua-ban-nha-dat)
- [Rủi ro của đặt cọc mua bán nhà đất](#rui-ro-cua-dat-coc-mua-ban-nha-dat)- [Lưu ý 1:Đặt cọc bao nhiêu tiền?](#luu-y-1dat-coc-bao-nhieu-tien)
- [Lưu ý 2:Phạt cọc bao nhiêu tiền?](#luu-y-2phat-coc-bao-nhieu-tien)
- [Lưu ý 3:Thời hạn đặt cọc bao lâu?](#luu-y-3thoi-han-dat-coc-bao-lau)

Đặt cọc là khái niệm rất dễ hiểu với không chỉ những người mua bán nhà đất mà cả những người cho thuê nhà, mua bán hàng hóa, sử dụng dịch vụ..v..v.. Trong khuôn khổ bài viết này, tôi chỉ phân tích các vấn đề liên quan đến đặt cọc mua bán nhà đất.

Nếu đang đọc đến đây, chắc chắn bạn cũng là người hiểu cơ bản đặt cọc mua bán nhà đất là gì. Vậy có bao giờ bạn tự hỏi: đặt cọc mua bán nhà đất có được quy định trong luật không và quy định như thế nào? Câu hỏi này sẽ được giải đáp bằng quy định tại *Điều 328 Bộ luật dân sự 2015*:

> 

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

*Quy định tại Bộ luật dân sự 2015*

Đó là quy định của luật, còn thực tế việc đặt cọc có những ưu điểm và rủi ro sau:

#### 

Ưu điểm của đặt cọc mua bán nhà đất

*Những ưu điểm này chắc hẳn bạn cũng đã biết, đó là:*

-  Người mua cảm thấy yên tâm sẽ giữ và mua được thửa đất, căn nhà ưng ý, phù hợp.
-  Người bán cảm thấy yên tâm vì đã có người mua nhà, đất của mình và có thêm 1 khoản tiền mà chưa cần phải làm thủ tục sang tên.
-  Điều khoản phạt cọc *(Khoản 2 Điều 328 nêu trên)* giúp các bên cùng phải có trách nhiệm giữ lời hứa và chữ tín nếu không muốn bị phạt hoặc mất tiền cọc.
-  Người mua có thời gian chuẩn bị tiền nếu chưa đủ để thanh toán 1 lần.
-  Người bán có thời gian chuẩn bị dọn dẹp đồ đạc (nếu đang ở tại đó), thanh lý Hợp đồng thuê nhà (nếu đang cho thuê), giải quyết các việc cần thiết khác để bàn giao nhà, sổ đỏ và các giấy tờ cho bên mua.

#### 

Rủi ro của đặt cọc mua bán nhà đất

*Biện pháp Đặt cọc nghe có vẻ chắc chắn và yên tâm như vậy nhưng thực ra lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho cả 2 bên, đó là các rủi ro sau:*

-  Nếu số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt cọc quá ít so với giá trị nhà đất mua bán, thì bên bán rất dễ vi phạm hợp đồng nếu có người mua khác trả giá cao hơn.
-  Nếu số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt cọc quá nhiều so với giá trị nhà đất mua bán, sau khi đặt cọc vì lý do nào đó bên bán không muốn bán hoặc không bán được nữa thì việc bên mua đòi lại tiền cọc và tiền phạt cọc (nếu có) trong trường hợp này có thể sẽ không dễ dàng.
-  Nếu thời gian đặt cọc quá dài, bên bán sẽ bị thiệt nếu nhà đất tăng giá, bên mua sẽ bị thiệt nếu bên bán trong thời gian đó mang sổ đỏ đi thế chấp vay ngân hàng, hoặc tham gia vào 1 giao dịch khác ngắn hạn và không may đến thời điểm mua bán thì không lấy sổ đỏ gốc về được.
-  Nếu không may phải hoàn trả tiền cọc hoặc phạt cọc, mà hai bên không thương lượng được thì có thể sẽ dẫn đến tranh chấp thậm chí khiếu kiện để giải quyết. Việc này vừa mất thời gian, công sức, tiền bạc của các bên mà nhà đất lại bị đóng băng, ngăn chặn không thể giao dịch được do có tranh chấp.
-  Người bán có thể cùng lúc bán cho nhiều người mua trong thời gian đặt cọc mà người mua không hề biết.

| ![luy y dat coc nha dat Ha Noi](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2020/04/warning.png) Không nên đặt cọc hoặc sử dụng những hình thức tương tự khi bạn định mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. |
| --- |

*Xem thêm: *

- [\*\*Mua bán đất viết tay và Các giải pháp hạn chế rủi ro\*\*](https://luatnbs.com/mua-ban-dat-viet-tay-va-cac-giai-phap-han-che-rui-ro/)
- [Tư vấn Hợp đồng đặt cọc nhà đất & tài sản (có mẫu Hợp đồng)](https://luatnbs.com/tu-van-hop-dong-dat-coc-nha-dat-tai-san)

Như vậy, bạn có thể thấy việc đặt cọc mua bán nhà đất lại tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với việc mua bán nhà đất mà thanh toán luôn một lần.

Do đó nếu trước đây, bạn nghĩ rằng đã mua bán nhà đất thì chắc chắn phải đặt cọc, hoặc là đặt cọc sẽ giúp việc mua bán nhà đất an toàn và thuận lợi hơn, thì có lẽ bạn nên cân nhắc điều này.

Tuy vậy thì thực tế không phải ai cũng muốn hoặc cũng có đủ điều kiện để thanh toán một lần. Có rất nhiều lý do để bạn muốn đặt cọc mua bán nhà đất trước khi thanh toán toàn bộ và ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng.

Các bên thường đặt cọc mua bán nhà đất trong các trường hợp phổ biến sau:

-  Bên bán nhà đất yêu cầu phải đặt cọc cho chắc chắn mới đồng ý bán.
-  Bên bán chưa thể bàn giao nhà hoặc giấy tờ, sổ đỏ ngay (chẳng hạn nhà đang cho thuê, chưa tìm được chỗ ở mới, sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng..v..v..).
-  Bên mua nhà đất chưa đủ tiền để thanh toán ngay.
-  Bên mua nhà đất quá thích nhà, đất đó.

Và nhiều lý do khác để các bên muốn đặt cọc mua bán nhà đất trước khi chính thức ký công chứng hợp đồng mua bán.

Vậy làm thế nào để việc đặt cọc mua bán nhà đất được an toàn? Bạn hãy lưu ý những điều sau:

##### 

Lưu ý 1:

Đặt cọc bao nhiêu tiền?

Không có công thức chung cho việc đặt cọc bao nhiêu tiền là hợp lý, tuy nhiên bạn có thể căn cứ vào các yếu tố sau để đặt cọc hoặc đưa ra số tiền đặt cọc mua bán nhà đất phù hợp với thực tế:

 Căn cứ vào giá mua bán nhà đất

Bạn nên căn cứ vào giá mua bán giao dịch nhà đất để đưa ra số tiền đặt cọc hợp lý. Ví dụ: Bạn mua nhà 5 tỷ mà đặt cọc 5 triệu thì chắc khó có người bán nào đồng ý. Hay bạn bán nhà 5 tỷ mà yêu cầu bên mua đặt 3 tỷ thì có lẽ bên mua cũng phải cân nhắc “lâu lâu” mới có thể quyết định được.

 Giá thị trường của nhà, đất so với giá mua bán

Nếu bạn mua được nhà đất “rẻ” khá nhiều so với giá thị trường, mà bạn đặt cọc quá ít thì bên bán có thể chấp nhận chịu phạt cọc khi tìm được người mua khác sẵn sàng trả giá cao hơn

Nếu bạn bán được nhà đất  “đắt” so với giá thị trường, mà bạn yêu cầu đặt cọc quá nhiều thì bên mua cũng sẽ phải cân nhắc “lâu lâu” và có thể làm lỡ mất cơ hội của bạn

 Mức độ thích và cần nhà đất đó thế nào

Bạn là bên mua thì hãy cân nhắc xem bạn và gia đình thích căn nhà, thửa đất đó ở mức độ như thế nào để quyết định số tiền cọc là bao nhiêu. “Thích” ở đây gồm nhiều yếu tố như: vị trí nhà đất có ở trung tâm, có đẹp và thuận tiện đi lại không, có hợp phong thủy, môi trường, hàng xóm xung quanh, không khí trong lành hay không… Có rất nhiều yếu tố để đánh giá tùy thuộc vào tiêu chí của mỗi người.

Bạn hãy cân nhắc số tiền cọc dựa vào mức độ “thích” và phù hợp của bạn và gia đình với nhà đất định mua

Nếu bạn là bên bán, bạn hãy xem điều kiện, vị thế nhà đất của mình và thái độ của bên mua để cân nhắc đưa ra số tiền cọc là bao nhiêu.

[\*\* Những thông tin cần tìm hiểu khi mua bán nhà đất](https://luatnbs.com/6-buoc-thu-tuc-mua-ban-nha-dat-sang-ten-so-do-an-toan/#buoc-1-doi-voi-nguoi-mua-nha-dat-kiem-tra-so-do-doi-chieu-thuc-te-tim-hieu-thong-tin-nha-dat)

 

 Nếu không may rủi ro xảy ra thì sao?

Khi mua bán nhà đất, không có ai muốn xảy ra việc này, tuy nhiên bạn vẫn nên đề phòng và tính trước trường hợp vì một lý do nào đó dẫn đến việc mua bán không thực hiện được. Thậm chí, nếu không may bạn phải tham gia vụ kiện tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Với những rủi ro như trên nếu xảy ra, thì bạn thấy có thể chấp nhận được số tiền đặt cọc là bao nhiêu.

[\*\* Phải làm gì khi bị lừa mua bán nhà đất](https://luatnbs.com/phai-lam-gi-khi-lo-bi-lua-ban-nha-dat/)

| ![luy y tranh chap dat coc mua ban nha dat](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2020/04/loa-thong-bao.jpg) Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp (bao gồm cả tranh chấp liên quan đến đặt cọc mua bán) |
| --- |

![thu tuc nha dat Ha Noi](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2020/03/thu-tuc-nha-dat-sang-ten-so-do-Ha-Noi-1.png)

##### 

Lưu ý 2:

Phạt cọc bao nhiêu tiền?

Trong quy định tại *Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015* nêu trên, nếu như đã đặt cọc mua bán nhà đất, sau đó bên bán (bên nhận đặt cọc) không bán nữa thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua (bên đặt cọc) số tiền bằng 2 lần số tiền đặt cọc. Nếu bên mua không mua nữa thì bên mua không được hoàn trả lại tiền đặt cọc.

Đó là hình thức phạt cọc thông thường và phổ biến.

Tuy nhiên bạn không nhất định phải áp dụng đúng như vậy, và tại *Khoản 2 Điều 328* cũng quy định: trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Như vậy các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận một mức phạt cọc khác phù hợp với thực tế của giao dịch mua bán. Chẳng hạn nếu số tiền đặt cọc ít thì phạt cọc có thể cao hơn để cân đối quyền lợi và trách nhiệm của các bên.

##### 

Lưu ý 3:

Thời hạn đặt cọc bao lâu?

Thời hạn đặt cọc bao lâu sẽ căn cứ vào thời gian mà bên mua có thể chuẩn bị đủ tiền và Thời gian bên bán có thể chuẩn bị đủ giấy tờ và nhà để bàn giao.

Nói chung đó là thời gian mà hai bên đã cùng mong muốn và sẵn sàng ký công chứng hợp đồng mua bán / chuyển nhượng, giao tiền và nhận nhà.

| ![thoa thuan dat coc mua ban nha dat Ha Noi](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2020/04/thoa-thuan-hop-tac.jpg) Khi đặt cọc mua bán nhà đất, mỗi bên đều có những mong muốn, yêu cầu và điều kiện riêng của mình. Vậy để giao dịch thành công, vui vẻ, thuận lợi thì luôn cần có sự cân đối quyền lợi của cả 2 bên mua và bán, không nên để bên nào bị thiệt quá, cũng như không nên giành hết phần lợi về phía mình. |
| --- |

 

Các biện pháp đảm bảo an toàn khi đặt cọc mua bán nhà đất:

Có một điều quan trọng bạn luôn phải nhớ khi đặt cọc mua bán nhà đất, đó là:

| ![hop dong dat coc mua ban nha dat Ha Noi](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2020/04/hop-dong-dat-coc-mua-ban-nha-dat-Ha-Noi.jpg) Việc đặt cọc mua bán nhà đất luôn phải lập thành văn bản: Hợp đồng đặt cọc cần có đầy đủ chữ ký của các bên. |
| --- |

Vậy lập Hợp đồng đặt cọc theo hình thức nào để an toàn cho các bên? Tôi sẽ đưa ra 4 phương án tương ứng với 4 mức độ an toàn để bạn có thể lựa chọn phù hợp tùy vào thực tế:

#1: Mức độ An toàn thấp

Hợp đồng đặt cọc hai bên tự lập, tự ký

*Các bên tự lập Hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận, có thể mời hoặc không mời người làm chứng. Sau đó hai bên tự ký và giữ bản Hợp đồng của mình*

-  Hợp đồng có thể không chặt chẽ và không dự kiến được các tình huống phát sinh
-  Có thể có những điều khoản bất lợi cho một bên
-  Có thể không đủ người ký (chẳng hạn vợ – chồng đại diện 1 người ký)
-  Có thể không xem giấy tờ gốc, bản chính
-  Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền có thể phải xác minh hoặc giám định
-  Bên bán có thể bán cho nhiều người khác mà bên mua không biết
-  Không tốn chi phí dịch vụ

*(Ấn vào để xem chi tiết)*

#2: Tương đối An toàn

Hợp đồng đặt cọc có sự tư vấn của luật sư, có người làm chứng

*Các bên thuê luật sư tư vấn, soạn thảo Hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận, có thể mời người làm chứng. Luật sư hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ và giữ bản Hợp đồng của mình. *

-  Hợp đồng chặt chẽ hơn, dự kiến các tình huống phát sinh, giảm thiểu rủi ro khi có tranh chấp
-  Hạn chế tối đa điều khoản bất lợi cho một bên
-  Có thể không đủ người ký (chẳng hạn vợ – chồng đại diện 1 người ký)
-  Có thể không xem giấy tờ gốc, bản chính
-  Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền có thể vẫn phải xác minh hoặc giám định nhưng với mức độ thấp hơn
-  Bên bán có thể bán hoặc nhận cọc của nhiều người khác mà bên mua không biết
-  Có chi phí dịch vụ cho luật sư

 Dịch vụ của Luật NBS:

- Tư vấn những nội dung cần lưu ý đối với từng yêu cầu cụ thể
- Tư vấn các phương án đàm phán, thương lượng để giao dịch thuận lợi và an toàn
- Kiểm tra đủ người ký đảm bảo an toàn giao dịch, hạn chế tranh cấp
- Yêu cầu điểm chỉ và kiểm tra đúng người nếu cần thiết
- Kiểm tra và xem đầy đủ giấy tờ bản chính
- Thực hiện trực tuyến (online) đảm bảo an toàn

![hotline tu van luat](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2021/06/hotline-Luat-NBS.png)

*(Ấn vào để xem chi tiết)*

#3: An toàn

Lập Vi bằng đặt cọc

*Các bên thuê thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến việc ký kết văn bản và giao tiền đặt cọc theo thỏa thuận. Thừa phát lại hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ. Thừa phát lại ký, đóng dấu, trả Vi bằng cho các bên lưu giữ.*

-  Hợp đồng chặt chẽ hơn, dự kiến các tình huống phát sinh, giảm thiểu rủi ro khi có tranh chấp
-  Hạn chế tối đa điều khoản bất lợi cho một bên
-  Cần đủ người ký và điểm chỉ
-  Cần xem giấy tờ gốc, bản chính
-  Có đăng ký với Sở tư pháp cấp tỉnh, thành phố
-  Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền không phải xác minh hoặc giám định (Vi bằng được coi là chứng cứ không cần chứng minh trước tòa)
-  Bên bán có thể bán hoặc nhận cọc của nhiều người khác mà bên mua không biết
-  Có chi phí dịch vụ lập vi bằng 

 Dịch vụ của Luật NBS:

- Có luật sư tư vấn và soạn thảo Hợp đồng
- Không tốn thêm chi phí và vẫn đảm bảo đầy đủ tiêu chí như phương án #2
- Thực hiện trực tuyến (online) đảm bảo an toàn

![hotline tu van luatnbs](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2021/06/hotline-Luat-NBS.png)

*(Ấn vào để xem chi tiết)*

#4: Rất An toàn

Công chứng Hợp đồng đặt cọc

*Công chứng viên chứng nhận Hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận. Công chứng viên hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ. Công chứng viên ký, đóng dấu Văn phòng công chứng, trả Hợp đồng đặt cọc đã công chứng cho các bên lưu giữ.*

-  Hợp đồng chặt chẽ hơn, dự kiến các tình huống phát sinh, giảm thiểu rủi ro khi có tranh chấp
-  Hạn chế tối đa điều khoản bất lợi cho một bên
-  Cần đủ người ký và điểm chỉ
-  Cần đầy đủ giấy tờ gốc, bản chính được công chứng viên kiểm tra
-  Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền không phải xác minh hoặc giám định (Hợp đồng công chứng được coi là chứng cứ không cần chứng minh trước tòa)
- Đăng ký trên hệ thống thông tin công chứng phạm vi toàn thành phố Hà Nội
-  Bên bán không thể bán hoặc nhận cọc của người khác (do đã được ngăn chặn trên hệ thống công chứng)
-  Có chi phí dịch vụ công chứng 

 Dịch vụ của Luật NBS:

- Có luật sư tư vấn và soạn thảo Hợp đồng
- Không tốn thêm chi phí và vẫn đảm bảo đầy đủ tiêu chí như phương án #2
- Thực hiện trực tuyến (online) đảm bảo an toàn

![hotline tu van hop dong luatnbs](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2021/06/hotline-Luat-NBS.png)

*(Ấn vào để xem chi tiết)*

[\*\* \*\*Xem chi tiết tư vấn về Hợp đồng Đặt cọc\*\*](https://luatnbs.com/tu-van-hop-dong-dat-coc-nha-dat-tai-san/)

 

Bạn có thể thấy, phương pháp đơn giản thì sẽ ít an toàn và ít chi phí hơn, ngược lại nếu bạn muốn an toàn thì bạn sẽ cần giấy tờ thủ tục và chi phí nhiều hơn một chút.

| ![dat coc mua ban nha dat an toan Ha Noi](https://luatnbs.com/wp-content/uploads/2020/04/dat-coc-mua-ban-nha-dat-an-toan.jpg) An toàn hơn không có nghĩa là sẽ không bao giờ phát sinh tranh chấp, mà có nghĩa là hạn chế được tối đa việc phát sinh tranh chấp. Và khi phát sinh tranh chấp thì bạn sẽ được bảo vệ quyền lợi tốt hơn và việc chứng minh dễ dàng và rõ ràng hơn. |
| --- |

Sau khi đọc bài viết này, bạn đã lựa chọn được phương án [đặt cọc](https://shorten.asia/AKgxz4bb) mua bán nhà đất chưa?

Nếu có thắc mắc hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc [\*\*liên hệ riêng\*\*](https://luatnbs.com/ve-chung-toi/lien-he-tu-van-phap-luat/) với chúng tôi để được tư vấn.

*Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.*