Mua bán đất viết tay là một hình thức mua bán nhà đất khá phổ biến tại Việt Nam hiện nay.
Mặc dù việc mua bán đất viết tay hiện nay không được pháp luật công nhận, không làm được thủ tục sang tên và tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà nhiều người vẫn lựa chọn phương án này.
Luật NBS không khuyến khích các khách hàng mua bán, chuyển nhượng đất viết tay. Tuy nhiên, trong bài viết này chúng tôi sẽ tư vấn cho khách hàng các giải pháp để hạn chế rủi ro khi khách hàng buộc phải lựa chọn phương án mua bán, chuyển nhượng đất viết tay.
| Mua bán đất viết tay được hiểu là bên mua và bên bán tự lập và ký kết với nhau một văn bản, hợp đồng mua bán, giấy mua bán đất mà không có sự chứng nhận của cơ quan công chứng, cơ quan chứng thực có thẩm quyền theo quy định. |
Hai bên mua bán có thể đánh máy hoặc viết tay hợp đồng mua bán, có thể mời nhiều người làm chứng, có thể đo đạc và vẽ sơ đồ nhà đất nhưng đó vẫn chỉ được coi là mua bán đất viết tay.
Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất viết tay
Trước đây do lịch sử để lại, khi hệ thống pháp luật đất đai và quy định về cấp sổ đỏ chưa hoàn thiện, thì việc mua bán đất viết tay rất phổ biết và được pháp luật công nhận trong một số trường hợp.
- Cụ thể, trước ngày 01/7/2014: Hợp đồng mua bán đất viết tay có thể được công nhận và được làm thủ tục cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo quy định
- Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2014: Việc mua bán đất viết tay trong mọi trường hợp dù có hay chưa có sổ đỏ đều không được pháp luật công nhận và không thể sang tên nhà đất / sổ đỏ cho người mua
Nguyên nhân của việc mua bán đất viết tay
Vậy tại sao hiện nay vẫn có những người lựa chọn việc mua bán, chuyển nhượng đất viết tay? Đó có thể là do các nguyên nhân sau:
- Nhà đất chưa có sổ đỏ nhưng người mua lại quá thích mua nhà đất đó, không thể đợi được
- Giá nhà đất chưa có sổ đỏ thường rẻ hơn, hấp dẫn hơn, nếu đợi có sổ đỏ sẽ mất cơ hội
- Người mua muốn đầu tư “lướt sóng”, mua xong được giá sẽ bán luôn nên không muốn đợi thời gian làm thủ tục, giảm chi phí, thuế khi công chứng, sang tên sổ đỏ
- Hai bên mua bán muốn tạm “tránh thuế” vào thời điểm mua bán
- Người bán đang thế chấp sổ đỏ để “vay nóng”, phải bán để có tiền “chuộc” sổ đỏ
- …. và nhiều nguyên nhân khác
Rủi ro của việc mua bán nhà đất viết tay
Khi mua bán nhà đất viết tay thì bên mua luôn chịu nhiều rủi ro hơn bên bán, cụ thể một số rủi ro như sau:
- Việc mua bán đất viết tay khó có thể được pháp luật công nhận và bảo vệ đầy đủ
- Hợp đồng mua bán đất viết tay có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp
- Nhà đất mua bán viết tay chưa có sổ đỏ có thể sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ trong tương lai.
- Bên mua có thể phải đợi rất lâu (tính bằng năm) mới được cấp sổ đỏ
- Sổ đỏ vẫn mang tên bên bán hoặc sẽ được cấp cho bên bán, nếu bên bán không có thiện chí ký lại hợp đồng mua bán nhà đất công chứng thì kể cả khi nhà đất đã có sổ đỏ bên mua cũng không thể sang tên thuận lợi được.
- Rủi ro người bán bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua hoặc đã thế chấp vay “lãi cao”
- Mua bán đất viết tay sẽ khó phát hiện được tranh chấp đang tồn tại (nếu có)
Đó là một số rủi ro phổ biến của việc mua bán nhà đất viết tay. Tuy nhiên nếu như bạn buộc phải chọn phương án này thì Luật NBS sẽ tư vấn cho bạn một số giải pháp để hạn chế rủi ro sau đây:
Giải pháp hạn chế rủi ro của mua bán đất viết tay
| Các giải pháp đưới đây áp dụng đối với nhà đất chưa có sổ đỏ.
Đối với nhà đất đã có sổ đỏ nhưng vì một lý do nào đó chưa thể công chứng Hợp đồng mua bán, thì còn rất nhiều giải pháp có thể lập văn bản công chứng an toàn để bạn lựa chọn, mà không cần phải lựa chọn phương án mua bán viết tay. Trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ không đề cập đến, bạn có thể liên hệ hotline để được tư vấn.
|
#1. Giải pháp 1: Hợp đồng ủy quyền công chứng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán ký kết Hợp đồng ủy quyền, trong đó Người bán là Bên ủy quyền, người mua là bên nhận ủy quyền
- Hợp đồng ủy quyền sẽ được công chứng
- Nội dung ủy quyền cơ bản: Người mua (bên nhận ủy quyền) được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt, mua bán, cho tặng nhà đất sau khi có sổ đỏ.
- Điều kiện: Phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh căn cứ ủy quyền và chủ thể và đủ điều kiện công chứng theo quy định
 Hợp đồng ủy quyền nhà đất phải được công chứng mới có giá trị pháp lý, được pháp luật bảo vệ và an toàn cho các bên. |
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Khắc phục tình trạng một mảnh đất bán cho nhiều người: Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng thì sẽ có trên hệ thống thông tin của các Văn phòng công chứng. Người bán không thể bán cho bất kỳ ai khác qua công chứng. Nếu người bán cố tình giao dịch không qua công chứng sẽ không có giá trị pháp lý và người mua có hợp đồng công chứng luôn được ưu tiên bảo vệ
- Khắc phục việc người bán không hợp tác ký lại Hợp đồng mua bán đất khi đã có sổ đỏ: Nếu trường hợp này xảy ra, người mua có thể sử dụng Hợp đồng ủy quyền để bán nhà đất cho bên thứ 3 khác.
- Người mua có thể yên tâm quản lý, sử dụng nhà đất, ký các hợp đồng điện nước, phục vụ sinh hoạt, có thể cho thuê một cách hợp pháp, được tiếp tục ủy quyền cho bên thứ 3
- Khắc phục tình huống Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, chỉ phải báo trước cho Bên được ủy quyền một thời gian hợp lý (theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015): Do Hợp đồng ủy quyền được công chứng nên nếu muốn hủy / chấm dứt thì hai bên cần ra Văn phòng công chứng để thực hiện, một bên không thể đơn phương hủy / chấm dứt.
| Những biện pháp trên chỉ thực hiện được khi bạn có Hợp đồng ủy quyền với nội dung chặt chẽ, đầy đủ và với hình thức đáp ứng theo các quy định của pháp luật.
|
Rủi ro còn tồn tại:
- Sổ đỏ vẫn đứng tên Bên ủy quyền là chủ nhà đất đầu tiên: Tuy nội dung ủy quyền là người được ủy quyền đã có toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhưng về bản chất pháp lý đó vẫn chỉ là việc ủy quyền mà không phải mua bán. Người được ủy quyền chỉ được thay mặt người ủy quyền thực hiện công việc, mà không phải chủ sử dụng và sở hữu nhà đất.
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nộp thuế 2 lần: Trường hợp người mua không thể hủy hợp đồng ủy quyền thì người mua buộc phải bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền thì mới có thể sang tên nhà đất được. Pháp luật thuế quy định trường hợp này sẽ phải nộp thuế 2 lần (1 lần bán qua ủy quyền, 1 lần qua hợp đồng mua bán).
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
- Chủ sổ đỏ ko may tử vong trong khi chưa hoàn thành thủ tục sang tên: Theo quy định thì việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt khi người ủy quyền chết (Theo khoản 3 Điều 140 BLDS 2015). Khi đó người mua sẽ phải đạt được thỏa thuận với những người thừa kế của chủ sổ đỏ.
|
Loại Hợp đồng ủy quyền nêu trên có thể được sử dụng để “lừa” chủ nhà đất bán nhà mà không biết là mình đã bán nhà, tưởng là mình chỉ đang ủy quyền. Để khắc phục việc này, trước khi ký bất cứ văn bản nào bạn cũng nên đọc kỹ nội dung.
|
#2. Giải pháp 2: Lập Vi bằng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán lập và ký kết Vi bằng giao nhận tiền mua bán nhà đất. Vi bằng do thừa phát lại chứng kiến và chứng nhận
- Đính kèm Vi bằng là Văn bản thỏa thuận các điều khoản liên quan đến việc mua bán nhà đất
- Nội dung Vi bằng: Vi bằng chỉ chứng nhận sự kiện các bên giao nhận tiền, không được phép chứng nhận việc mua bán nhà đất.
- Nội dung Văn bản thỏa thuận: Phải thể hiện được đầy đủ các nội dung thỏa thuận liên quan đến việc mua bán nhà đất, Văn bản thỏa thuận đính kèm vi bằng phải chi tiết, chặt chẽ và bảo đảm được quyền lợi của các bên.
- Điều kiện: Cần có đầy đủ giấy tờ nhân thân và giấy tờ chứng minh quyền của chủ sử dụng đất
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Đảm bảo an toàn cho số tiền mà người mua đã giao cho người bán. Người mua có thể dễ dàng lấy lại tiền trong trường hợp không thể hoàn thành giao dịch mua bán
- Văn bản thỏa thuận đính kèm vi bằng là căn cứ chứng minh hai bên giao nhận tiền với mục đích mua bán nhà đất
- Vi bằng được lập bởi cơ quan thừa phát lại và được đăng ký và lưu 1 bản tại Sở tư pháp địa phương. Vi bằng là chứng cứ không cần chứng minh trước tòa án
Rủi ro còn tồn tại:
- Vẫn có khả năng xảy ra trường hợp người bán sẽ bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua: Do hiện nay các cơ quan thừa phát lại chưa có hệ thống thông tin liên thông như các Văn phòng công chứng nên vẫn tồn tại rủi ro này
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
#3. Giải pháp 3: Lập Hợp đồng mua bán đất có người làm chứng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán tự lập và ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất hoặc Văn bản thỏa thuận mua bán nhà đất.
- Nội dung Văn bản thỏa thuận: Phải thể hiện được đầy đủ các nội dung thỏa thuận liên quan đến việc mua bán nhà đất, phải chi tiết, chặt chẽ và bảo đảm được quyền lợi của các bên.
- Hai bên cùng mời người làm chứng theo thỏa thuận, người làm chứng sẽ ký và chứng nhận vào Hợp đồng mua bán nhà đất. Nên mời người làm chứng không có quan hệ huyết thống với các bên và không có liên quan đến việc mua bán đất.
- Điều kiện: Nên có đầy đủ giấy tờ nhân thân và giấy tờ chứng minh quyền của chủ sử dụng đất, giấy tờ nhân thân của người làm chứng.
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Có người làm chứng và văn bản chứng minh hai bên đã mua bán nhà đất và giao nhận tiền để mua bán nhà đất.
- Người mua có căn cứ lấy lại tiền trong trường hợp không thể hoàn thành giao dịch mua bán hoặc phát sinh tranh chấp.
Rủi ro còn tồn tại:
- Vẫn có khả năng xảy ra trường hợp người bán bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua: Do hiện nay các cơ quan thừa phát lại chưa có hệ thống thông tin liên thông như các Văn phòng công chứng nên vẫn tồn tại rủi ro này
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
#4. Giải pháp đặc biệt: Kết hợp các giải pháp nêu trên
Có nghĩa là bạn có thể làm đồng thời các văn bản của các giải pháp nêu trên tùy theo thực tế giao dịch và điều kiện của từng bên.
| Khi tư vấn cho khách hàng mua bán đất viết tay, chúng tôi sẽ cân nhắc thực tế giao dịch, mức độ an toàn và các điều kiện khác của khách hàng để tư vấn và đưa ra phương án an toàn và phù hợp nhất cho khách hàng lựa chọn.
Luật NBS không cam kết giá dịch vụ rẻ nhất, chúng tôi chỉ có thể cam kết: Tư vấn đầy đủ nhất với Chất lượng và uy tín tương xứng với giá dịch vụ.
|
Như vậy, nếu bạn buộc phải lựa chọn việc mua bán đất viết tay, thì các giải pháp nêu trên sẽ giúp cho giao dịch của bạn tăng mức độ an toàn, hạn chế rủi ro bị mất tiền, nhưng không thể đảm bảo tuyệt đối là bạn sẽ giữ được nhà đất đã mua bán viết tay nếu không may xảy ra tranh chấp.
Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, đã được chúng tôi tách riêng để thuận tiện cho việc tải về
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
xin chào luật sư. em có câu hỏi muốn hỏi luật sư là. em muốn mua mảnh đất của người hàng xóm . giấy tờ đất chỉ có giấy di trúc của người đã mất để lại cho người con gái út .trên giấy di trúc chỉ có trứng nhận của trưởng thôn. không có dấu đỏ của xã. khi mang giấy lên xã không công nhận giấy di trúc là hợp lệ. cho em hỏi làm thế nào để mua được ạ
Nếu di chúc không hợp lệ thì cần làm thủ tục khai nhận thừa kế theo pháp luật bạn nhé. Sau khi làm thủ tục thừa kế, cấp sổ đỏ cho người thừa kế thì bạn có thể mua được
xin chào luật sư a.tôi có 1 câu hỏi muốn hỏi luận sư kính mong xin hãy trả lời giúp tôi a. hiện tại tôi có mua 1 mảnh đất là 126m2 . nhưng trước khi tôi đặt cọc số tiền ban đầu bên bán k nói rõ cho tôi biết là mảnh đất đó là đất nuôi chồng thủy sản. khi chúng tôi đi công chứng trên cấp huyện thì mới biết là như vậy. và tôi cũng vẫn chấp nhận mua .nên 2 bên đã làm thủ tục chuyển nhượng và cấp huyện đã công chứng cho chúng tôi.và khi về tôi đã giao đủ tiền cho bên bán và có viết 1 bản cam kết viết tay là đã nhận đủ số tiền đất và bên bán có trách nhiệm lấy và làm sổ đỏ cho bên mua. nhưng đến 1 tháng sau bên bán lại hỏi tôi mượn lại hồ sơ công chứng và chuyển nhượng cấp huyện để về cấp xã ký nhận. và tôi đã đưa hết cho bên bán hồ sơ đó . và bây giờ bên bán bảo k thể chuyển nhượng dc vì k đủ số m vuông tối thiểu khi chuyển nhượng.. và k làm sổ cho tôi dc .tôi đã nói chuyện với bên bán là nếu k làm dc thì hoàn trả tiền cho tôi . vậy tôi xin hỏi luận sư là nếu bên bán k trả tiền cho tôi thì tôi có khởi kiện dc k. và bên bán làm như thế có vi phạm hợp đồng k .và đất nuôi chồng thủy sản có xây nhà dc k. bây giờ tôi chỉ còn giữ mỗi giấy hợp đồng đặt cọc và hợp đồng giao hết tiền thôi a.
Nếu bên bán ko trả tiền trong TH này thì bạn có thể khởi kiện nhé. Giấy tờ bạn giữ là có căn cứ để khởi kiện rồi.
Chào luật sư.hiện tại tôi muốn mua mảnh đất mà bên A đã bán cho bên B và đang trong quá trình làm hồ sơ cấp sổ cho bên B.đất sổ chính chủ bên A và có hợp đồng mua bán.vậy tôi mua lại qua bên B có vướng mắc gì ko.tôi đang là bên C mua lại của bên B
Có sổ đỏ rồi thì bạn chỉ cần đợi ra sổ tên bên B rồi làm Hợp đồng mua bán công chứng thì không vướng mắc gì nhé
Xin luật sư tư vấn thêm tôi và mẹ cần chuẩn bị giấy tờ gì để tôi và mẹ về Nam định làm thủ tục thừa kế từ ông nội sang cho tôi .Mẹ tôi già yếu bà 71 tuổi rồi ,tôi từ thường tín về thì xa ,tôi muốn chuẩn bị đủ giấy tờ cần thiết để khi đến văn phòng công chứng Nam Định làm thủ tục thành công
Thực ra giấy tờ thì mỗi nơi có một yêu cầu riêng và cần có hồ sơ cụ thể tôi mới tư vấn cho bạn được. Bạn cũng không cần phải về Nam Định mà có thể liên hệ với VPCC ở Nam Định để hỏi trước về giấy tờ cần chuẩn bị. Trường hợp mẹ bạn đi lại khó khăn thì có thể lập văn bản từ chối nhận di sản tại Hà Nội, sau đó 1 mình bạn có thể về Nam Định để công chứng và hoàn thành thủ tục.
Để thuận tiện và tư vấn chính xác, tôi sẽ gửi bạn thông tin qua email để bạn liên hệ, chúng tôi sẽ tư vấn trực tiếp cho bạn. Nếu cần bạn có thể gửi giấy tờ cũng đảm bảo tính bảo mật. Nếu bạn có nhu cầu thì phản hồi tại đây nhé.
Chào luật sư ,tôi có một câu hỏi xin luật sư tư vấn giúp tôi .
Ông bà nội tôi có 1 mảnh đất ,ông bà nội đã mất .Sổ đỏ đứng tên ông tôi,ông bà nội có sinh 1 người con duy nhất là bố tôi ,bố tôi cũng mất .Bố mẹ tôi sinh duy nhất 1 người con là tôi .Hiện nay mảnh đất đó ở Nam Định quê ông bà nội .Hai mẹ con tôi ở có sổ hộ khẩu Xã thắng lợi ,thường tín ,Hà nội .Ông bà tôi khi mất không để lại di chúc ,giờ tôi muốn bán phải làm như nào ,xin luật sư tư vấn giúp
Tôi xin chân thành cảm ơn .chúc luật sư sức khỏe thành công trong sự nghiệp.
Bạn làm thủ tục thừa kế để sang tên sổ từ ông nội bạn sang cho bạn nhé. Về giấy tờ, thủ tục bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến 1 Văn phòng công chứng gần nhất tại Nam Định, họ sẽ hướng dẫn hồ sơ,thủ tục và làm dịch vụ cho bạn. Bạn và mẹ bạn chỉ cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và ký văn bản thôi nhé.
Sau khi làm xong thủ tục thừa kế và sang tên bạn thì bạn có thể bán được mảnh đất đó nếu muốn.