Cách đặt cọc mua bán nhà đất an toàn hiệu quả

Khi bạn đã tìm được căn nhà, thửa đất, hai bên mua bán đều ưng ý rồi thì có lẽ điều đầu tiên mà nhiều người nghĩ đến đó là sẽ đặt cọc để mua bán nhà đất đó.

Vậy bạn có nên đặt cọc mua bán nhà đất không? Việc đặt cọc liệu đã an toàn và chắc chắn chưa? Bạn cần làm gì để đặt cọc mua bán nhà đất an toàn?

Bài viết này sẽ giải đáp cho bạn tất cả những vấn đề đó.

Đặt cọc là khái niệm rất dễ hiểu với không chỉ những người mua bán nhà đất mà cả những người cho thuê nhà, mua bán hàng hóa, sử dụng dịch vụ..v..v.. Trong khuôn khổ bài viết này, tôi chỉ phân tích các vấn đề liên quan đến đặt cọc mua bán nhà đất.

Nếu đang đọc đến đây, chắc chắn bạn cũng là người hiểu cơ bản đặt cọc mua bán nhà đất là gì. Vậy có bao giờ bạn tự hỏi: đặt cọc mua bán nhà đất có được quy định trong luật không và quy định như thế nào? Câu hỏi này sẽ được giải đáp bằng quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Quy định tại Bộ luật dân sự 2015

Đó là quy định của luật, còn thực tế việc đặt cọc có những ưu điểm và rủi ro sau:

Ưu điểm của đặt cọc mua bán nhà đất

Những ưu điểm này chắc hẳn bạn cũng đã biết, đó là:

Rủi ro của đặt cọc mua bán nhà đất

Biện pháp Đặt cọc nghe có vẻ chắc chắn và yên tâm như vậy nhưng thực ra lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho cả 2 bên, đó là các rủi ro sau:

Không nên đặt cọc hoặc sử dụng những hình thức tương tự khi bạn định mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Xem thêm:

• Mua bán đất viết tay và Các giải pháp hạn chế rủi ro
• Tư vấn Hợp đồng đặt cọc nhà đất & tài sản (có mẫu Hợp đồng)

Như vậy, bạn có thể thấy việc đặt cọc mua bán nhà đất lại tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với việc mua bán nhà đất mà thanh toán luôn một lần.

Do đó nếu trước đây, bạn nghĩ rằng đã mua bán nhà đất thì chắc chắn phải đặt cọc, hoặc là đặt cọc sẽ giúp việc mua bán nhà đất an toàn và thuận lợi hơn, thì có lẽ bạn nên cân nhắc điều này.

Tuy vậy thì thực tế không phải ai cũng muốn hoặc cũng có đủ điều kiện để thanh toán một lần. Có rất nhiều lý do để bạn muốn đặt cọc mua bán nhà đất trước khi thanh toán toàn bộ và ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng.

Các bên thường đặt cọc mua bán nhà đất trong các trường hợp phổ biến sau:

Và nhiều lý do khác để các bên muốn đặt cọc mua bán nhà đất trước khi chính thức ký công chứng hợp đồng mua bán.

Vậy làm thế nào để việc đặt cọc mua bán nhà đất được an toàn? Bạn hãy lưu ý những điều sau:

Lưu ý 1:

Đặt cọc bao nhiêu tiền?

Không có công thức chung cho việc đặt cọc bao nhiêu tiền là hợp lý, tuy nhiên bạn có thể căn cứ vào các yếu tố sau để đặt cọc hoặc đưa ra số tiền đặt cọc mua bán nhà đất phù hợp với thực tế:

Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp (bao gồm cả tranh chấp liên quan đến đặt cọc mua bán)

Lưu ý 2:

Phạt cọc bao nhiêu tiền?

Trong quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 nêu trên, nếu như đã đặt cọc mua bán nhà đất, sau đó bên bán (bên nhận đặt cọc) không bán nữa thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua (bên đặt cọc) số tiền bằng 2 lần số tiền đặt cọc. Nếu bên mua không mua nữa thì bên mua không được hoàn trả lại tiền đặt cọc.

Đó là hình thức phạt cọc thông thường và phổ biến.

Tuy nhiên bạn không nhất định phải áp dụng đúng như vậy, và tại Khoản 2 Điều 328 cũng quy định: trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Như vậy các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận một mức phạt cọc khác phù hợp với thực tế của giao dịch mua bán. Chẳng hạn nếu số tiền đặt cọc ít thì phạt cọc có thể cao hơn để cân đối quyền lợi và trách nhiệm của các bên.

Lưu ý 3:

Thời hạn đặt cọc bao lâu?

Thời hạn đặt cọc bao lâu sẽ căn cứ vào thời gian mà bên mua có thể chuẩn bị đủ tiền và Thời gian bên bán có thể chuẩn bị đủ giấy tờ và nhà để bàn giao.

Nói chung đó là thời gian mà hai bên đã cùng mong muốn và sẵn sàng ký công chứng hợp đồng mua bán / chuyển nhượng, giao tiền và nhận nhà.

Có một điều quan trọng bạn luôn phải nhớ khi đặt cọc mua bán nhà đất, đó là:

Việc đặt cọc mua bán nhà đất luôn phải lập thành văn bản: Hợp đồng đặt cọc cần có đầy đủ chữ ký của các bên.

Vậy lập Hợp đồng đặt cọc theo hình thức nào để an toàn cho các bên? Tôi sẽ đưa ra 4 phương án tương ứng với 4 mức độ an toàn để bạn có thể lựa chọn phù hợp tùy vào thực tế:

Bạn có thể thấy, phương pháp đơn giản thì sẽ ít an toàn và ít chi phí hơn, ngược lại nếu bạn muốn an toàn thì bạn sẽ cần giấy tờ thủ tục và chi phí nhiều hơn một chút.

Sau khi đọc bài viết này, bạn đã lựa chọn được phương án đặt cọc mua bán nhà đất chưa?

Nếu có thắc mắc hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng với chúng tôi để được tư vấn.

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.