Thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng là một hình thức mua bán tương đối đặc biệt hơn so với thủ tục mua bán nhà đất thông thường mà chúng tôi đã hướng dẫn trên trang web Luật NBS.

Có thể nhiều người cho rằng việc mua nhà đất đang thế chấp thường sẽ mang lại nhiều rủi ro hơn so với mua bán nhà đất thông thường. Điều này đúng, tuy nhiên bạn hoàn toàn có thể khắc phục được những rủi ro này bằng việc thực hiện một số quy trình, thủ tục “đặc biệt” hơn so với thủ tục thông thường.

Bài viết này của chúng tôi sẽ hướng dẫn cho bạn một số quy trình và cách làm khi bạn có ý định mua bán nhà đất đang thế c ngân hàng.

Đây cũng là bài viết theo yêu cầu của một bạn độc giả gửi cho Luật NBS

Trước tiên, cần nói rõ rằng: bài viết này là hướng dẫn đối với nhà đất có SỔ ĐỎ hoặc HỢP ĐỒNG MUA BÁN đang thế chấp NGÂN HÀNG, còn đối với những nhà đất, sổ đỏ thế chấp ở những nơi khác không phải ngân hàng thì cần phải điều chỉnh phương án cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể

Việc mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng có các trường hợp phổ biến sau:

NHÀ ĐẤT THẾ CHẤP ĐÃ CÓ SỔ ĐỎ

Nhà đất đã có sổ đỏ, hiện chủ nhà đang thế chấp nhà đất – sổ đỏ tại ngân hàng, chủ nhà muốn bán nhà đất để trả nợ ngân hàng và lấy tiền về.

TRƯỜNG HỢP 1: Người mua không cần vay tiền ngân hàng

Mô tả tình huống:

Người mua có đủ tiền để mua toàn bộ nhà đất đang thế chấp, không cần vay ngân hàng.

Quy trình thủ tục thực hiện:

Với trường hợp này, quy trình cơ bản thông thường sẽ là:

Rủi ro phát sinh:

Trường hợp này người mua thường sẽ có nhiều rủi ro hơn do sau khi tất toán khoản vay và lấy sổ đỏ thì sẽ phải cần thêm thời gian từ 3-5 ngày để làm thủ tục giải chấp tại cơ quan nhà nước.

Vì vậy, rủi ro người mua có thể gặp phải là: sau khi người bán làm xong thủ tục giải chấp, vì một lý do nào đó mà người bán không đồng ý ký hợp đồng công chứng bán nhà đất nữa. Mặc dù người mua đã phải trả toàn bộ số tiền vay ngân hàng của người bán.

Phương án khắc phục và giải quyết:

Tùy từng trường hợp mà bạn có thể lựa chọn một trong các phương án sau:

Lưu ý: Không chỉ cần xóa thế chấp trên sổ đỏ mà bạn còn cần xóa thế chấp trên hệ thống công chứng trước khi thực hiện các giao dịch mua bán. Việc này bạn nên thực hiện ngay khi hoàn thành thủ tục tất toán tại ngân hàng. Cách thực hiện rất đơn giản, bạn chỉ cần gửi công văn giải chấp của ngân hàng đến Văn phòng công chứng đã ký công chứng Hợp đồng thế chấp là được

TRƯỜNG HỢP 2: Người mua cần vay tiền ngân hàng

Mô tả tình huống:

Người mua không có đủ tiền để mua toàn bộ nhà đất đang thế chấp, và cần vay ngân hàng A một phần để trả tiền mua nhà.

Ngân hàng A cho bên mua vay là ngân hàng đang nhận thế chấp sổ đỏ của bên Bán

Quy trình thủ tục thực hiện:

Với trường hợp này, quy trình cơ bản thông thường sẽ là:

Rủi ro phát sinh:

Trường hợp này mức độ rủi ro sẽ phụ thuộc vào số tiền người bán đang nợ ngân hàng và số tiền người mua cần vay ngân hàng.

Rủi ro phát sinh có thể là khi người bán làm xong thủ tục giải chấp, vì một lý do nào đó mà họ không đồng ý ký hợp đồng công chứng bán nhà đất người mua. Tuy nhiên, vì trường hợp này người mua vay ngân hàng và áp dụng tài khoản phong tỏa nên mức độ rủi ro được giảm đi đáng kể bởi vì người bán sẽ chưa nhận được tiền nếu chưa ký công chứng hợp đồng mua bán (điều kiện mở phong tỏa)

Phương án khắc phục và giải quyết:

Bạn có thể áp dụng các phương án tương tự như trường hợp 1 tùy thuộc vào thực tế số tiền vay / nợ của mỗi bên.

TRƯỜNG HỢP ĐẶC BIỆT: Nhà đất không thế chấp nhưng người mua nhà vẫn cần vay ngân hàng Trường hợp này bạn vẫn có thể áp dụng các phương pháp “tài khoản phong tỏa” nêu trên để đảm bảo an toàn giao dịch cho cả 2 bên.

NHÀ ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ – CÓ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Đây là trường hợp phổ biến đối với nhà đất thuộc các dự án hay các căn hộ chung cư chưa được cấp sổ đỏ. Đối với nhà đất thuộc loại này tuy chưa có sổ đỏ nhưng đã có Hợp đồng mua bán hợp pháp thì người bán vẫn có quyền thế chấp ngân hàng bằng Hợp đồng mua bán, và vẫn có đầy đủ quyền để bán hợp pháp.

Bạn có thể tham khảo quy trình mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tại các bài viết của chúng tôi:

• 5 điều cần biết để làm thủ tục mua chung cư an toàn
• Hướng dẫn chi tiết các bước làm thủ tục mua bán chung cư

Các phương pháp thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp Hợp đồng mua bán thì về bản chất cũng tương tự như nhà đất đã có sổ đỏ, chỉ khác về tên gọi của các văn bản. Vì vậy bạn hoàn toàn có thể áp dụng các phương pháp chúng tôi đã nêu trên để thực hiện đối với trường hợp nhà đất đang thế chấp bằng Hợp đồng mua bán.

Trên đây là hướng dẫn của luật sư Luật NBS đối với các trường hợp phổ biến khi mua bán nhà đất thế chấp. Chúng tôi thường sẽ tư vấn và xác định phương án tương ứng với từng hồ sơ và trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, nếu trường hợp của bạn đơn giản, không có phát sinh phức tạp thì bạn hoàn toàn có thể tự áp dụng các hướng dẫn của chúng tôi trong bài viết này để giao dịch một cách an toàn và thuận lợi.

Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.

Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email hoặc chia sẻ những cuốn sách hay với chúng tôi tại Đây