Khi bạn tìm hiểu về nhà đất mua bán, kiểm tra các loại giấy tờ nhà đất, sổ đỏ thì bạn có bao giờ quan tâm hay tìm hiểu xem nhà đất, sổ đỏ đó có ghi nợ tiền sử dụng đất hay các khoản tiền khác không?
Đối với một thửa đất hay căn nhà, ngoài thông tin chủ nhà đất, địa chỉ, diện tích, sơ đồ… thì thông tin về việc nợ tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ thuế, tài chính khác cũng rất quan trọng. Bởi vì nhiều khi số tiền mà nhà đất đó còn nợ cũng nhiều gần bằng số tiền mà bạn định mua bán.
Vì vậy, trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn cách để kiểm tra nhà đất còn nợ tiền sử dụng đất hay các khoản thuế, nghĩa vụ tài chính khác hay không. Đồng thời chúng tôi cũng hướng dẫn cho bạn cách làm thủ tục thanh toán khoản nợ này.
Từ ngày 01/3/2021, các hộ gia đình, cá nhân còn nợ tiền sử dụng đất mà chưa thanh toán thì sẽ phải thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ. (Trước 01/3/2021, chỉ thanh toán theo giá đất tại thời điểm ghi nợ) |
MỤC LỤC BÀI VIẾT
Trước đây, có một giai đoạn pháp luật quy định cho phép người dân sử dụng đất được nhận sổ đỏ và được ghi nợ một số nghĩa vụ tài chính như: nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà, đất, thuế chuyển quyền…
Nếu nhà đất đã có sổ đỏ thì việc ghi nợ tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác thường được ghi ngay trên sổ đỏ. Có nhiều người khi nhận sổ đỏ từ cơ quan nhà nước đã không kiểm tra thông tin này mà chỉ đem sổ đỏ về nhà cất luôn, coi như yên tâm nhà đất của mình đã có sổ đỏ rồi. Đến khi đem ra giao dịch mua bán mới biết.
Hiện nay đã không còn chính sách nợ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà đất, bạn cứ phải nộp hết các khoản nợ đã, rồi muốn làm gì thì làm.
Các khoản nợ tiền sử dụng đất phổ biến
Chúng tôi sử dụng cụm từ trên để cho bạn dễ hình dung, còn thực ra là chưa chính xác ngôn ngữ pháp lý. Thông thường người sử dụng đất thường còn nợ các nghĩa vụ tài chính phổ biến sau đây:
Lệ phí trước bạ nhà đất được tính theo công thức sau:
- Lệ phí trước bạ đất = Giá trị 1m2 đất x Diện tích đất x 0,5%
- Lệ phí trước bạ nhà = Giá trị 1m2 nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà x 0,5%
Giá đất và Giá nhà sẽ được tính theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm bạn nộp lệ phí.
Thông thường diện tích nhà, đất sẽ được cơ quan thuế tính căn cứ theo thông tin trên sổ đỏ hoặc các giấy tờ làm căn cứ cấp sổ đỏ.
Cách tính giá nhà đất cụ thể chúng tôi đã hướng dẫn tại bài viết: Cách tính giá nhà đất theo khung giá nhà nước
Thuế chuyển quyền / Thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức như sau:
- Thuế chuyển quyền nhà / đất = Giá 1m2 nhà / đất x Diện tích x 2%
Cách tính Giá đất, giá nhà và diện tích cũng tương tự như phần Lệ phí trước bạ nêu trên
Tiền sử dụng đất là số tiền khá lớn, có thể lên tới vài trăm triệu, thậm chí vài tỷ đồng. Bởi vì số tiền này được tính theo Công thức như sau như sau:
Tiền sử dụng đất = Giá 1m2 đất x Diện tích đất x Tỷ lệ % phải nộp
- Giá 1m2 đất cũng sẽ được tính theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất.
- Diện tích đất: là toàn bộ diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ hoặc các giấy tờ làm căn cứ cấp sổ đỏ
- Tỷ lệ % phải nộp: kèm theo sổ đỏ có một Quyết định của UBND quận/huyện, đính kèm quyết định là danh sách tên cụ thể nhà đất nào phải nộp tiền sử dụng đất và nộp bao nhiêu %. Bạn chỉ cần tìm và đối chiếu đúng với tên và sổ đỏ nhà bạn là biết được phải nộp bao nhiêu %.
Nhìn vào công thức tính nêu trên, bạn cũng có thể thấy được số tiền sử dụng đất phải nộp thường sẽ khá nhiều.
Ví dụ: Sổ đỏ bạn có 50m2 đất ở, giá đất cho UBND ban hành tại vị trí đất nhà bạn là 5.000.000 đ/1m2, tỷ lệ nộp 100%, như vậy, số tiền sử dụng đất bạn phải nộp sẽ là:
50m2 x 5.000.000 đ = 250.000.000 đ
Cách tính trên là cách tính cơ bản với các trường hợp phổ biến. Số tiền sử dụng đất chính xác vẫn phải là kết quả của Cơ quan thuế có thẩm quyền |
Như vậy theo quy luật thị trường hiện nay thì bạn càng để lâu không nộp tiền sử dụng đất thì số tiền đó sẽ càng tăng lên. Vì vậy, nếu bạn chưa nộp thì nên tính tương đối số tiền sẽ phải nộp là bao nhiêu, hoặc nhờ bên cơ quan thuế, cán bộ địa chính phường tính hộ (nếu họ thiện chí). Sau đó bạn có thể cân nhắc tùy theo hoàn cảnh và điều kiện tài chính để lựa chọn là nộp tiền sử dụng đất hay chưa và nộp vào thời điểm nào.
Tất nhiên khoản nợ tiền sử dụng đất nếu bạn chưa nộp thì vẫn được ở bình thường, không sao cả
Nhà đất còn nợ các khoản tiền nêu trên sẽ bị hạn chế không được giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp…. cho đến khi đã nộp đầy đủ. Ngoài ra nếu như nhà, đất dó thuộc trường hợp bị quy hoạch và phải giải phóng mặt bằng thì số tiền đền bù cũng sẽ phải trừ đi nghĩa vụ tài chính còn chưa nộp trước, còn lại bao nhiêu thì mới là số tiền đền bù của bạn.
Vậy nên nếu có điều kiện thì tôi vẫn khuyên các khách hàng nên đi kê khai và nộp các khoản nợ tiền sử dụng đất ngay khi có thể.
Cách kiểm tra nợ tiền sử dụng đất
Nếu nhà đất chưa có sổ đỏ thì bạn có thể kiểm tra theo các cách sau:
- Kiểm tra và xem kỹ các giấy tờ nhà đất: Mỗi nhà đất sẽ có những giấy tờ khác nhau tùy từng trường hợp. Vì vậy, không có quy tắc chung để chúng tôi có thể hướng dẫn bạn xem ở giấy tờ nào hay mục nào. Tuy nhiên bạn nên xem kỹ tất cả các loại giấy tờ có liên quan đến nhà đất để không bị bỏ sót thông tin quan trọng nào.
- Liên hệ hỏi thông tin từ cán bộ địa chính phường/xã nơi có nhà đất: Cán bộ địa chính phường 99.99 % sẽ là người nắm rõ thực trạng nhà đất của bạn, từ việc nợ tiền sử dụng đất, nợ thuế, lệ phí hoặc có tranh chấp gì không..v..v.. họ đều sẽ nắm được thông tin. Vì vậy, bạn nên liên hệ để hỏi họ, đây được coi là nguồn thông tin khá chính xác.
- Liên hệ hỏi thông tin Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký nhà đất cấp huyện: Nếu bạn không thực hiện được 2 cách trên, thì bạn có thể liên hệ với 1 trong 2 cơ quan này (tùy vào phân cấp thẩm quyền tại địa phương) để hỏi thông tin về nhà đất.
Đó là một số cách bạn có thể áp dụng đối với nhà đất chưa có sổ đỏ để biết được nhà đất đó có còn nợ tiền sử dụng đất hoặc các khoản thuế, phí khác.
Nếu nhà đất đã có sổ đỏ thì công việc của bạn đơn giản hơn rất nhiều. Bạn chỉ cần kiểm tra toàn bộ các mặt của sổ đỏ là được.
Phần ghi nợ tiền sử dụng đất và các khoản thuế phí khác thường được ghi ở trang cuối cùng (bìa số 4) của sổ đỏ, tương tự như sổ đỏ này:
Đối với những nhà đất có ghi nợ tiền trên sổ đỏ thì thường sẽ được cấp kèm theo 1 Quyết định ghi rõ là nợ tiền gì và nộp bao nhiêu %, tương tự như thế này:
Đơn giản vậy thôi!
Thủ tục nộp tiền sử dụng đất và các khoản thuế phí còn nợ
Thủ tục nộp tiền sử dụng đất và các khoản thuế phí còn ghi nợ khá đơn giản, các giấy tờ có thể khác nhau không nhiều tùy từng địa phương. Nhưng về cơ bản sẽ gồm các bước sau:
Như vậy, chúng tôi đã hướng dẫn bạn cách kiểm tra việc nợ tiền sử dụng đất, các loại thuế, lệ phí trước bạ nhà đất và hướng dẫn bạn các bước để nộp các khoản tiền còn ghi nợ nêu trên.
Khi bạn hoàn thành 3 bước trên có nghĩa là bạn đã thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất và các khoản thuế, lệ phí nhà, đất còn nợ. Nhà đất của bạn đã có thể tham gia tất cả các giao dịch mua bán, cho tặng, thế chấp… theo quy định của pháp luật.
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng với chúng tôi để được tư vấn.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Trần Văn Triền
Kính thưa luật sư!
Tôi có mua của 1 Cty BDS theo dạng tách thửa. Nhưng trong trang 4 cuối sổ đỏ có ghi “nợ nghĩa vụ tài chính theo phiếu chuyển đơn ghi…. của chi cục thuế” có nghĩa là gì ạ? Và miếng đất đó có liên quan gì đến pháp lý sau này ko ạ?
Trân trọng kính chào luật sư!
Ngoc Blue
Có bạn nhé, bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới có thể thực hiện được các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp… sau này nhé
Như Quỳnh
Tôi muốn hỏi trong trường hợp thay vì nộp thuế sdung đất và thuế trc bạ, tôi vẫn xây nhà chia đất vẫn tên ng sdung là bme tôi có dc ko? Vì số tiền nộp thuế sd và thuế trc bạ cộng lại rất cao.
Ngoc Blue
Gia đình bạn tự thỏa thuận và cứ thế ở, không có tranh chấp, cũng không sang tên thì không ảnh hưởng gì, nhưng nếu ra cơ quan có thẩm quyền thì thỏa thuận này sẽ không được công nhận bạn nhé.
Về việc xây nhà bạn lưu ý là có thể phải được cấp giấy phép xây dựng mới được xây bạn nhé.
Vũ Hồng Minh
Em chào chị ạ.
Nhà em có 1 mảnh đất, do trước đây có 1 đường điện cao thế chạy qua đất nhà em ( khoảng 24m2) . Nhà em đã làm sổ đỏ nhưng phần đất có đường cao thế chạy qua thì không được làm. Năm nay, nhà em làm nốt sổ đỏ cho 24m2 đó ( do đường dây điện đã được chuyển xuống ngầm) nhưng hiện tại gia đình em chưa lo kịp số tiền thuế đất phải đóng. Em muốn hỏi là gia đình em có thể lấy sổ đỏ về nhưng xin khất số tiền thuế để nó sau được không ạ? Hoặc có thể là trả từng đợt 1 ạ? Hay phải đóng hết mới được lấy sổ đỏ về ạ?
Em xin cảm ơn ạ.
Ngoc Blue
Về nguyên tắc bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được lấy sổ đỏ nhé. Tuy nhiên bạn thử hỏi xem ở địa phương bạn còn chính sách ghi nợ nghĩa vụ tài chính sau sổ đỏ ko nhé
tùng
mình muốn mua một căn nhà có diện tích thực tế là 28m2 , căn nhà của người A chưa có sổ đỏ riêng mà đang chung sổ đỏ với người bán đất B .nhà người A bị vỡ nợ nên bán cho mình, căn nhà của người A xây năm 2003, người A khẳng định sẽ làm sổ đỏ trên giấy tờ cho mình là 30m2 và mình phải đóng tiền thuế 2m2 cho nhà nước . bạn cho mình hỏi như thế có đúng với luật đất đai không và mình sẽ gặp những rủi ro gi ? và nếu làm được sổ đỏ thì mình cần những giấy tờ gì từ người A để mình có thể làm được sổ đỏ. giúp mình với nhe ,mình cảm ơn bạn
Ngoc Blue
Trước tiên bạn cần đề nghị A vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất và nộp để lấy công văn xác nhận đủ điều kiện tách thửa của cơ quan có thẩm quyền, hoặc nếu tại địa phương bạn chưa có hình thức công văn xác nhận thì bạn cần mang hồ sơ đến hỏi văn phòng đăng ký nhà đất cấp huyện. Khi có được xác nhận là đủ điều kiện tách thửa thì bạn mới nên thực hiện các thủ tục mua bán/chuyển nhượng, như vậy sẽ đảm bảo an toàn hơn cho bạn. Còn những vấn đề bạn nêu trong câu hỏi đều không đúng quy định của luật đất đai nhé và rủi ro lớn nhất là bạn không tách thửa và sang tên sổ đỏ được.
Mai Văn kiên
Mình mua một mảnh đất khu tái định cư có sổ hồng. Mục đích sử dụng lâu dài. Đất ở đô thị. Phần dưới có ghi đất quy hoạch ở dự án là sao bạn.
Ngoc Blue
Cần phải xem cụ thể sổ đỏ mới xác định được bạn nhé
Nguyễn Thanh
Chào luật sư.
Cho mình hỏi về tiền sử dụng đất ở mục số 3 khi nào thì cần phải đóng vậy?
Nếu mình mua một mảnh đất đã có thổ cư thì mình không cần phải đóng tiền sử dụng đất nữa?
Còn nếu mình muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải đóng tiền sử dụng đất?
Cám ơn luật sư.
Ngoc Blue
Bạn muốn biết tiền sử dụng đất ở mục số 3 có phải đóng hay không thì bạn xem thông tin ở trang đính chính thay đổi trên sổ đỏ nhé. Còn việc nộp như thế nào thì tôi đã nêu cụ thể trong bài viết rồi.
Tùy vào nguồn gốc sử dụng đất để biết bạn có phải đóng tiền sử dụng đất hay không, không phải là cứ đất thổ cư thì sẽ không phải đóng nhé.
Nếu bạn muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất.