Tính giá nhà đất theo khung giá của nhà nước là căn cứ để xác định các nghĩa vụ tài chính như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai nói chung. Vì vậy, cách tính giá nhà đất theo khung giá nhà nước được rất nhiều người quan tâm.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết cho bạn cách tính giá nhà đất theo khung giá nhà nước.
Khung giá nhà đất ở mỗi địa phương sẽ khác nhau, tuy nhiên cách tính thì tương tự nhau. Vì vậy trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn cách tính giá nhà đất căn cứ vào các quy định của thành phố Hà Nội.
 Cách tính giá nhà đất trong bài viết này sẽ cho bạn một kết quả TƯƠNG ĐỐI CHÍNH XÁC và gần sát nhất so với cách tính của các cơ quan thuế. Để có kết quả TUYỆT ĐỐI CHÍNH XÁC thì vẫn phải là kết quả trong THÔNG BÁO THUẾ của các cơ quan thuế có thẩm quyền. |
Để tính được giá nhà đất theo khung giá nhà nước, bạn cần căn cứ vào 2 văn bản sau:
- VB 1: Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 (Đây chính là bảng giá đất Hà Nội mới nhất) TẢI VĂN BẢN
- VB 2: Quyết định 3023/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 18/06/2018 về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội TẢI VĂN BẢN
Đối với các tỉnh, thành phố khác cũng sẽ có những văn bản quy định tương tự, bạn có thể tìm kiếm trên 
với từ khóa “Bảng giá đất [tên tỉnh, thành phố] năm…” và chọn văn bản mới nhất
#1. Cách tính Giá đất
BƯỚC 1 Mở VB 1: Quyết định 30/2019/QĐ-UBND kéo xuống cuối cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, click (ấn) đúp vào đó sẽ mở ra bảng giá các loại đất
BƯỚC 2 Xác định loại đất cần tính giá
- Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ: giá đất sẽ tính theo giá Bảng 1, 2, 3, 4. Quy định tương đối dễ hiểu và dễ nhìn nên nhìn vào bạn có thể xác định được giá đất của mình là bao nhiêu
- Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh thì căn cứ từ Bảng 5 đến Bảng 8, trong các loại đất này còn phân chia ra thành: Đất ven trục đầu mối giao thông, Đất khu vực giáp ranh…
- Đất khu dân cư nông thôn: Bảng 9
- Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư: Bảng phụ lục
BƯỚC 3 Xác định vị trí đất
Vị trí đất được quy định tại VB 1: điểm b, khoản 2, Điều 2 Quyết định 30/2019/QĐ-UBND, tóm tắt cơ bản như sau:
- Vị trí 1: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố (thường gọi nhà đất mặt đường)
- Vị trí 2: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
- Vị trí 3: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m.
- Vị trí 4: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.
Bạn đo hoặc ước chừng phần ngõ nhỏ nhất tính từ đất nhà bạn ra đường phố chính rộng khoảng bao nhiêu mét để xác định được đất nhà bạn ở vị trí nào.
BƯỚC 4 Xác định tên đường phố
Bảng giá đất của mỗi địa phương đều được sắp xếp theo đơn vị hành chính cấp QUẬN / HUYỆN, tên đường / phố / thôn / xóm được sắp xếp theo vần a-b-c. Vì vậy, bạn cần xác định nhà đất của mình ở quận / huyện nào, sau đó tìm đến tên đường / phố để tính giá đất
Nếu phải mở file trên điện thoại bạn cũng có thể dùng chức năng tìm kiếm của phần mềm đọc file để tra cứu, tuy hơi khó nhìn nhưng cũng sẽ cho ra kết quả tương tự
Sau khi tìm được đúng tên đường / phố, bạn đối chiếu với giá đất tại vị trí đất đã được xác định ở Bước 3 để biết Khung giá đất nhà nước /1m2 là bao nhiêu.
BƯỚC 5 Tính giá đất theo công thức
Công thức có bản để tính giá đất theo khung giá nhà nước là:
- Giá đất = G
- Khung giá đất nhà nước /1m2 = K
- Tổng diện tích đất cần tính giá = S
G = K x S
Ví dụ 1: Đất của bạn có thông tin như sau:
- Tổng diện tích: 40m2
- Vị trí: Trong ngõ của phố Đội Cấn, đoạn từ Ngọc Hà đến Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội
- Chiều rộng ngõ: 2,5 m.
Áp dụng các bước nêu trên, bạn sẽ tính được đất của bạn ở Vị trí 3 có giá là 24.731.000đ/1m2.
Tổng giá trị đất của bạn theo khung giá nhà nước sẽ là:
24.731.000đ x 40m2 = 989.240.000 đ
|
Trường hợp đất đã có sổ đỏ mà thông tin trên sổ đỏ không khớp với thực tế sử dụng đất thì tùy từng loại tiền phải nộp mà sẽ tính theo sổ đỏ hoặc theo diện tích thực tế. Tuy nhiên với các loại thuế, phí phổ biến thì thường tính theo thông tin trên sổ đỏ. |
#2. Cách tính Giá nhà
Cách tính giá nhà cũng khá đơn giản, bạn thực hiện theo các bước như sau:
BƯỚC 1 Mở VB 2: Quyết định 3023/QĐ-UBND
BƯỚC 2 Xác định các tiêu chí tính giá
Xác định loại nhà, cấp nhà, tỷ lệ chất lượng nhà sau đó đối chiếu với giá nhà theo hướng dẫn trong Quyết định 3023/QĐ-UBND
Văn bản quy định khá rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu nên bạn sẽ dễ dàng xác định được Giá nhà theo khung giá nhà nước / 1m2 đối với nhà của bạn là bao nhiêu
BƯỚC 3 Tính giá nhà theo công thức
Công thức có bản để tính giá nhà theo khung giá nhà nước là:
- Giá nhà = G1
- Giá nhà theo khung giá nhà nước /1m2 = K1
- Tổng diện tích m2 sàn xây dựng nhà cần tính giá = S1
- Tỷ lệ chất lượng nhà= T
G1 = K1 x S1 x T
Ví dụ 2:Trong sổ đỏ của thửa đất nêu tại Ví dụ 1 có thông tin về nhà ở như sau:
- Diện tích: 40m2
- Số tầng: 02
- Loại nhà: Bê tông
- Sổ đỏ cấp năm 2009
Như vậy, Đối chiếu theo bảng giá và bảng tỷ lệ chất lượng nhà thì nhà này có giá là 6.824.000đ/1m2, tính đến năm 2021 (12 năm) thì tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà là: 35%
Tổng giá trị nhà của bạn theo khung giá nhà nước sẽ là:
6,824,000 x 40m2 x2 tầng x 35% = 191.072.000 đ
|
Cách tính nêu trên cho kết quả TƯƠNG ĐỐI CHÍNH XÁC và có giá trị THAM KHẢO
|
Giá nhà đất theo khung giá nhà nước thường sẽ thay đổi 5 năm / 1 lần nhưng cách tính thì về cơ bản là không thay đổi
Việc tính giá nhà đất theo khung giá nhà nước sẽ giúp bạn có thêm thông tin tham khảo để tính toán chi phí trong giao dịch mua bán, cho tặng, thừa kế nhà đất và các giao dịch khác có liên quan đến bất động sản. Vì vậy, chúng tôi mong rằng bài viết này sẽ giúp ích cho bạn.
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Chào luật sư !
Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi mua 1 lô đất (dài 45m, rộng 7m) từ năm 1996, đến năm 2000 tôi cất nhà ở (với diện tích 200m2) mặt diện xây ra hẻm (cũng là chiều rộng lô đất). Đến năm 2007, một con đường lớn được mở ra chạy theo mép chiều dài đất tôi. Nay tôi muốn làm sổ đỏ, áp giá theo hướng hẻm (là hướng mặt nhà) thì có được không? Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn!.
Bạn cần tìm hiểu quy định tại địa phương nơi có đất nhé, còn ở Hà Nội thì tùy vào hồ sơ cụ thể nhưng khó đấy bạn ạ vì quy định khá rõ ràng về cách tính vị trí rồi.
Luật sư làm ơn cho tôi hỏi :Tôi nhận sổ đỏ năm 2004 ,mặt cuối ghi : chưa nộp lệ phí trước bạ đất .Thời gian đó tôi rất khó khăn về kinh tế .Nay các con đã lớn tôi muốn nộp thì cơ quan thuế tính theo thời điểm 2004 hay 2019 ?
Trường hợp này bạn xem lại văn bản của cơ quan thuế trước kia xem bạn được nợ bao nhiêu lâu và có được gia hạn hay không nhé, hoặc có được miễn giảm do hoàn cảnh khó khăn hay không. Còn về nguyên tắc, nếu đã nợ từ 2004 đến nay mới nộp thì sẽ tính giá đất căn cứ theo thời điểm hiện tại bạn nhé.
Tôi đi nộp thuế TNCN và Thuế trước bạ nhưng tờ đóng thuế lại ghi nhà tôi vị trí 1 trong khi nhà tôi trong ngõ .
Tôi đã đóng thuế và việc này nếu xác định vị trí nhầm thì tôi có lấy lại được tiền thuế đã đóng thừa không nhỉ? và thủ tục cần làm những gì ? và gặp bộ phận nào để giải quyết ?
Tôi cảm ơn
Nếu như xác định sai vị trí bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi đến cơ quan thuế đã ra thông báo đề nghị xác định lại nhé. Bạn có thể gặp bộ phận 1 cửa để giải quyết. Nếu cơ quan thuế xác đinh sai thì bạn sẽ được hoàn trả tiền thuế đã đóng thừa.
Cảm ơn Luật Sư. Luật Sư cho hỏi thường mất bao lâu thời gian để họ xác định lại vị trí và có kết quả vậy nhỉ?
Xin cám ơn!
Trường hợp này sẽ được giải quyết theo quy định về khiếu nại nên thời gian giải quyết khiếu nại lần 1 là 30 ngày bạn nhé.
Tôi xin hỏi luật sư: sổ đỏ cấp cho nhà tôi năm 2003 là 37,2m có chiều rộng là 3,4m vì nhà tôi ở vị trí cuối của nhà tập thể cho nên phần móng nhà và trên mái có giọt gianh ra khỏi tường khoảng 10cm . Sau khi phá đi làm lại nhà mới tôi có được sử dụng phần đất dôi ra này không? nếu được sử dụng thì phải thay lại sổ đỏ như thế nào?
Cám ơn sự tư vấn của luật sư
Thực ra nếu bạn muốn biết diện tích đúng và hợp pháp thì bạn cần phải kiểm tra về nguồn gốc sử dụng đất tại UBND, phần mà bạn nói nếu như không tranh chấp với ai và phù hợp xây dựng thì nhà bạn có thể sử dụng bình thường. Còn để được cập nhật trên sổ đỏ thì như tôi nói bạn cần phải kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất trước đã.
Bà tôi có mảnh nhà đất 60m2 chư đuợc cấp giấy chủ quyền sở hữu nhà đất,bà có 6 nguời con,bà mất không để lại di chúc nay các con bà đòi chia tài sản chung.Mảnh đất này tôi quản lý sử dụng gần 50 năm.Giá nhà đất theo quy định của Nhà nước 17triệu/m2.Toà án xử tôi tiếp tục được sử dụng với điều kiện đưa lại 6tỷ cho 6 người con bà,cách tính giá trị này cao hơn giá của nhà nước gấp 6-7 lần.Và chỉ chia 6 phần chứ không chia 7 phần trong khi tôi là người quản lý mấy mươi năm qua.Vậy xin hỏi cách tính và chia như vậy có đúng ,hợp lý không? Xin chân thành cám ơn.
Trường hợp bạn hỏi đã có bản án của tòa án thì cần xem hồ sơ cụ thể mới xác định được bạn nhé