Mua bán đất viết tay là một hình thức mua bán nhà đất khá phổ biến tại Việt Nam hiện nay.
Mặc dù việc mua bán đất viết tay hiện nay không được pháp luật công nhận, không làm được thủ tục sang tên và tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà nhiều người vẫn lựa chọn phương án này.
Luật NBS không khuyến khích các khách hàng mua bán, chuyển nhượng đất viết tay. Tuy nhiên, trong bài viết này chúng tôi sẽ tư vấn cho khách hàng các giải pháp để hạn chế rủi ro khi khách hàng buộc phải lựa chọn phương án mua bán, chuyển nhượng đất viết tay.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
- Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất viết tay
- Nguyên nhân của việc mua bán đất viết tay
- Rủi ro của việc mua bán nhà đất viết tay
- Giải pháp hạn chế rủi ro của mua bán đất viết tay
- #1. Giải pháp 1: Hợp đồng ủy quyền công chứng
- Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Đánh giá Mức độ an toàn:
- Rủi ro còn tồn tại:
- #2. Giải pháp 2: Lập Vi bằng
- Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Đánh giá Mức độ an toàn:
- Rủi ro còn tồn tại:
- #3. Giải pháp 3: Lập Hợp đồng mua bán đất có người làm chứng
- Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Đánh giá Mức độ an toàn:
- Rủi ro còn tồn tại:
- #4. Giải pháp đặc biệt: Kết hợp các giải pháp nêu trên
Mua bán đất viết tay được hiểu là bên mua và bên bán tự lập và ký kết với nhau một văn bản, hợp đồng mua bán, giấy mua bán đất mà không có sự chứng nhận của cơ quan công chứng, cơ quan chứng thực có thẩm quyền theo quy định. |
Hai bên mua bán có thể đánh máy hoặc viết tay hợp đồng mua bán, có thể mời nhiều người làm chứng, có thể đo đạc và vẽ sơ đồ nhà đất nhưng đó vẫn chỉ được coi là mua bán đất viết tay.
Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất viết tay
Trước đây do lịch sử để lại, khi hệ thống pháp luật đất đai và quy định về cấp sổ đỏ chưa hoàn thiện, thì việc mua bán đất viết tay rất phổ biết và được pháp luật công nhận trong một số trường hợp.
- Cụ thể, trước ngày 01/7/2014: Hợp đồng mua bán đất viết tay có thể được công nhận và được làm thủ tục cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo quy định
- Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2014: Việc mua bán đất viết tay trong mọi trường hợp dù có hay chưa có sổ đỏ đều không được pháp luật công nhận và không thể sang tên nhà đất / sổ đỏ cho người mua
Nguyên nhân của việc mua bán đất viết tay
Vậy tại sao hiện nay vẫn có những người lựa chọn việc mua bán, chuyển nhượng đất viết tay? Đó có thể là do các nguyên nhân sau:
- Nhà đất chưa có sổ đỏ nhưng người mua lại quá thích mua nhà đất đó, không thể đợi được
- Giá nhà đất chưa có sổ đỏ thường rẻ hơn, hấp dẫn hơn, nếu đợi có sổ đỏ sẽ mất cơ hội
- Người mua muốn đầu tư “lướt sóng”, mua xong được giá sẽ bán luôn nên không muốn đợi thời gian làm thủ tục, giảm chi phí, thuế khi công chứng, sang tên sổ đỏ
- Hai bên mua bán muốn tạm “tránh thuế” vào thời điểm mua bán
- Người bán đang thế chấp sổ đỏ để “vay nóng”, phải bán để có tiền “chuộc” sổ đỏ
- …. và nhiều nguyên nhân khác
Rủi ro của việc mua bán nhà đất viết tay
Khi mua bán nhà đất viết tay thì bên mua luôn chịu nhiều rủi ro hơn bên bán, cụ thể một số rủi ro như sau:
- Việc mua bán đất viết tay khó có thể được pháp luật công nhận và bảo vệ đầy đủ
- Hợp đồng mua bán đất viết tay có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp
- Nhà đất mua bán viết tay chưa có sổ đỏ có thể sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ trong tương lai.
- Bên mua có thể phải đợi rất lâu (tính bằng năm) mới được cấp sổ đỏ
- Sổ đỏ vẫn mang tên bên bán hoặc sẽ được cấp cho bên bán, nếu bên bán không có thiện chí ký lại hợp đồng mua bán nhà đất công chứng thì kể cả khi nhà đất đã có sổ đỏ bên mua cũng không thể sang tên thuận lợi được.
- Rủi ro người bán bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua hoặc đã thế chấp vay “lãi cao”
- Mua bán đất viết tay sẽ khó phát hiện được tranh chấp đang tồn tại (nếu có)
Đó là một số rủi ro phổ biến của việc mua bán nhà đất viết tay. Tuy nhiên nếu như bạn buộc phải chọn phương án này thì Luật NBS sẽ tư vấn cho bạn một số giải pháp để hạn chế rủi ro sau đây:
Giải pháp hạn chế rủi ro của mua bán đất viết tay
Các giải pháp đưới đây áp dụng đối với nhà đất chưa có sổ đỏ.
Đối với nhà đất đã có sổ đỏ nhưng vì một lý do nào đó chưa thể công chứng Hợp đồng mua bán, thì còn rất nhiều giải pháp có thể lập văn bản công chứng an toàn để bạn lựa chọn, mà không cần phải lựa chọn phương án mua bán viết tay. Trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ không đề cập đến, bạn có thể liên hệ hotline để được tư vấn. |
#1. Giải pháp 1: Hợp đồng ủy quyền công chứng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán ký kết Hợp đồng ủy quyền, trong đó Người bán là Bên ủy quyền, người mua là bên nhận ủy quyền
- Hợp đồng ủy quyền sẽ được công chứng
- Nội dung ủy quyền cơ bản: Người mua (bên nhận ủy quyền) được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt, mua bán, cho tặng nhà đất sau khi có sổ đỏ.
- Điều kiện: Phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh căn cứ ủy quyền và chủ thể và đủ điều kiện công chứng theo quy định
Hợp đồng ủy quyền nhà đất phải được công chứng mới có giá trị pháp lý, được pháp luật bảo vệ và an toàn cho các bên. |
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Khắc phục tình trạng một mảnh đất bán cho nhiều người: Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng thì sẽ có trên hệ thống thông tin của các Văn phòng công chứng. Người bán không thể bán cho bất kỳ ai khác qua công chứng. Nếu người bán cố tình giao dịch không qua công chứng sẽ không có giá trị pháp lý và người mua có hợp đồng công chứng luôn được ưu tiên bảo vệ
- Khắc phục việc người bán không hợp tác ký lại Hợp đồng mua bán đất khi đã có sổ đỏ: Nếu trường hợp này xảy ra, người mua có thể sử dụng Hợp đồng ủy quyền để bán nhà đất cho bên thứ 3 khác.
- Người mua có thể yên tâm quản lý, sử dụng nhà đất, ký các hợp đồng điện nước, phục vụ sinh hoạt, có thể cho thuê một cách hợp pháp, được tiếp tục ủy quyền cho bên thứ 3
- Khắc phục tình huống Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, chỉ phải báo trước cho Bên được ủy quyền một thời gian hợp lý (theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015): Do Hợp đồng ủy quyền được công chứng nên nếu muốn hủy / chấm dứt thì hai bên cần ra Văn phòng công chứng để thực hiện, một bên không thể đơn phương hủy / chấm dứt.
Những biện pháp trên chỉ thực hiện được khi bạn có Hợp đồng ủy quyền với nội dung chặt chẽ, đầy đủ và với hình thức đáp ứng theo các quy định của pháp luật. |
Rủi ro còn tồn tại:
- Sổ đỏ vẫn đứng tên Bên ủy quyền là chủ nhà đất đầu tiên: Tuy nội dung ủy quyền là người được ủy quyền đã có toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhưng về bản chất pháp lý đó vẫn chỉ là việc ủy quyền mà không phải mua bán. Người được ủy quyền chỉ được thay mặt người ủy quyền thực hiện công việc, mà không phải chủ sử dụng và sở hữu nhà đất.
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nộp thuế 2 lần: Trường hợp người mua không thể hủy hợp đồng ủy quyền thì người mua buộc phải bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền thì mới có thể sang tên nhà đất được. Pháp luật thuế quy định trường hợp này sẽ phải nộp thuế 2 lần (1 lần bán qua ủy quyền, 1 lần qua hợp đồng mua bán).
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
- Chủ sổ đỏ ko may tử vong trong khi chưa hoàn thành thủ tục sang tên: Theo quy định thì việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt khi người ủy quyền chết (Theo khoản 3 Điều 140 BLDS 2015). Khi đó người mua sẽ phải đạt được thỏa thuận với những người thừa kế của chủ sổ đỏ.
Loại Hợp đồng ủy quyền nêu trên có thể được sử dụng để “lừa” chủ nhà đất bán nhà mà không biết là mình đã bán nhà, tưởng là mình chỉ đang ủy quyền. Để khắc phục việc này, trước khi ký bất cứ văn bản nào bạn cũng nên đọc kỹ nội dung.
|
#2. Giải pháp 2: Lập Vi bằng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán lập và ký kết Vi bằng giao nhận tiền mua bán nhà đất. Vi bằng do thừa phát lại chứng kiến và chứng nhận
- Đính kèm Vi bằng là Văn bản thỏa thuận các điều khoản liên quan đến việc mua bán nhà đất
- Nội dung Vi bằng: Vi bằng chỉ chứng nhận sự kiện các bên giao nhận tiền, không được phép chứng nhận việc mua bán nhà đất.
- Nội dung Văn bản thỏa thuận: Phải thể hiện được đầy đủ các nội dung thỏa thuận liên quan đến việc mua bán nhà đất, Văn bản thỏa thuận đính kèm vi bằng phải chi tiết, chặt chẽ và bảo đảm được quyền lợi của các bên.
- Điều kiện: Cần có đầy đủ giấy tờ nhân thân và giấy tờ chứng minh quyền của chủ sử dụng đất
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Đảm bảo an toàn cho số tiền mà người mua đã giao cho người bán. Người mua có thể dễ dàng lấy lại tiền trong trường hợp không thể hoàn thành giao dịch mua bán
- Văn bản thỏa thuận đính kèm vi bằng là căn cứ chứng minh hai bên giao nhận tiền với mục đích mua bán nhà đất
- Vi bằng được lập bởi cơ quan thừa phát lại và được đăng ký và lưu 1 bản tại Sở tư pháp địa phương. Vi bằng là chứng cứ không cần chứng minh trước tòa án
Rủi ro còn tồn tại:
- Vẫn có khả năng xảy ra trường hợp người bán sẽ bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua: Do hiện nay các cơ quan thừa phát lại chưa có hệ thống thông tin liên thông như các Văn phòng công chứng nên vẫn tồn tại rủi ro này
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
#3. Giải pháp 3: Lập Hợp đồng mua bán đất có người làm chứng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán tự lập và ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất hoặc Văn bản thỏa thuận mua bán nhà đất.
- Nội dung Văn bản thỏa thuận: Phải thể hiện được đầy đủ các nội dung thỏa thuận liên quan đến việc mua bán nhà đất, phải chi tiết, chặt chẽ và bảo đảm được quyền lợi của các bên.
- Hai bên cùng mời người làm chứng theo thỏa thuận, người làm chứng sẽ ký và chứng nhận vào Hợp đồng mua bán nhà đất. Nên mời người làm chứng không có quan hệ huyết thống với các bên và không có liên quan đến việc mua bán đất.
- Điều kiện: Nên có đầy đủ giấy tờ nhân thân và giấy tờ chứng minh quyền của chủ sử dụng đất, giấy tờ nhân thân của người làm chứng.
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Có người làm chứng và văn bản chứng minh hai bên đã mua bán nhà đất và giao nhận tiền để mua bán nhà đất.
- Người mua có căn cứ lấy lại tiền trong trường hợp không thể hoàn thành giao dịch mua bán hoặc phát sinh tranh chấp.
Rủi ro còn tồn tại:
- Vẫn có khả năng xảy ra trường hợp người bán bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua: Do hiện nay các cơ quan thừa phát lại chưa có hệ thống thông tin liên thông như các Văn phòng công chứng nên vẫn tồn tại rủi ro này
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
#4. Giải pháp đặc biệt: Kết hợp các giải pháp nêu trên
Có nghĩa là bạn có thể làm đồng thời các văn bản của các giải pháp nêu trên tùy theo thực tế giao dịch và điều kiện của từng bên.
Khi tư vấn cho khách hàng mua bán đất viết tay, chúng tôi sẽ cân nhắc thực tế giao dịch, mức độ an toàn và các điều kiện khác của khách hàng để tư vấn và đưa ra phương án an toàn và phù hợp nhất cho khách hàng lựa chọn.
Luật NBS không cam kết giá dịch vụ rẻ nhất, chúng tôi chỉ có thể cam kết: Tư vấn đầy đủ nhất với Chất lượng và uy tín tương xứng với giá dịch vụ. |
Như vậy, nếu bạn buộc phải lựa chọn việc mua bán đất viết tay, thì các giải pháp nêu trên sẽ giúp cho giao dịch của bạn tăng mức độ an toàn, hạn chế rủi ro bị mất tiền, nhưng không thể đảm bảo tuyệt đối là bạn sẽ giữ được nhà đất đã mua bán viết tay nếu không may xảy ra tranh chấp.
Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, đã được chúng tôi tách riêng để thuận tiện cho việc tải về
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Hiền
Chào luật sư
Em muốn nhờ chị tư vấn giúp
Gia đình Em mới đặt cọc tiền mua 1 miếng đất nông nghiệp khác, diện tích 84m2 ,ở bình chánh, Tp.Hcm . 20 ngày sau thanh toán hết. Do không đủ diện tích tối thiểu nên gđ em không thể tách sổ. Giấy tờ mua bán là giấy tờ tay,2 bên thỏa thuận sẽ vi bằng khi giao nhận thanh toán hết .Sau khi cọc, Bên bán hiện tại có đưa sổ đỏ CNQSDĐ photo công chứng chủ đất đầu tiên,sổ hộ khẩu gia đình chủ đất đầu tiên (photo), hợp đồng mua bán sang nhượng toàn bộ lô đất trên 3000m2 (bản photo ) từ chủ đất đầu tiên sang cho chủ đất hiện tại, cmnd photo công chứng của chủ đất hiện tại ,kèm bản vẽ photo vị trí miếng đất ( photo) cho gđ em.Em chưa nhìn thấy sổ đỏ bản gốc của chủ đất hiện tại, cũng như hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (anh này sinh năm 1985).Em nhờ luật sư tư vấn giúp em : những giấy tờ anh chủ đất hiện tại đưa cho gia đình em đã đủ hay chưa ? Nếu thiếu, Em cần yêu cầu anh ta bổ sung những gì? Cách hạn chế rủi ro mua bán đất bằng giấy tờ tay như gia đình em đã được chưa? Cần làm thêm những gì để hạn chế rủi ro khi mua đất.
Em cảm ơn.
Ngoc Blue
Theo như thông tin bạn cung cấp thì những giấy tờ bạn nêu chỉ là một trong các căn cứ để chứng minh thửa đất đã được chuyển nhượng cho bên bán hiện tại, tuy nhiên không phải là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người bán. Người bán cần sang tên chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để sổ đỏ mang tên người bán thì lúc đó người bán mới có thể tự mình thực hiện các giao dịch khác với bạn.
Nếu bạn chấp nhận rủi ro, không cần bên bán sang tên mà bạn vẫn chấp nhận mua thì bạn có thể lập vi bằng, trong vi bằng ngoài việc giao nhận tiền thì bạn nên ghi rõ thêm nội dung thỏa thuận về các giấy tờ, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất và ghi nhận trong vi bằng thỏa thuận cụ thể về phần diện tích đất phân chia cho mỗi bên. Như vậy có thể hạn chế phần nào rủi ro khi bạn thực hiện 1 giao dịch như vậy.
Hiền
Vậy em muốn nhờ bên văn phòng luật sư tư vấn và soạn thảo giúp em những giấy tờ ,hồ sơ đó được không ạ . Chi phí soạn thảo giấy tờ đó luật sư có thể báo qua mail lethihien0902@gmail.com giúp em.
Ngoc Blue
Trường hợp của bạn nên liên hệ với văn phòng thừa phát lại nơi sẽ lập vi bằng cho bạn. Văn phòng thừa phát lại sẽ có trách nhiệm lập nội dung vi bằng theo yêu cầu và thỏa thuận của các bên, đồng thời họ cũng sẽ yêu cầu các giấy tờ cần thiết để lập được vi bằng đó.
Văn bản do luật sư hoặc bạn chuẩn bị trước và đưa đến chưa chắc đã được VP thừa phát lại chấp nhận.
CHI
LS cho e hỏi. Cậu em có nhà ở khu quy hoạch của NN nay cần tiền bán lại cho mẹ e nhưng do khu đất NN chuẩn bị giải tỏa nên kg cho làm sổ hồng nhà (nhà này cậu e mua bán tay trước đây và có đầy đủ giấy tờ để làm giấy chủ quyền nhà). Theo bài viết thì cậu e sẽ làm HĐ uỷ quyền cho mẹ e có thể sử dụng, định đoạt kể cả việc thương lượng giá và nhận tiền đền bù giải toả sau này phải kg? Và cần làm thêm các thủ tục gì để hạn chế rủi ro cho ng mua là mẹ e kg? Vd: giấy mượn tiền có công chứng, hđ mua bán nhà viết tay…Vì là người thân nên mẹ e đã giao hơn một nửa tiền mua nhà rồi. Nhờ LS tư vấn giúp. E Cám ơn
Ngoc Blue
Ngoài Hợp đồng ủy quyền công chứng thì mẹ bạn và cậu bạn nên lập vi bằng cho việc giao nhận tiền nhé. Bạn tham khảo thêm bài viết: Có nên lập vi bằng nhà đất thông qua thừa phát lại? để có thể lựa chọn phương thức phù hợp.
mai
chào luật sư,năm 2016 em mua 1 căn nhà ở q bình tân 5,6x 8. nhà chưa có sổ hồng,sổ đỏ gì hết,e mua nhà bằng giấy viết tay,tự 2 bên thỏa thuận,không có công chứng gì cả,từ đó đến nay e ở đây cũng được 1 năm rồi ,hôm nay em đi đăng ký tạm trú để làm kt3 để sau này e chuyển hộ khẩu vào đây,hiện bây giờ hộ khẩu e đang ở hà tĩnh ,UB quận bình tân hỏi ai là chủ nhà,e nói e là chủ nhà,e mang hết giấy tờ có liên quan đến ngôi nhà gồm có bản vẽ sơ đồ nhà ở đất ở,thông báo cấp số nhà,hợp đồng mua bán điện và nước,đơn xin cấp số nhà,tờ khai đăng ký đất,hợp đồng mua bán nhà ở,hộ khẩu chứng minh photo,tất cả đứng tên chủ bán nhà cho em,xem xong UB quận bình tân nói e không đăng ký tạm trú được vị tất cả trên giấy tờ đúng tên người khác chứ không phải em,nếu em muốn đăng ký tạm trú thì chủ cũ phải làm hợp đồng cho thuê nhà,hoặc là e phải đi tìm chủ cũ để công chứng giấy bán nhà viết tay.xong rồi e sẽ làm đơn gì gì đó để thay đổi tất cả tên trên giấy tờ thành tên e,vậy luật sư cho e hỏi như vậy đúng hay sai,và nhà mua 2016,giấy viết tay cũng 2016 mà bây giờ mới đi công chứng thì có được không?xin cảm ơn luật sư
Ngoc Blue
Chào bạn, theo quy định tại điểm b, khoản 2, điều 6 Nghị định 31/2014/NĐ-CP quy định chi tiết Luật cư trú thì Giấy tờ để chứng minh chỗ ở hợp pháp khi đăng ký tạm trú trong trường hợp bạn không có một trong các giấy tờ theo quy định thì bạn có thể làm “Văn bản cam kết về việc có chỗ ở thuộc quyền sử dụng của mình và không có tranh chấp về quyền sử dụng”
Bạn trích dẫn quy định này cho cán bộ đăng ký tạm trú nhé.
Về lâu dài nếu bạn muốn đăng ký thường trú (nhập hộ khẩu) tại nơi bạn đang ở thì đúng như họ đã hướng dẫn, bạn cần phải có sổ đỏ đứng tên bạn hoặc hợp đồng thuê nhà giữa chủ cũ với bạn. Giấy tờ mua bán viết tay lập năm 2016 và chưa có sổ đỏ có thể sẽ bị vô hiệu và bạn sẽ không thể công chứng giấy tờ mua bán viết tay này, kể cả khi chủ cũ về ký cho bạn.
Trường hợp của bạn, bạn có thể liên hệ với văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng cho sự kiện mua bán nhà, đất. Bạn liên hệ với chủ cũ và làm theo hướng dẫn của văn phòng thừa phát lại để thực hiện giao dịch này. Sau đó bạn liên hệ với UBND phường để chuẩn bị hồ sơ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho nhà, đất của bạn.
Đinh văn Hiệt
Chào luật sư,em có thắc mắc này mong luật sư giải đáp giúp và cho em xin lời khuyên ạ:
Em định mua 1ô đất trong khu đô thị ( nhưng khu đô thị này chưa hoàn thành xong và mới hoàn thành được khoảng 80%)
Và ô đất của em mua là của 1 người khác nhờ ban dự án bán giúp, (ng bán giúp là kế toán trưởng ban dự án,gia đình em có quen biết)
Và đất đó đã có sổ đỏ to trên ban dự án nhưng bạn dự án chưa cấp sổ đỏ cho chủ đất
Và bây giờ nếu em mua thì chỉ mới công chứng các giấy tờ thôi ạ
Luật sư tư vấn giúp em có nên mua không ạ
Em cảm ơn
Ngoc Blue
Trường hợp của bạn cần phải xem hồ sơ pháp lý cụ thể của dự án mới có thể biết được nên làm loại hợp đồng hay văn bản nào. Để đảm bảo an toàn về pháp lý thì các văn bản, hợp đồng này nên được công chứng, vì vậy bạn nên mang 1 bộ hồ sơ (photo) ra văn phòng công chứng để họ xác định cho bạn là có thể ký được loại Văn bản nào phù hợp. Sau khi bạn xem nội dung văn bản đó, bạn có thể cân nhắc để quyết định có ký hay không.
Hưng
Kính chào luật sư, tôi có vấn đề này cần nhờ tư vấn.
Tôi mua một miếng đất và tình trạng như sau
+ miếng đất đó là một phàn trong miếng đất rộng hơn, được chủ rất phân lô bán
+ giấy tờ tay (tôi muốn hỏi có thể công chứng giấy tờ tay để tăng tính pháp lý hay ko?)
+ sổ đỏ miếng đất lớn bị chủ đất cầm ngân hàng, hiện ko thể lấy ra (do chủ đất ko muốn lấy hay lí do j tôi ko thể chắc chắn, nhưng chủ đất khẳng định
– sổ cầm ngân hàng
– ko thể lấy, ko thể tách sổ,,sang tên
Tôi muốn hỏi luật sư, có giải pháp nào để
+ tôi được cấp sổ đỏ miếng đất đã mua
+ tròng tương lai tách sổ được hay ko,,sẽ bập rủi ro gì không
+ tôi muốn xây nhà trên miếng đất đã mua,,muốn được cấp goiaays chứng nhận quyền sử diungj tròn trường hợp người bán ko lấy dc sổ đỏ ra … thời gian lâu hay vấn đewèd khác được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư
Ngoc Blue
Chào bạn,
Trước tiên tôi có thể khẳng định là bạn không thể công chứng giấy tờ mua bán viết tay đã ký từ trước nhé.
Tại thời điểm bạn mua miếng đất đó, bạn có biết về tình trạng pháp lý của miếng đất không? Thời điểm đó sổ đỏ đã được thế chấp chưa, bạn có kiểm tra sổ đỏ gốc không và chủ đất có cung cấp thông tin đúng sự thật vào thời điểm bạn mua miếng đất không?
Trường hợp này để được cấp sổ đỏ cho bạn thì có thể có 3 trường hợp như sau:
1. Chủ đất trả hết nợ cho ngân hàng, giải chấp sổ đỏ và làm Hợp đồng chuyển nhượng, làm thủ tục sang tên cho bạn. Nếu như chủ đất mất khả năng trả nợ thì toàn bộ thửa đất trong sổ đỏ có thể bị ngân hàng kê biên và bán đấu giá để trả nợ. Đó là một trong những rủi ro của bạn.
2. Tại thời điểm bạn mua đất, sổ đỏ chưa được thế chấp nhưng sau đó chủ đất lại mang thế chấp sổ đỏ trong đó có phần đất của bạn mà đến bây giờ bạn mới biết. Trường hợp này bạn có thể yêu cầu ngân hàng phối hợp để giải quyết tách thửa và giải chấp phần thửa đất bạn đã mua. Tuy nhiên rất khó để có thể thương lượng với ngân hàng. Vì vậy nếu không được thì bạn có thể khởi kiện chủ đất để đòi lại phần thửa đất bạn đã mua, hoặc yêu cầu tòa án tuyên bố Hợp đồng thế chấp với ngân hàng bị vô hiệu một phần. Nếu như tòa án xác định phần thửa đất bạn đã mua đúng là của bạn thì sau khi có bản án, bạn có thể được cấp sổ đỏ.
3. Tại thời điểm bạn mua đất, bạn biết thửa đất đó đã được thế chấp toàn bộ, hoặc bạn không kiểm tra sổ đỏ gốc nhưng vẫn mua và thanh toán tiền, thì rất có thể hợp đồng mua bán viết tay giữa bạn và chủ đất sẽ bị vô hiệu. Khi đó về nguyên tắc chủ đất sẽ phải trả lại toàn bộ tiền cho bạn, đồng thời bạn cũng sẽ trả lại thửa đất cho chủ đất.
Về cơ bản trường hợp của bạn là như vậy, để xác định được cách giải quyết sẽ còn phải dựa vào hồ sơ, giấy tờ cụ thể và việc mua bán, thế chấp đã được các bên thực hiện như thế nào và vào thời điểm nào trên thực tế. Hiện tại bạn khó có thể được cấp Giấy phép xây dựng để xây nhà trên thửa đất đó và nếu chủ đất không giải chấp và lấy được sổ đỏ thì bạn cũng không thể thực hiện việc sang tên để cấp sổ đỏ cho bạn.