Tính giá nhà đất theo khung giá của nhà nước là căn cứ để xác định các nghĩa vụ tài chính như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai nói chung. Vì vậy, cách tính giá nhà đất theo khung giá nhà nước được rất nhiều người quan tâm.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết cho bạn cách tính giá nhà đất theo khung giá nhà nước.
Khung giá nhà đất ở mỗi địa phương sẽ khác nhau, tuy nhiên cách tính thì tương tự nhau. Vì vậy trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn cách tính giá nhà đất căn cứ vào các quy định của thành phố Hà Nội.
 Cách tính giá nhà đất trong bài viết này sẽ cho bạn một kết quả TƯƠNG ĐỐI CHÍNH XÁC và gần sát nhất so với cách tính của các cơ quan thuế. Để có kết quả TUYỆT ĐỐI CHÍNH XÁC thì vẫn phải là kết quả trong THÔNG BÁO THUẾ của các cơ quan thuế có thẩm quyền. |
Để tính được giá nhà đất theo khung giá nhà nước, bạn cần căn cứ vào 2 văn bản sau:
- VB 1: Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 (Đây chính là bảng giá đất Hà Nội mới nhất) TẢI VĂN BẢN
- VB 2: Quyết định 3023/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 18/06/2018 về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội TẢI VĂN BẢN
Đối với các tỉnh, thành phố khác cũng sẽ có những văn bản quy định tương tự, bạn có thể tìm kiếm trên 
với từ khóa “Bảng giá đất [tên tỉnh, thành phố] năm…” và chọn văn bản mới nhất
#1. Cách tính Giá đất
BƯỚC 1 Mở VB 1: Quyết định 30/2019/QĐ-UBND kéo xuống cuối cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, click (ấn) đúp vào đó sẽ mở ra bảng giá các loại đất
BƯỚC 2 Xác định loại đất cần tính giá
- Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ: giá đất sẽ tính theo giá Bảng 1, 2, 3, 4. Quy định tương đối dễ hiểu và dễ nhìn nên nhìn vào bạn có thể xác định được giá đất của mình là bao nhiêu
- Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh thì căn cứ từ Bảng 5 đến Bảng 8, trong các loại đất này còn phân chia ra thành: Đất ven trục đầu mối giao thông, Đất khu vực giáp ranh…
- Đất khu dân cư nông thôn: Bảng 9
- Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư: Bảng phụ lục
BƯỚC 3 Xác định vị trí đất
Vị trí đất được quy định tại VB 1: điểm b, khoản 2, Điều 2 Quyết định 30/2019/QĐ-UBND, tóm tắt cơ bản như sau:
- Vị trí 1: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố (thường gọi nhà đất mặt đường)
- Vị trí 2: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
- Vị trí 3: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m.
- Vị trí 4: thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.
Bạn đo hoặc ước chừng phần ngõ nhỏ nhất tính từ đất nhà bạn ra đường phố chính rộng khoảng bao nhiêu mét để xác định được đất nhà bạn ở vị trí nào.
BƯỚC 4 Xác định tên đường phố
Bảng giá đất của mỗi địa phương đều được sắp xếp theo đơn vị hành chính cấp QUẬN / HUYỆN, tên đường / phố / thôn / xóm được sắp xếp theo vần a-b-c. Vì vậy, bạn cần xác định nhà đất của mình ở quận / huyện nào, sau đó tìm đến tên đường / phố để tính giá đất
Nếu phải mở file trên điện thoại bạn cũng có thể dùng chức năng tìm kiếm của phần mềm đọc file để tra cứu, tuy hơi khó nhìn nhưng cũng sẽ cho ra kết quả tương tự
Sau khi tìm được đúng tên đường / phố, bạn đối chiếu với giá đất tại vị trí đất đã được xác định ở Bước 3 để biết Khung giá đất nhà nước /1m2 là bao nhiêu.
BƯỚC 5 Tính giá đất theo công thức
Công thức có bản để tính giá đất theo khung giá nhà nước là:
- Giá đất = G
- Khung giá đất nhà nước /1m2 = K
- Tổng diện tích đất cần tính giá = S
G = K x S
Ví dụ 1: Đất của bạn có thông tin như sau:
- Tổng diện tích: 40m2
- Vị trí: Trong ngõ của phố Đội Cấn, đoạn từ Ngọc Hà đến Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội
- Chiều rộng ngõ: 2,5 m.
Áp dụng các bước nêu trên, bạn sẽ tính được đất của bạn ở Vị trí 3 có giá là 24.731.000đ/1m2.
Tổng giá trị đất của bạn theo khung giá nhà nước sẽ là:
24.731.000đ x 40m2 = 989.240.000 đ
|
Trường hợp đất đã có sổ đỏ mà thông tin trên sổ đỏ không khớp với thực tế sử dụng đất thì tùy từng loại tiền phải nộp mà sẽ tính theo sổ đỏ hoặc theo diện tích thực tế. Tuy nhiên với các loại thuế, phí phổ biến thì thường tính theo thông tin trên sổ đỏ. |
#2. Cách tính Giá nhà
Cách tính giá nhà cũng khá đơn giản, bạn thực hiện theo các bước như sau:
BƯỚC 1 Mở VB 2: Quyết định 3023/QĐ-UBND
BƯỚC 2 Xác định các tiêu chí tính giá
Xác định loại nhà, cấp nhà, tỷ lệ chất lượng nhà sau đó đối chiếu với giá nhà theo hướng dẫn trong Quyết định 3023/QĐ-UBND
Văn bản quy định khá rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu nên bạn sẽ dễ dàng xác định được Giá nhà theo khung giá nhà nước / 1m2 đối với nhà của bạn là bao nhiêu
BƯỚC 3 Tính giá nhà theo công thức
Công thức có bản để tính giá nhà theo khung giá nhà nước là:
- Giá nhà = G1
- Giá nhà theo khung giá nhà nước /1m2 = K1
- Tổng diện tích m2 sàn xây dựng nhà cần tính giá = S1
- Tỷ lệ chất lượng nhà= T
G1 = K1 x S1 x T
Ví dụ 2:Trong sổ đỏ của thửa đất nêu tại Ví dụ 1 có thông tin về nhà ở như sau:
- Diện tích: 40m2
- Số tầng: 02
- Loại nhà: Bê tông
- Sổ đỏ cấp năm 2009
Như vậy, Đối chiếu theo bảng giá và bảng tỷ lệ chất lượng nhà thì nhà này có giá là 6.824.000đ/1m2, tính đến năm 2021 (12 năm) thì tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà là: 35%
Tổng giá trị nhà của bạn theo khung giá nhà nước sẽ là:
6,824,000 x 40m2 x2 tầng x 35% = 191.072.000 đ
|
Cách tính nêu trên cho kết quả TƯƠNG ĐỐI CHÍNH XÁC và có giá trị THAM KHẢO
|
Giá nhà đất theo khung giá nhà nước thường sẽ thay đổi 5 năm / 1 lần nhưng cách tính thì về cơ bản là không thay đổi
Việc tính giá nhà đất theo khung giá nhà nước sẽ giúp bạn có thêm thông tin tham khảo để tính toán chi phí trong giao dịch mua bán, cho tặng, thừa kế nhà đất và các giao dịch khác có liên quan đến bất động sản. Vì vậy, chúng tôi mong rằng bài viết này sẽ giúp ích cho bạn.
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Cho tôi hỏi? Đất nhà tôi có 300m sổ đỏ.trong đó 100m đất ở 200m đất vườn.nay tôi muốn chuyên đổi 200m còn lại mức thuế đươc tinh thế nào?xin cam on
Về nguyên tắc thì sẽ lấy giá đất ở trừ đi giá đất vườn sau đó nhân với diện tích đất vườn để tính ra tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhé. Giá đất ở đây là giá do nhà nước ban hành. Tuy nhiên còn tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của nhà bạn và chính sách của địa phương để xác định nữa bạn nhé
Luật sư Ngọc tư vấn cho mình chút với, hiện mình mua căn hộ chung cư nhưng mình thấy Thuế tính có vẻ sai:
1. Đơn giá nhà (căn hộ) = Diện tích x Đơn giá (theo quy định) x Tỷ lệ chất lượng = 86.5 x 12.192.000 x 0.9 = 949.147.200. Vậy mà bên Thuế tính ra 1.195.403.441, mình đang ko hiểu sao Thuế lại tính ra đc số đó.
2. Ngoài ra họ còn tính thêm Giá trị đất để cộng vào đơn giá căn hộ:
Giá đất = Diện tích x Đơn giá (theo quy định thì phải) = 61,007,247
Vậy khoản Thuế trước bạ và cả Thuế thu nhập cá nhân mình phải đóng Thuế là tổng hai mục [1]+[2]. Không rõ việc tính toán như vậy có vấn đề gì không. Vì mình là căn hộ chung cư nên việc cho cả Giá đất vào có hợp lý không Luật sư. Rất cám ơn Luật sư.
Vấn đề thứ 1 bạn cần hỏi lại cơ quan thuế nhé, vì có thể là họ nhân sai và với thông tin của bạn thì tôi cũng không hiểu tại sao cơ quan thuế lại ra kết quả như vậy.
Vấn đề thứ 2, hiện nay cách tính thuế đối với căn hộ chung cư áp dụng quy định chung về tính thuế thu nhập cá nhân với bất động sản (bao gồm cả nhà và đát), chính vì vậy cơ quan thuế áp dụng cách tính như bạn nói thì có thể bạn và cả nhiều người khác nữa thấy không hợp lý nhưng đối chiếu với quy định thì cơ quan thuế cũng không làm sai.
Chào luật sư
Hiện tại e dang dự định mua 1 lô đất rộng 150m2 kv ngõ xóm
E lên mang tìm bảng giá đất của tỉnh Thái Bình kh vực Huyện Đông Hưng Xã Phú Châu
Lô đất đó nằm trong kv ngõ xóm. Như theo đơn vị giá là 1000/m2 bảng giá khu vực e mua là 300 . phía bên bán định giá lô đất đó là 480 triệu. Xin hỏi luật sư cách tính lô đất đó ạ?
Em xin cảm ơn!!!!
Theo như thông tin của bạn thì tôi hiểu rằng giá đất nhà nước quy định cho khu đất bạn định mua là 300.000/1m2. Nhưng thường thì giá nhà nước quy định thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường bạn ạ
Cho tôi hỏi tôi mua nhà ở phố hàng khoai quận hoàn kiếm bây giờ tôi muồn làm sổ đỏ thì phí chuyển đôi mua bán là bao nhiêu vì nhà mua có DT36m2. Ngõ từ dường vào là 1m 20 vậy hãy rúp tôi tính tổng tiền nộp thuế trước bạ là bao nhiêu và khi tôi mua là 1ty 800tr
Tất cả cách tính tôi đã hướng dẫn cụ thể trong bài viết và trên trang web rồi bạn nhé. Tôi không tính cụ thể cho từng trường hợp. Mong bạn thông cảm.
Chào Luật sư,
Tôi mới mua một căn nhà, đã sang tên sổ đỏ xong xuôi cách đây 2 tuần. Tuy nhiên, trên sổ đỏ chỉ ghi đất, chứ không ghi gì về công trình trên đất.
Sổ đỏ của nhà tôi mới làm tháng 8/2017 (chủ cũ). Mới sang tên cho tôi tháng 12/2017. Trong hợp đồng chuyển nhượng ghi giá 450 triệu, tuy nhiên, thực tế nhà nước tính cao hơn (47x triệu) nên tôi đã đóng thuế thu nhập cá nhân/thuế trước bạ theo barem của nhà nước (tổng cộng gần 12 triệu)
Giờ tôi muốn đính chính thêm tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ thì xin hỏi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân/thuế trước bạ phần bị ghi thiếu hay không? Vì tôi muốn thế chấp sổ này để vay ngân hàng, nhưng ngân hàng nói cần phải đính chính thì mới cho vay được. Nên tôi rất băn khoăn trong trường hợp này.
Nhà tôi vừa mua thời gian xây >15 năm (theo lời của những người hàng xóm xung quanh), đã cơi nới 1 lần từ 2 tầng lên 4 tầng 1 tum. Không có bất cứ giấy tờ gì về ngôi nhà này cả.
Nhờ Luật sư tư vấn giúp.
Cám ơn Luật sư nhiều
Trường hợp của bạn phải đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhưng vì bạn nói rằng ngôi nhà không có giấy tờ gì nên tôi không thể xác định được nghĩa vụ tài chính bạn phải nộp. Vì vậy trước tiên bạn nên đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất để hỏi về thủ tục và hồ sơ đối với trường hợp này nhé. Tùy vào từng địa phương và vị trí đất cụ thể mà bạn có thể được yêu cầu xác nhận nhà xây phù hợp với quy hoạch, biên bản hoàn công hoặc cũng có thể là yêu cầu về giấy phép xây dựng.