Mua bán đất viết tay là một hình thức mua bán nhà đất khá phổ biến tại Việt Nam hiện nay.
Mặc dù việc mua bán đất viết tay hiện nay không được pháp luật công nhận, không làm được thủ tục sang tên và tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà nhiều người vẫn lựa chọn phương án này.
Luật NBS không khuyến khích các khách hàng mua bán, chuyển nhượng đất viết tay. Tuy nhiên, trong bài viết này chúng tôi sẽ tư vấn cho khách hàng các giải pháp để hạn chế rủi ro khi khách hàng buộc phải lựa chọn phương án mua bán, chuyển nhượng đất viết tay.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
- Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất viết tay
- Nguyên nhân của việc mua bán đất viết tay
- Rủi ro của việc mua bán nhà đất viết tay
- Giải pháp hạn chế rủi ro của mua bán đất viết tay
- #1. Giải pháp 1: Hợp đồng ủy quyền công chứng
- #2. Giải pháp 2: Lập Vi bằng
- #3. Giải pháp 3: Lập Hợp đồng mua bán đất có người làm chứng
- #4. Giải pháp đặc biệt: Kết hợp các giải pháp nêu trên
| Mua bán đất viết tay được hiểu là bên mua và bên bán tự lập và ký kết với nhau một văn bản, hợp đồng mua bán, giấy mua bán đất mà không có sự chứng nhận của cơ quan công chứng, cơ quan chứng thực có thẩm quyền theo quy định. |
Hai bên mua bán có thể đánh máy hoặc viết tay hợp đồng mua bán, có thể mời nhiều người làm chứng, có thể đo đạc và vẽ sơ đồ nhà đất nhưng đó vẫn chỉ được coi là mua bán đất viết tay.
Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất viết tay
Trước đây do lịch sử để lại, khi hệ thống pháp luật đất đai và quy định về cấp sổ đỏ chưa hoàn thiện, thì việc mua bán đất viết tay rất phổ biết và được pháp luật công nhận trong một số trường hợp.
- Cụ thể, trước ngày 01/7/2014: Hợp đồng mua bán đất viết tay có thể được công nhận và được làm thủ tục cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo quy định
- Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2014: Việc mua bán đất viết tay trong mọi trường hợp dù có hay chưa có sổ đỏ đều không được pháp luật công nhận và không thể sang tên nhà đất / sổ đỏ cho người mua
Nguyên nhân của việc mua bán đất viết tay
Vậy tại sao hiện nay vẫn có những người lựa chọn việc mua bán, chuyển nhượng đất viết tay? Đó có thể là do các nguyên nhân sau:
- Nhà đất chưa có sổ đỏ nhưng người mua lại quá thích mua nhà đất đó, không thể đợi được
- Giá nhà đất chưa có sổ đỏ thường rẻ hơn, hấp dẫn hơn, nếu đợi có sổ đỏ sẽ mất cơ hội
- Người mua muốn đầu tư “lướt sóng”, mua xong được giá sẽ bán luôn nên không muốn đợi thời gian làm thủ tục, giảm chi phí, thuế khi công chứng, sang tên sổ đỏ
- Hai bên mua bán muốn tạm “tránh thuế” vào thời điểm mua bán
- Người bán đang thế chấp sổ đỏ để “vay nóng”, phải bán để có tiền “chuộc” sổ đỏ
- …. và nhiều nguyên nhân khác
Rủi ro của việc mua bán nhà đất viết tay
Khi mua bán nhà đất viết tay thì bên mua luôn chịu nhiều rủi ro hơn bên bán, cụ thể một số rủi ro như sau:
- Việc mua bán đất viết tay khó có thể được pháp luật công nhận và bảo vệ đầy đủ
- Hợp đồng mua bán đất viết tay có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp
- Nhà đất mua bán viết tay chưa có sổ đỏ có thể sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ trong tương lai.
- Bên mua có thể phải đợi rất lâu (tính bằng năm) mới được cấp sổ đỏ
- Sổ đỏ vẫn mang tên bên bán hoặc sẽ được cấp cho bên bán, nếu bên bán không có thiện chí ký lại hợp đồng mua bán nhà đất công chứng thì kể cả khi nhà đất đã có sổ đỏ bên mua cũng không thể sang tên thuận lợi được.
- Rủi ro người bán bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua hoặc đã thế chấp vay “lãi cao”
- Mua bán đất viết tay sẽ khó phát hiện được tranh chấp đang tồn tại (nếu có)
Đó là một số rủi ro phổ biến của việc mua bán nhà đất viết tay. Tuy nhiên nếu như bạn buộc phải chọn phương án này thì Luật NBS sẽ tư vấn cho bạn một số giải pháp để hạn chế rủi ro sau đây:
Giải pháp hạn chế rủi ro của mua bán đất viết tay
| Các giải pháp đưới đây áp dụng đối với nhà đất chưa có sổ đỏ.
Đối với nhà đất đã có sổ đỏ nhưng vì một lý do nào đó chưa thể công chứng Hợp đồng mua bán, thì còn rất nhiều giải pháp có thể lập văn bản công chứng an toàn để bạn lựa chọn, mà không cần phải lựa chọn phương án mua bán viết tay. Trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ không đề cập đến, bạn có thể liên hệ hotline để được tư vấn.
|
#1. Giải pháp 1: Hợp đồng ủy quyền công chứng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán ký kết Hợp đồng ủy quyền, trong đó Người bán là Bên ủy quyền, người mua là bên nhận ủy quyền
- Hợp đồng ủy quyền sẽ được công chứng
- Nội dung ủy quyền cơ bản: Người mua (bên nhận ủy quyền) được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt, mua bán, cho tặng nhà đất sau khi có sổ đỏ.
- Điều kiện: Phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh căn cứ ủy quyền và chủ thể và đủ điều kiện công chứng theo quy định
 Hợp đồng ủy quyền nhà đất phải được công chứng mới có giá trị pháp lý, được pháp luật bảo vệ và an toàn cho các bên. |
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Khắc phục tình trạng một mảnh đất bán cho nhiều người: Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng thì sẽ có trên hệ thống thông tin của các Văn phòng công chứng. Người bán không thể bán cho bất kỳ ai khác qua công chứng. Nếu người bán cố tình giao dịch không qua công chứng sẽ không có giá trị pháp lý và người mua có hợp đồng công chứng luôn được ưu tiên bảo vệ
- Khắc phục việc người bán không hợp tác ký lại Hợp đồng mua bán đất khi đã có sổ đỏ: Nếu trường hợp này xảy ra, người mua có thể sử dụng Hợp đồng ủy quyền để bán nhà đất cho bên thứ 3 khác.
- Người mua có thể yên tâm quản lý, sử dụng nhà đất, ký các hợp đồng điện nước, phục vụ sinh hoạt, có thể cho thuê một cách hợp pháp, được tiếp tục ủy quyền cho bên thứ 3
- Khắc phục tình huống Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, chỉ phải báo trước cho Bên được ủy quyền một thời gian hợp lý (theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015): Do Hợp đồng ủy quyền được công chứng nên nếu muốn hủy / chấm dứt thì hai bên cần ra Văn phòng công chứng để thực hiện, một bên không thể đơn phương hủy / chấm dứt.
| Những biện pháp trên chỉ thực hiện được khi bạn có Hợp đồng ủy quyền với nội dung chặt chẽ, đầy đủ và với hình thức đáp ứng theo các quy định của pháp luật.
|
Rủi ro còn tồn tại:
- Sổ đỏ vẫn đứng tên Bên ủy quyền là chủ nhà đất đầu tiên: Tuy nội dung ủy quyền là người được ủy quyền đã có toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhưng về bản chất pháp lý đó vẫn chỉ là việc ủy quyền mà không phải mua bán. Người được ủy quyền chỉ được thay mặt người ủy quyền thực hiện công việc, mà không phải chủ sử dụng và sở hữu nhà đất.
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nộp thuế 2 lần: Trường hợp người mua không thể hủy hợp đồng ủy quyền thì người mua buộc phải bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền thì mới có thể sang tên nhà đất được. Pháp luật thuế quy định trường hợp này sẽ phải nộp thuế 2 lần (1 lần bán qua ủy quyền, 1 lần qua hợp đồng mua bán).
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
- Chủ sổ đỏ ko may tử vong trong khi chưa hoàn thành thủ tục sang tên: Theo quy định thì việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt khi người ủy quyền chết (Theo khoản 3 Điều 140 BLDS 2015). Khi đó người mua sẽ phải đạt được thỏa thuận với những người thừa kế của chủ sổ đỏ.
|
Loại Hợp đồng ủy quyền nêu trên có thể được sử dụng để “lừa” chủ nhà đất bán nhà mà không biết là mình đã bán nhà, tưởng là mình chỉ đang ủy quyền. Để khắc phục việc này, trước khi ký bất cứ văn bản nào bạn cũng nên đọc kỹ nội dung.
|
#2. Giải pháp 2: Lập Vi bằng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán lập và ký kết Vi bằng giao nhận tiền mua bán nhà đất. Vi bằng do thừa phát lại chứng kiến và chứng nhận
- Đính kèm Vi bằng là Văn bản thỏa thuận các điều khoản liên quan đến việc mua bán nhà đất
- Nội dung Vi bằng: Vi bằng chỉ chứng nhận sự kiện các bên giao nhận tiền, không được phép chứng nhận việc mua bán nhà đất.
- Nội dung Văn bản thỏa thuận: Phải thể hiện được đầy đủ các nội dung thỏa thuận liên quan đến việc mua bán nhà đất, Văn bản thỏa thuận đính kèm vi bằng phải chi tiết, chặt chẽ và bảo đảm được quyền lợi của các bên.
- Điều kiện: Cần có đầy đủ giấy tờ nhân thân và giấy tờ chứng minh quyền của chủ sử dụng đất
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Đảm bảo an toàn cho số tiền mà người mua đã giao cho người bán. Người mua có thể dễ dàng lấy lại tiền trong trường hợp không thể hoàn thành giao dịch mua bán
- Văn bản thỏa thuận đính kèm vi bằng là căn cứ chứng minh hai bên giao nhận tiền với mục đích mua bán nhà đất
- Vi bằng được lập bởi cơ quan thừa phát lại và được đăng ký và lưu 1 bản tại Sở tư pháp địa phương. Vi bằng là chứng cứ không cần chứng minh trước tòa án
Rủi ro còn tồn tại:
- Vẫn có khả năng xảy ra trường hợp người bán sẽ bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua: Do hiện nay các cơ quan thừa phát lại chưa có hệ thống thông tin liên thông như các Văn phòng công chứng nên vẫn tồn tại rủi ro này
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
#3. Giải pháp 3: Lập Hợp đồng mua bán đất có người làm chứng
Tóm tắt nội dung giải pháp:
- Người mua và người bán tự lập và ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất hoặc Văn bản thỏa thuận mua bán nhà đất.
- Nội dung Văn bản thỏa thuận: Phải thể hiện được đầy đủ các nội dung thỏa thuận liên quan đến việc mua bán nhà đất, phải chi tiết, chặt chẽ và bảo đảm được quyền lợi của các bên.
- Hai bên cùng mời người làm chứng theo thỏa thuận, người làm chứng sẽ ký và chứng nhận vào Hợp đồng mua bán nhà đất. Nên mời người làm chứng không có quan hệ huyết thống với các bên và không có liên quan đến việc mua bán đất.
- Điều kiện: Nên có đầy đủ giấy tờ nhân thân và giấy tờ chứng minh quyền của chủ sử dụng đất, giấy tờ nhân thân của người làm chứng.
Đánh giá Mức độ an toàn:
- Có người làm chứng và văn bản chứng minh hai bên đã mua bán nhà đất và giao nhận tiền để mua bán nhà đất.
- Người mua có căn cứ lấy lại tiền trong trường hợp không thể hoàn thành giao dịch mua bán hoặc phát sinh tranh chấp.
Rủi ro còn tồn tại:
- Vẫn có khả năng xảy ra trường hợp người bán bán cùng 1 thửa đất cho nhiều người mua: Do hiện nay các cơ quan thừa phát lại chưa có hệ thống thông tin liên thông như các Văn phòng công chứng nên vẫn tồn tại rủi ro này
- Chủ sổ đỏ ko hợp tác hoặc không liên lạc được khi cần: Khi chấp nhận mua bán nhà đất viết tay thì bạn buộc phải chấp nhận việc sẽ luôn cần chủ nhà đất cũ làm một số thủ tục trong tương lai. Vì vậy nếu chủ nhà đất cũ không hợp tác hoặc bạn không liên lạc được thì việc hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn sẽ rất khó thực hiện.
- Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ: Là trường hợp khi mua thì người mua và thậm chí cả người bán cũng không chắc chắn là nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ hay không. Đến khi hoàn thiện hồ sơ thì mới biết không đủ điều kiện.
#4. Giải pháp đặc biệt: Kết hợp các giải pháp nêu trên
Có nghĩa là bạn có thể làm đồng thời các văn bản của các giải pháp nêu trên tùy theo thực tế giao dịch và điều kiện của từng bên.
| Khi tư vấn cho khách hàng mua bán đất viết tay, chúng tôi sẽ cân nhắc thực tế giao dịch, mức độ an toàn và các điều kiện khác của khách hàng để tư vấn và đưa ra phương án an toàn và phù hợp nhất cho khách hàng lựa chọn.
Luật NBS không cam kết giá dịch vụ rẻ nhất, chúng tôi chỉ có thể cam kết: Tư vấn đầy đủ nhất với Chất lượng và uy tín tương xứng với giá dịch vụ.
|
Như vậy, nếu bạn buộc phải lựa chọn việc mua bán đất viết tay, thì các giải pháp nêu trên sẽ giúp cho giao dịch của bạn tăng mức độ an toàn, hạn chế rủi ro bị mất tiền, nhưng không thể đảm bảo tuyệt đối là bạn sẽ giữ được nhà đất đã mua bán viết tay nếu không may xảy ra tranh chấp.
Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, đã được chúng tôi tách riêng để thuận tiện cho việc tải về
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Chào luật sư,
Hiện tôi có ý định mua 1 phần đất 180m2 trên tổng số 905m2 của 1 GCN QSDD mang tên đồng sở hữu của cả 3 người và cấp 3GCN.
Phần đất này đã được bán bằng giấy tay từ 1 người đồng sở hữu và có chữ ký xác nhận của vợ chồng cũng như các đồng sở hữu còn lại cho ông A. Hiện tôi đang mua lại của ông A và yêu cầu cho tôi đứng tên đồng sở hữu trên GCNQSDD nhưng những người đứng tên trên GCNQSD không đồng ý và chỉ đồng ý ký các giấy tờ khi kí tại nhà.
Hiện tôi có ý định lập hợp đồng uỷ quyền đối với phần đất tôi mua và toàn bộ số tiền giao tôi thực hiện chuyển khoản cho ông A và ký tay biên bản mua bán đất với ông A có đảm bảo an toàn hay không? Do người đứng tên trên GCNQSDD không đồng ý đi lại nhiều lần vậy công chứng và lập vi bằng cùng lúc có được hay không? (Tôi định lập vi bằng xác dịnhd ranh giới đất)
Mong nhận được tu vấn của Luật sư,
Chân thành cảm ơn.
Những rủi ro của việc mua bán đất qua ủy quyền tôi đã nêu trong bài viết rồi, bạn có thể tham khảo. Việc mua bán đất thông qua ủy quyền đương nhiên sẽ rủi ro hơn việc chuyển nhượng sang tên.
Bạn có thể thực hiện công chứng và vi bằng cùng lúc, chỉ cần bạn thỏa thuận và sắp xếp hợp lý với 3 bên: công chứng, vi bằng và ông A là có thể làm cùng 1 ngày.
Chào Luật sư, nhờ Luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau:
Tôi đang có kế hoạch mua 1 miếng đất đã có Sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng. Chồng ở Việt Nam, vợ mới sang Mỹ chăm con học (vẫn Quốc tịch VN). 2 vợ chồng lập Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng cho chị ruột vợ toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp miếng đất, làm thủ tục sang tên, ký giấy tờ, nhận tiền thanh toán và người chị vợ có nghĩa vụ báo cho vợ chồng chủ đất việc thực hiện nội dung ủy quyền.
Như vậy, theo hợp đồng ủy quyền thì khi tôi mua đất, người chị vợ (người được ủy quyền) có phải báo ngay cho vợ chồng người em không? Để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi, có phải có văn bản của UBND quận / huyện về việc đất không có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án không? Bên bán là ai (vợ chồng chủ đất hay chị được ủy quyền) được ký trên hợp đồng chuyển nhượng, các giấy tờ để làm thủ tục sang tên chuyển nhượng cho tôi để đảm bảo an toàn khi thực hiện giao dịch này?
Rất mong nhận được sự giúp đỡ của Luật sư. Xin trân trọng cảm ơn !
Chào bạn,
1. Theo thỏa thuận trong Hợp đồng ủy quyền thì người chị vợ được ủy quyền phải báo cho vợ chồng người em bạn nhé, và để đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế tối đa tranh chấp thì bạn nên đề nghị có sự đồng ý bằng văn bản của vợ chồng người em gửi về. Nếu thông báo bằng lời nói thì sẽ rủi ro hơn.
2. Để làm thủ tục sang tên chuyển nhượng bạn không cần có văn bản như bạn đã nêu của UBND huyện, tuy nhiên bạn cũng nên tìm hiểu kỹ để tránh việc khi bạn đã mua và nộp hồ sơ sang tên mới biết đất có tranh chấp
3. Bên được ký tên trên HĐ chuyển nhượng và các hồ sơ là người được ủy quyền bạn nhé.
Luật sư cho mình hỏi giấy tờ có xác nhận nhà ở và đóng thuế từ 2011 thì có thể cấp sổ đỏ trong tương lai không
cảm ơn ạ
Để cấp sổ đỏ không chỉ dựa vào xác nhận về thuế bạn nhé, và còn phải xem nội dung xác nhận đó như thế nào nữa.
minh cam on LS nha
Dạ chào luật sư, cho tôi xin hỏi nếu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phải công chứng tại địa phương đó hay là khác địa phương cũng được, vì tôi mua mảnh đất đó giờ chủ sở hữu, đã ở tỉnh khác rồi, vậy có công chứng tại địa phương khác có được không, vì công chứng là phải trực tiếp có phải không,xin hỏi luật sư xin cám ơn luật sư.
Theo quy định của luật công chứng thì đất ở tỉnh/thành phố nào thì bạn phải công chứng chuyển nhượng ở tỉnh/thành phố đó nhé.
Chào chị tôi xin hỏi luật sư, một việc như sau, năm 1993 tôi có mua của anh rể tôi mảnh đất và sau đó tôi đã làm một căn nhà nhỏ trên mảnh đất đó, nhưng đột nhiên ubnd xã lại thu hồi phần đất còn lại, cấp cho ông Việt kiều Mỹ làm công viên, không hiểu vì sao, vậy từ mấy chục năm qua, gia đình tôi muốn làm lại số đỏ nhưng vẫn không được, mà trong khi đó tôi vẫn giữ số đỏ của anh tôi và tờ giấy mua bán viết tay vậy làm thế nào tôi làm được số đỏ,xin hỏi luật sư, tôi xin cám ơn, vì đất này nằm cạnh sông Hương TP Huế.
Cho tôi nói thêm là sau khi ubnd xã thu hồi đất đó thì anh rể tôi làm đơn tố cáo hành vi sai phạm của ubnd xã và được ubnd xã trả lại đất đã bị thu hồi, kế từ đó anh rể tôi lại không có trách nhiệm gì nữa, đối với việc chuyển nhượng giữa hai anh em, còn tôi lại chỉ cầm giấy tờ viết tay và số đỏ của mảnh đất đó,bao nhiêu năm qua , tôi lại xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi nhưng lại không làm được vậy có cách nào nhờ luật sư tư vấn cho tôi,xin cám ơn , chúc luật sư có nhiều sức khỏe.
Cách tốt nhất vẫn là thương lượng, đề nghị anh rể bạn (tức là người đứng tên trên sổ đỏ) và có thể là chị gái bạn nữa đồng ý ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng cho bạn. Nếu bạn đã dùng mọi cách mà vẫn không được thì bạn buộc phải khiếu nại hoặc khởi kiện anh rể bạn để buộc anh rể bạn làm thủ tục sang tên cho bạn.