Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp pháp lý phức tạp nhất và giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một thủ tục có thể coi là lâu dài nhất trong số các quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Hầu hết các tranh chấp đất đai khi xảy ra thì các bên đều cần có sự tư vấn và tham gia giải quyết của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý.
Trong bài viết này Luật NBS sẽ hướng dẫn bạn các bước cơ bản nhất để giải quyết tranh chấp đất đai, giúp cho bạn bước đầu có thể đạt được những hiệu quả nhất định.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
MỘT SỐ LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN
Tranh chấp đất đai mà chúng tôi đề cập trong bài viết này là tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức không phải tranh chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các tranh chấp liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn khiếu nại về cấp sổ đỏ, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ..v..v..) chúng tôi sẽ đề cập đến trong những bài viết khác. |
Tranh chấp đất đai thực tế rất đa dạng và phức tạp, nhưng vẫn có thể liệt kê một số tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp lối đi chung, diện tích sử dụng chung
- Tranh chấp một phần diện tích đất giáp ranh
- Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
- Tranh chấp liên quan đến mua bán viết tay, nhà đất chưa có sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến thừa kế
- Tranh chấp do bị lừa bán nhà hoặc mua nhà
Đó là những loại tranh chấp đất đai rất phổ biến trong thực tế hiện nay tại Việt Nam.
XÁC ĐỊNH ĐÚNG – SAI TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Việc xác định đúng – sai trong tranh chấp đất đai rất phức tạp, phải căn cứ vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:
- Giấy tờ, hồ sơ của các bên và của cơ quan nhà nước
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
- Mục đích, thái độ của các bên đối với tranh chấp
- Thực trạng đất tranh chấp
Đó là một số yếu tố cơ bản mà chúng tôi có thể liệt kê được cho bạn. Thực tế khi tham gia giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, chúng tôi còn gặp nhiều yếu tố phức tạp khác phát sinh cần phải xử lý
Tại sao tranh chấp đất đai thường phức tạp? Đó là vì một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
- Các bên không có đủ giấy tờ hoặc có những không có bản đủ tính pháp lý để chứng minh
- Giấy tờ còn lưu giữ tại cơ quan nhà nước không đủ hoặc không khớp thông tin
- Nguồn gốc sử dụng đất từ khá lâu và phức tạp
- Do “lịch sử để lại”: Việc quản lý đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau
- Do mua bán viết tay, cho tặng, di chúc viết tay không rõ ràng và không phù hợp quy định
- Do cách xác định khái niệm “tranh chấp đất đai” trong quy định của pháp luật chưa rõ ràng
- Và nhiều nguyên nhân khác
Chỉ cần có 1 trong những yếu tố cũng đủ để làm cho một vụ tranh chấp đất đai trở nên phức tạp và kéo dài hơn.
Thực tế chúng tôi thấy rằng, khi xảy ra một vụ tranh chấp đất đai thì bên nào cũng cho là mình đúng, còn bên kia chắc chắn sai, và ai cũng có lý lẽ riêng của mình. Tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa những người có mối quan hệ đặc biệt: đó có thể là người hàng xóm, có thể là một người bà con họ hàng và cũng có thể chính là bố mẹ, con, anh chị em ruột trong gia đình.
Đất đai luôn là loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy rất khó để có thể nói rằng ai phải “nhường” cho ai, mặc dù những người tham gia tranh chấp là những người thân ruột thịt trong gia đình.
Để giải quyết được một vụ tranh chấp đất đai không hề đơn giản và đa phần sẽ có sự tham gia của luật sư hoặc các chuyên gia pháp luật.
Tuy nhiên, qua quá trình tư vấn và tham gia các vụ việc tranh chấp đất đai, chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một vài phương pháp cơ bản mà bạn có thể tham khảo để áp dụng ở giai đoạn đầu khi chưa có điều kiện thuê luật sư tư vấn và đại diện.
CÁC BƯỚC CƠ BẢN ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Bước 1. Thương lượng và hòa giải
Thương lượng và hòa giải luôn là ưu tiên số 1 trong tiêu chí giải quyết các tranh chấp của Luật NBS. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra phương án này đầu tiên. Đó cũng là lời khuyên mà chúng tôi dành cho bạn khi không may vướng phải một vụ tranh chấp đất đai.
Chúng tôi hiểu rằng, khi xảy ra tranh chấp thì không phải ai cũng giữ được bình tĩnh để ngồi lại thương lượng. Bên nào cũng muốn nhanh chóng đưa vụ việc ra tòa, ra các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết phân định đúng sai. Tuy nhiên, nếu so sánh những tiêu chí về thời gian, hiệu quả và chi phí thì việc có thể hòa giải sẽ đem lại cho các bên rất nhiều lợi ích vượt trội so với việc ngay lập tức đưa vụ việc ra các cơ quan có thẩm quyền.
Chính vì vậy trước tiên bạn nên cố gắng bình tĩnh phân tích vụ việc, cân nhắc, so sánh những lợi thế và điểm yếu của bạn trong vụ việc, cân nhắc thiệt hơn để đưa ra được một quyết định hợp lý. Từ đó bạn cũng có thể xây dựng được các phương án thương lượng hiệu quả hơn.
Bạn có thể tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư để có được những nhận định đa chiều và toàn diện hơn, cùng với đó là việc thương lượng sẽ hiệu quả hơn.
<strong>Bước 2. Ngăn chặn giao dịch đối với nhà đất tranh chấp</strong>
Đây có thể coi là bước khá quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Đó là việc bạn cần thông báo đến các cơ quan có thẩm quyền để họ biết và ngăn chặn mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp ..v..v.. đối với nhà đất đang có tranh chấp.
Nếu như bạn không ngăn chặn kịp thời thì rất có thể nhà đất sẽ chuyển dịch cho người khác và làm cho vụ việc tranh chấp trở nên phức tạp hơn và khó giải quyết hơn.
Đây cũng là một bước làm đúng quy định của pháp luật và đảm bảo được quyền lợi của các bên. Vì vậy bạn cũng không cần phải băn khoăn về việc các cơ quan có thẩm quyền có đồng ý ngăn chặn hay không.
Để thực hiện bước này, bạn cần phải làm Đơn đề nghị ngăn chặn bằng văn bản gửi đến các cơ quan sau:
- Sở Tư pháp tỉnh / thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất đang tranh chấp;
- UBND phường nơi có đất đang tranh chấp.
Nội dung đơn bạn chỉ cần mô tả đúng thực tế vụ việc tranh chấp đang xảy ra và đề nghị các cơ quan nêu trên tạm ngừng mọi giao dịch đối với nhà, đất đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Kèm theo đơn bạn cần nộp các chứng cứ chứng minh cho sự việc của mình. Nếu như bạn chỉ nộp đơn mà không có các chứng cứ chứng minh thì rất khó để được ngăn chặn.
<strong>Bước 3. Khiếu nại / Khởi kiện / Tố cáo</strong>
Đây có thể coi là bước cuối cùng khi bạn không thể thương lượng hay thỏa thuận. Khi đó tùy vào thực tế mà bạn có thể áp dụng các phương án sau:
- Khiếu nại hành chính gửi đến UBND các cấp
- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền
- Tố cáo ra cơ quan công an khi có dấu hiệu hình sự (chẳng hạn như lừa đảo chiếm đoạt tài sản)
Để biết được nên làm theo phương án nào thì lúc này bạn sẽ cần đến sự tư vấn của Luật sư và các chuyên gia về pháp luật.
Đó là 3 bước làm cơ bản mà bạn có thể áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn đầu. Tùy vào thực tế vụ việc mà thứ tự các bước có thể thay đổi để hiệu quả hơn. Chẳng hạn có những vụ việc bạn cần làm Bước 2 đẻ Ngăn chặn trước khi thương lượng. Cũng có những vụ việc bạn cần làm Bước 3 trước thì mới có thể làm được Bước 2.
Việc áp dụng phương án hay bước nào sẽ phụ thuộc vào thực tế vụ việc và mục đích mà bạn muốn đạt được.
Đối với Luật NBS, khi chúng tôi nhận được yêu cầu tư vấn, chúng tôi cần xem xét kỹ hồ sơ và trao đổi cụ thể với khách hàng mới đưa ra được lời khuyên. Vì vậy trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ có thể đưa ra những phương án và tư vấn cơ bản nhất cho bạn.
Các bước ở trong bài viết này này, chúng tôi cho rằng bạn hoàn toàn có thể hiểu và tự áp dụng được mà chưa cần phải tốn quá nhiều chi phí. |
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Nguyễn thiết Tâm
Em chào luật sư, luật sư làm ơn cho em hỏi làm cách nào để chứng minh được mình bị lừa khi lỡ kí hợp đồng chuyển nhượng cho người khác
Ngoc Blue
Bạn xem các trường hợp tôi nêu trong bài viết có trường hợp nào giống của bạn không? Bạn cần nêu cụ thể trường hợp của bạn thì mới có thể biết được có phải bạn bị lừa hay không và chứng minh cách nào.
Minh Anh
Chào Luật sư,mong Luật sư tư vấn giúp tôi vụ việc như sau:
Năm 2007,ông nội tôi có ký uỷ quyền cho 1 người quen nhờ vay hộ 150tr,thế chấp sổ đỏ.Sau đó tên này đã vay 1 tỷ rưỡi và bỏ trốn.Khi biết chuyện,gia đình tôi đã làm đơn tố cáo.Sau đó,tên này và những kẻ liên quan lừa đảo gia đình t đã bị bắt và phạt tù(hắn ta cũng đã lừa rất nhiều người).Nhưng toà vẫn xử gia đình tôi phải giao đất cho ngân hàng.Gia đình tôi kháng cáo và nhì nhằng kéo dài đến nay vẫn chưa giải quyết xong,toà xử nhà t phải trả tiền cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi là hơn 5 tỷ hoặc bị tịch thu đất đai.Bố t vì suy nghĩ nhiều về vụ việc này nên dẫn đến bị đột quỵ.Mà ông lại là người trực tiếp lo vụ kiện cáo này.Giờ gia đình t rất lo lắng.Mong luật sư hãy tư vấn giúp t.Liệu chúng t có thể lấy lại được sổ đỏ của mình không?và phải đền bù ngân hàng gì không?
Ngoc Blue
Chào bạn thực ra vấn đề bạn hỏi cần phải xem cụ thể hồ sơ và hợp đồng thế chấp và ủy quyền lúc đó mới biết được. Nếu như chứng minh được tại thời điểm ký HĐ ủy quyền ông bạn bị lừa dối thì có thể gia đình bạn sẽ được xem xét để trả lại đất.
Đoàn Thiên Ân
Tôi đang lâm vào hoàn cảnh bị lừa bán mất đất giờ không biết phải làm sao.Mong luật sư tư vấn giùm.Tôi có mua miếng đất 6×31 đã sang tên công chứng qua sổ chung miếng đất 10×31 đứng tên tôi và anh Minh.Anh Minh yêu cầu tôi ký giấy ủy quyền mua bán để tách sổ.Giờ khi xây nhà thì phát hiện ra đã bị tách làm 2 sổ 5×31 và đã bán cho người khác.Hiện tại tôi chỉ có bản hợp đồng mua bán tay và bản công chứng sang tên đứng tên tôi và anh Minh miếng đất 10×31.Tôi phải làm sao ,giờ hoàn cảnh tôi rất khó khăn mong luật sư giúp đỡ.
Ngoc Blue
Bạn làm đơn ngăn chặn như tôi đã hướng dẫn trong bài viết, thông báo cho người mua, xem kỹ lại các giấy tờ đã ký xem có giấy tờ nào bạn ký mà không đọc kỹ nội dung hay không. Sau đó nếu bạn thấy đúng là quyền lợi của bạn bị xâm phạm thì bạn có thể chuẩn bị phương án để nộp đơn khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án
Nguyễn thiết Tâm
Chào luật sư, luật sư cho em hỏi người bị kiện cứ vắng mặt thì tòa án sẽ xử thế nào ạ.
Ngoc Blue
Tùy vào việc vắng mặt đó có lý do hay không, lý do như thế nào và căn cứ chứng minh cho lý do vắng mặt bạn nhé. Những điều này đã có trong quy định nên tòa án có thể xét xử vắng mặt khi có đủ căn cứ nhé.
Hau vu
Chào LS,
Tôi có vấn đề muốn hỏi như sau, chẳng là bạn tôi có ngôi nhà nằm trong diện giải tỏa, qui hoạch mở đường từ 20 năm nay, và cuối năm nay là thực hiện thu hồi đất và đền bù (đã họp và có quyết định thu hồi,đền bù nhưng vì rẻ quá nên mọi người không đồng ý và ra về), nhưng bạn tôi muốn về quê sống và muốn bán căn nhà trên trong thời gian này. Vậy nếu tôi muốn mua căn nhà trên thì tôi sẽ gặp rắc rối gì khi làm thủ tục chuyển nhượng và thủ tục đền bù sau này? Theo tôi biết thì không thể sang tên sổ, vậy tôi phải làm hợp đồng mua bán hay hợp đồng nào khác để đảm bảo sau này tôi được đền bù.
Cảm ơn luật sư.
Hoàng Hà
Thật là tuyệt vời.
Xin được học hỏi và biết ơn Luật sư ?