Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp pháp lý phức tạp nhất và giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một thủ tục có thể coi là lâu dài nhất trong số các quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Hầu hết các tranh chấp đất đai khi xảy ra thì các bên đều cần có sự tư vấn và tham gia giải quyết của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý.
Trong bài viết này Luật NBS sẽ hướng dẫn bạn các bước cơ bản nhất để giải quyết tranh chấp đất đai, giúp cho bạn bước đầu có thể đạt được những hiệu quả nhất định.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
MỘT SỐ LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN
Tranh chấp đất đai mà chúng tôi đề cập trong bài viết này là tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức không phải tranh chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các tranh chấp liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn khiếu nại về cấp sổ đỏ, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ..v..v..) chúng tôi sẽ đề cập đến trong những bài viết khác. |
Tranh chấp đất đai thực tế rất đa dạng và phức tạp, nhưng vẫn có thể liệt kê một số tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp lối đi chung, diện tích sử dụng chung
- Tranh chấp một phần diện tích đất giáp ranh
- Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
- Tranh chấp liên quan đến mua bán viết tay, nhà đất chưa có sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến thừa kế
- Tranh chấp do bị lừa bán nhà hoặc mua nhà
Đó là những loại tranh chấp đất đai rất phổ biến trong thực tế hiện nay tại Việt Nam.
XÁC ĐỊNH ĐÚNG – SAI TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Việc xác định đúng – sai trong tranh chấp đất đai rất phức tạp, phải căn cứ vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:
- Giấy tờ, hồ sơ của các bên và của cơ quan nhà nước
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
- Mục đích, thái độ của các bên đối với tranh chấp
- Thực trạng đất tranh chấp
Đó là một số yếu tố cơ bản mà chúng tôi có thể liệt kê được cho bạn. Thực tế khi tham gia giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, chúng tôi còn gặp nhiều yếu tố phức tạp khác phát sinh cần phải xử lý
Tại sao tranh chấp đất đai thường phức tạp? Đó là vì một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
- Các bên không có đủ giấy tờ hoặc có những không có bản đủ tính pháp lý để chứng minh
- Giấy tờ còn lưu giữ tại cơ quan nhà nước không đủ hoặc không khớp thông tin
- Nguồn gốc sử dụng đất từ khá lâu và phức tạp
- Do “lịch sử để lại”: Việc quản lý đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau
- Do mua bán viết tay, cho tặng, di chúc viết tay không rõ ràng và không phù hợp quy định
- Do cách xác định khái niệm “tranh chấp đất đai” trong quy định của pháp luật chưa rõ ràng
- Và nhiều nguyên nhân khác
Chỉ cần có 1 trong những yếu tố cũng đủ để làm cho một vụ tranh chấp đất đai trở nên phức tạp và kéo dài hơn.
Thực tế chúng tôi thấy rằng, khi xảy ra một vụ tranh chấp đất đai thì bên nào cũng cho là mình đúng, còn bên kia chắc chắn sai, và ai cũng có lý lẽ riêng của mình. Tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa những người có mối quan hệ đặc biệt: đó có thể là người hàng xóm, có thể là một người bà con họ hàng và cũng có thể chính là bố mẹ, con, anh chị em ruột trong gia đình.
Đất đai luôn là loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy rất khó để có thể nói rằng ai phải “nhường” cho ai, mặc dù những người tham gia tranh chấp là những người thân ruột thịt trong gia đình.
Để giải quyết được một vụ tranh chấp đất đai không hề đơn giản và đa phần sẽ có sự tham gia của luật sư hoặc các chuyên gia pháp luật.
Tuy nhiên, qua quá trình tư vấn và tham gia các vụ việc tranh chấp đất đai, chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một vài phương pháp cơ bản mà bạn có thể tham khảo để áp dụng ở giai đoạn đầu khi chưa có điều kiện thuê luật sư tư vấn và đại diện.
CÁC BƯỚC CƠ BẢN ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Bước 1. Thương lượng và hòa giải
Thương lượng và hòa giải luôn là ưu tiên số 1 trong tiêu chí giải quyết các tranh chấp của Luật NBS. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra phương án này đầu tiên. Đó cũng là lời khuyên mà chúng tôi dành cho bạn khi không may vướng phải một vụ tranh chấp đất đai.
Chúng tôi hiểu rằng, khi xảy ra tranh chấp thì không phải ai cũng giữ được bình tĩnh để ngồi lại thương lượng. Bên nào cũng muốn nhanh chóng đưa vụ việc ra tòa, ra các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết phân định đúng sai. Tuy nhiên, nếu so sánh những tiêu chí về thời gian, hiệu quả và chi phí thì việc có thể hòa giải sẽ đem lại cho các bên rất nhiều lợi ích vượt trội so với việc ngay lập tức đưa vụ việc ra các cơ quan có thẩm quyền.
Chính vì vậy trước tiên bạn nên cố gắng bình tĩnh phân tích vụ việc, cân nhắc, so sánh những lợi thế và điểm yếu của bạn trong vụ việc, cân nhắc thiệt hơn để đưa ra được một quyết định hợp lý. Từ đó bạn cũng có thể xây dựng được các phương án thương lượng hiệu quả hơn.
Bạn có thể tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư để có được những nhận định đa chiều và toàn diện hơn, cùng với đó là việc thương lượng sẽ hiệu quả hơn.
Bước 2. Ngăn chặn giao dịch đối với nhà đất tranh chấp
Đây có thể coi là bước khá quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Đó là việc bạn cần thông báo đến các cơ quan có thẩm quyền để họ biết và ngăn chặn mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp ..v..v.. đối với nhà đất đang có tranh chấp.
Nếu như bạn không ngăn chặn kịp thời thì rất có thể nhà đất sẽ chuyển dịch cho người khác và làm cho vụ việc tranh chấp trở nên phức tạp hơn và khó giải quyết hơn.
Đây cũng là một bước làm đúng quy định của pháp luật và đảm bảo được quyền lợi của các bên. Vì vậy bạn cũng không cần phải băn khoăn về việc các cơ quan có thẩm quyền có đồng ý ngăn chặn hay không.
Để thực hiện bước này, bạn cần phải làm Đơn đề nghị ngăn chặn bằng văn bản gửi đến các cơ quan sau:
- Sở Tư pháp tỉnh / thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất đang tranh chấp;
- UBND phường nơi có đất đang tranh chấp.
Nội dung đơn bạn chỉ cần mô tả đúng thực tế vụ việc tranh chấp đang xảy ra và đề nghị các cơ quan nêu trên tạm ngừng mọi giao dịch đối với nhà, đất đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Kèm theo đơn bạn cần nộp các chứng cứ chứng minh cho sự việc của mình. Nếu như bạn chỉ nộp đơn mà không có các chứng cứ chứng minh thì rất khó để được ngăn chặn.
Bước 3. Khiếu nại / Khởi kiện / Tố cáo
Đây có thể coi là bước cuối cùng khi bạn không thể thương lượng hay thỏa thuận. Khi đó tùy vào thực tế mà bạn có thể áp dụng các phương án sau:
- Khiếu nại hành chính gửi đến UBND các cấp
- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền
- Tố cáo ra cơ quan công an khi có dấu hiệu hình sự (chẳng hạn như lừa đảo chiếm đoạt tài sản)
Để biết được nên làm theo phương án nào thì lúc này bạn sẽ cần đến sự tư vấn của Luật sư và các chuyên gia về pháp luật.
Đó là 3 bước làm cơ bản mà bạn có thể áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn đầu. Tùy vào thực tế vụ việc mà thứ tự các bước có thể thay đổi để hiệu quả hơn. Chẳng hạn có những vụ việc bạn cần làm Bước 2 đẻ Ngăn chặn trước khi thương lượng. Cũng có những vụ việc bạn cần làm Bước 3 trước thì mới có thể làm được Bước 2.
Việc áp dụng phương án hay bước nào sẽ phụ thuộc vào thực tế vụ việc và mục đích mà bạn muốn đạt được.
Đối với Luật NBS, khi chúng tôi nhận được yêu cầu tư vấn, chúng tôi cần xem xét kỹ hồ sơ và trao đổi cụ thể với khách hàng mới đưa ra được lời khuyên. Vì vậy trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ có thể đưa ra những phương án và tư vấn cơ bản nhất cho bạn.
Các bước ở trong bài viết này này, chúng tôi cho rằng bạn hoàn toàn có thể hiểu và tự áp dụng được mà chưa cần phải tốn quá nhiều chi phí. |
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
an sinh
An Sinh: Chào Luât sư.
Tôi và người bạn có mua 1 lô đất 1000m2 từ năm 2008 và đã có sổ hồng đứng tên tôi quyền sử dụng đất, đến năm 2016 thì hết hạn phải ra hạn quyền sử dụng đất, nhưng vì công việc bận và lô đất 2 người mua chung, bạn tôi có thời gian dảnh hơn nên đề nghị tôi ủy quyền cho bạn tôi gia hạn và đứng tên. Do tin tưởng bạn bè nên tôi cũng đồng ý ký tên ủy quyền lô đất trên. Tôi cũng không lường trước được ý đồ đen tối của bạn và không để ý đến. Sau 3 năm hỏi lại bạn tôi đã bán mất rồi không báo cho tôi biết và chiếm dụng số tiền trên. Vây tôi phải làm gì để lấy lại được tiền hoặc lô đất đó. Tôi biết lô đất đó đã bán qua 2 người rồi. Rất mong Luật sư tư vấn và hướng dẫn giúp bây giờ tôi phải làm gì?. Cảm ơn LS
Ngoc Blue
Chào bạn, trường hợp này 1 là bạn chứng minh hành vi lừa đảo của người kia và làm đơn tố cáo, 2 là liên quan đến HĐ ủy quyền, để người kia có thể bán được thì bạn đã ký vào HĐ ủy quyền trao toàn quyền cho người kia, nếu như bạn biết mà vẫn ký thì HĐ ủy quyền đã có hiệu lực, nếu như bạn không biết đó là ủy quyền toàn quyền thì bạn cũng cần chứng minh và nộp đơn yêu cầu tòa tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu. Sau khi HĐ vô hiệu bạn mới có thể làm thủ tục để sang tên quyền sử dụng đất.
Ngoài ra nếu bạn muốn đòi lại tiền bạn cũng cần phải có căn cứ chứng minh thỏa thuận của 2 người (chẳng hạn vb thỏa thuận riêng)
Về cơ bản là như vậy, tuy nhiên cũng cần phải có hồ sơ cụ thể mới xác định được.
Thành Tu
Xin chào luật sự cho em hỏi về tình trạng của em:
Tháng 7/2018 em có mua lô đất của ông A trị giá 370triệu, nhưng do lần đầu không biết em thực hiện theo hợp đồng ông A soạn nên em đã 2lần đặt cọc 300triệu, và cho đến giờ ông A vẫn không công chứng sang tên cho em được vì đất đó ông không đứng tên. Em có nói lấy tiền lại thì ông A kéo dài thời gian đến nay là 1năm 3tháng. Giờ em xin nhờ luật sư tư vấn dùm em cách thưa kiện hiệu quả nhất. Em xin cảm ơn nhiều ạ.
Ngoc Blue
Trước khi mua bạn có tìm hiểu kỹ thông tin về lô đất không, có yêu cầu xem sổ đỏ hay giấy tờ của thửa đất ko? Bởi vì thông tin chủ đất là 1 trong những thông tin cơ bản nhất mà 1 người mua nhà cần tìm hiểu.
Vậy nên nếu có dấu hiệu ông A lừa đảo thì bạn có thể tố cáo ra cơ quan công an còn nếu một phần do bạn không tìm hiểu kỹ thì bạn có thể khởi kiện ông A để đòi tiền.
Trước khi quyết định tố cáo hay khởi kiện thì bạn nên thương lượng cùng ông A, nếu thương lượng được thì bạn sẽ giải quyết được nhanh hơn.
An Nguyên
Dạ, em chào chị, chị ơi, chị xem xét giúp em trường hợp em đang gặp phải có thể kiện được không ạ. Em là thu ngân của 1 trung tâm cho thuê xe ô tô, bạn nhân viên kinh doanh cho khách thuê xe nhưng không thu tiền trước theo quy định trên hợp đồng, cũng không có báo lại cho thu ngân, khi khách trả xe, em không để ý phần phiếu thu, chỉ để ý phần kiểm định xe, khách chỉ thanh toán tiền xe bị trầy và ra về. Sau đó, bạn nhân viên kinh doanh buộc hết phần lỗi về phía em và yêu cầu em bồi thường 1.300.000đ tiền xe. Em gọi điện cho khách hàng, khách nói đã kết thúc hợp đồng với công ty nên không thanh toán. Em muốn xin thông tin khách để đến nhà khách thì bạn kinh doanh không đồng ý cho. Trước trường hợp này mình có cấu thành lừa đảo được không ạ chị? Em cảm ơn chị nhiều lắm ạ! Xin chị giúp em với ạ.
Ngoc Blue
Trường hợp này theo mình chưa có dấu hiệu của việc lừa đảo bạn ạ. Vấn đề đối với trường hợp này là xác định lỗi và trách nhiệm. Để xác định được lỗi và trách nhiệm thuộc về ai thì cần phải xem lại quy định và quy tắc làm việc của trung tâm, nhân viên bộ phận nào buộc phải làm những gì, nếu không làm thì trách nhiệm ra sao.
Nếu nhân viên kinh doanh yêu cầu bạn bồi thường thì bạn có quyền khiếu nại lên trung tâm để xác minh rõ vụ việc và trách nhiệm thuộc về ai trước, sau đó mới có phương án cụ thể.
Nếu bạn có thể thuyết phục được khách hàng thì bạn nên phản ánh đến giám đốc / người quản lý trung tâm đề nghị cung cấp thông tin để bạn liên hệ với khách hàng, không nhất thiết phải qua nhân viên kinh doanh nhé.
Công Danh
Chào luật sư .
Em có trường hợp . Cháu họ của em thiếu nợ 200tr và mượn sổ hồng của gia đình do bà ngoại đứng tên và qua trung gian la chủ nợ giới thiệu uỷ quyền qua người đó rồi cầm hơn số tiền đó . Quá thời gian ko đóng ngân hàng . Nên ngân hàng chuẩn bị phát mãi . Em xin hỏi luật sư bây giờ em phải thưa người nào và ai la người được thưa kiện . Chủ giấy tờ la bà ngoại thì bà ngoại được quyền thưa kiện hay la người trong hộ khẩu cũng được quyền thưa kiện .
Ngoc Blue
Chào bạn, trước tiên bạn cần xác định rõ có dấu hiệu bị lừa trong trường hợp này hay không, cụ thể là bà ngoại bạn khi ký ủy quyền có hiểu và biết rõ nội dung ủy quyền hoặc có biết bà đang ký giấy tờ gì hay không.
Nếu như có dấu hiệu bà bạn bị lừa thì bà bạn sẽ là người được quyền làm đơn gửi các cơ quan chức năng, nếu bà đã cao tuổi và không tiện đi lại nhiều thì bà bạn có thể ủy quyền cho một người trong nhà để làm các thủ tục này.
Nguyễn thiết tâm
Em chào luật sư.
Luật sư làm ơn cho em hỏi về việc gia đình em đã uỷ quyền hết cho chú luật sư để làm đơn khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, và chú luật sư ấy cũng nộp đơn khởi kiện lên tòa án, và bị đơn cứ liên tục vắng mặt, sao nhiều tháng ko nghe tin tức gì gia đình có gọi hỏi chú luật sư ấy và chú trả lời tòa đang thụ lý, vậy bước tiếp theo gia đình em nên làm gì kế tiếp ak, thank
Ngoc Blue
Bạn đã thuê luật sư thì nên làm theo hướng dẫn của luật sư nhé, nếu có gì cần hỏi thì bạn hỏi luôn chú luật sư đó nhé.
Hạnh
Kính chào luật sư !
mong nhờ luật sư tư vấn giúp tôi 1 chuyện
Cty BDS A khi bán đất có tư vấn đất là đất dự án “.khu đô thị ………….”, trong vòng 1 đến 2 năm sau sẽ có các tiện ích xung quanh giống như khu đô thị phú mỹ hưng quận 7 hiện nay, và lô đất tôi mua là đối diện với shophouse của tập đoàn Vingroup.
Tôi đã thanh toán đủ 70% tổng giá trị, chuẩn bị thanh toán tiếp theo tiến độ thì tôi có gọi điện hỏi về sổ đỏ nếu tôi thanh toán đủ thì bao lâu sẽ có sổ, nhưng NV bên đó trả lời rất mập mờ, ko rõ thời gian ra sổ, cho nên tôi bắt đầu nghi ngờ tìm hiểu phòng quản lý đô thị nơi bán đất, và sở xây dựng thì được biết không có dự án nào tên như vậy.
Khi gọi đến cty BDS A thì bên đó có hẹn gặp tôi trao đổi, thì họ trả lời đất của họ là dự án phân lô bán nền, tôi hỏi nếu là dự án thì phải cho tôi xem công văn quyết định chấp thuận đầu tư dự án thì họ không thể trình ra, họ chỉ giải thích vòng vo là đất của họ được phép phân lô bán nền, và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ghi lô đất…
Tôi không đồng ý thanh toán tiếp theo tiến độ và có yêu cầu họ phải hoàn trả lại số tiền bán đất không phải là dự án như ban đầu tư vấn, thì họ có đề nghị sẽ cho tôi trả chậm, đến khi có sổ đỏ thì sẽ thanh toán đủ cũng được, tôi không đồng ý vớ đề nghị trên và cho họ thời gian 7 ngày để trình giám đốc giải quyết cho tôi.
Nếu phải làm đơn tố cáo thì tôi nên làm nội dung như thế nào, và gởi tới những cơ quan nào,, để ngăn chặn hành vi tiếp tục lừa đảo của cty BDS A đó cho những khách hàng kế tiếp
Xin trân trọng cám ơn Luật Sư
Ngoc Blue
Chào bạn, nếu mục đích của bạn là tố cáo thì bạn có thể làm đơn trình bày nội dung đúng như sự thật bạn viết ở trên, kèm theo các chứng cứ chứng minh là hợp đồng mua bán (bản sao) và các văn bản có liên quan. Bạn có thể gửi đơn đến Cơ quan công an cấp huyện nơi có dự án để tố cáo, đồng thời bạn có thể gửi đơn đến Thanh tra Sở xây dựng, sở tài nguyên và môi trường, UBND cấp huyện, cấp tỉnh để thông báo về dự án này.
Còn nếu mục đích của bạn là muốn đòi lại tiền thì bạn nên làm việc trước với công ty, bạn nói với họ nếu không hoàn trả bạn sẽ nộp đơn và thực hiện các thủ tục pháp lý, đưa sự việc lên phương tiện thông tin đại chúng (báo, đài, mạng xã hội…) để cảnh báo. Sau khi thực hiện các biện pháp như vậy, bạn mới nên tố cáo và khởi kiện để đòi lại tiền nếu cần thiết.
Hiep
Chào LS.
Tôi có mua 1 lô đất và đã hơn 2 năm chưa có sổ, thông qua cty BDS là bên môi giới. Tôi có làm việc với bên cty đó thì họ luôn lấy lí do là vướng mắc về pháp lí và hứa hẹn rất nhiều. Trên hợp đồng mua bán đất thì thì chủ sơ hữu đất là Nguyan van A bán lại cho tôi, những sau khi tôi liên hệ với nhân viên cty BDS để kiểm tra tình trạng đất thì không phải tên tôi mà đó mà là tên của người khác Nguyen van B. Sau đó họ có giải thích là do quên update lên hệ thống và sẽ sửa lại là tên tôi. Sau 6 tháng tôi có hỏi lại tình trạng đất thì nhân viên cty đo lại báo tên trên hệ thông vẫn là Nguyen van B chứ ko phải tên tôi. Như vậy từ quá trình mua bán đất là 3 người giao dịch trên lô đất đó. Xin LS hưỡng dẫn giúp cho tôi xem bây giờ tôi cần phải làm gì?. Cảm ơn LS
Ngoc Blue
Trường hợp này bạn cần xem lại hồ sơ pháp lý về đất của bạn và tìm hiểu thêm về công ty cũng như dự án đó nhé. Bạn có thể mang hồ sơ, thông tin về thửa đất bạn đã mua đến ubnd xã/phường để hỏi thông tin nhé.
Nếu như lý do chỉ là update trên hệ thống thì bạn chỉ cần yêu cầu công ty BĐS làm là được. Còn với những thông tin bạn cung cấp thì phải xem hồ sơ cụ thể mới xác định được bạn nhé.