Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp pháp lý phức tạp nhất và giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một thủ tục có thể coi là lâu dài nhất trong số các quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Hầu hết các tranh chấp đất đai khi xảy ra thì các bên đều cần có sự tư vấn và tham gia giải quyết của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý.
Trong bài viết này Luật NBS sẽ hướng dẫn bạn các bước cơ bản nhất để giải quyết tranh chấp đất đai, giúp cho bạn bước đầu có thể đạt được những hiệu quả nhất định.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
MỘT SỐ LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN
Tranh chấp đất đai mà chúng tôi đề cập trong bài viết này là tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức không phải tranh chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các tranh chấp liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn khiếu nại về cấp sổ đỏ, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ..v..v..) chúng tôi sẽ đề cập đến trong những bài viết khác. |
Tranh chấp đất đai thực tế rất đa dạng và phức tạp, nhưng vẫn có thể liệt kê một số tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp lối đi chung, diện tích sử dụng chung
- Tranh chấp một phần diện tích đất giáp ranh
- Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
- Tranh chấp liên quan đến mua bán viết tay, nhà đất chưa có sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến thừa kế
- Tranh chấp do bị lừa bán nhà hoặc mua nhà
Đó là những loại tranh chấp đất đai rất phổ biến trong thực tế hiện nay tại Việt Nam.
XÁC ĐỊNH ĐÚNG – SAI TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Việc xác định đúng – sai trong tranh chấp đất đai rất phức tạp, phải căn cứ vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:
- Giấy tờ, hồ sơ của các bên và của cơ quan nhà nước
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
- Mục đích, thái độ của các bên đối với tranh chấp
- Thực trạng đất tranh chấp
Đó là một số yếu tố cơ bản mà chúng tôi có thể liệt kê được cho bạn. Thực tế khi tham gia giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, chúng tôi còn gặp nhiều yếu tố phức tạp khác phát sinh cần phải xử lý
Tại sao tranh chấp đất đai thường phức tạp? Đó là vì một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
- Các bên không có đủ giấy tờ hoặc có những không có bản đủ tính pháp lý để chứng minh
- Giấy tờ còn lưu giữ tại cơ quan nhà nước không đủ hoặc không khớp thông tin
- Nguồn gốc sử dụng đất từ khá lâu và phức tạp
- Do “lịch sử để lại”: Việc quản lý đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau
- Do mua bán viết tay, cho tặng, di chúc viết tay không rõ ràng và không phù hợp quy định
- Do cách xác định khái niệm “tranh chấp đất đai” trong quy định của pháp luật chưa rõ ràng
- Và nhiều nguyên nhân khác
Chỉ cần có 1 trong những yếu tố cũng đủ để làm cho một vụ tranh chấp đất đai trở nên phức tạp và kéo dài hơn.
Thực tế chúng tôi thấy rằng, khi xảy ra một vụ tranh chấp đất đai thì bên nào cũng cho là mình đúng, còn bên kia chắc chắn sai, và ai cũng có lý lẽ riêng của mình. Tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa những người có mối quan hệ đặc biệt: đó có thể là người hàng xóm, có thể là một người bà con họ hàng và cũng có thể chính là bố mẹ, con, anh chị em ruột trong gia đình.
Đất đai luôn là loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy rất khó để có thể nói rằng ai phải “nhường” cho ai, mặc dù những người tham gia tranh chấp là những người thân ruột thịt trong gia đình.
Để giải quyết được một vụ tranh chấp đất đai không hề đơn giản và đa phần sẽ có sự tham gia của luật sư hoặc các chuyên gia pháp luật.
Tuy nhiên, qua quá trình tư vấn và tham gia các vụ việc tranh chấp đất đai, chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một vài phương pháp cơ bản mà bạn có thể tham khảo để áp dụng ở giai đoạn đầu khi chưa có điều kiện thuê luật sư tư vấn và đại diện.
CÁC BƯỚC CƠ BẢN ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Bước 1. Thương lượng và hòa giải
Thương lượng và hòa giải luôn là ưu tiên số 1 trong tiêu chí giải quyết các tranh chấp của Luật NBS. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra phương án này đầu tiên. Đó cũng là lời khuyên mà chúng tôi dành cho bạn khi không may vướng phải một vụ tranh chấp đất đai.
Chúng tôi hiểu rằng, khi xảy ra tranh chấp thì không phải ai cũng giữ được bình tĩnh để ngồi lại thương lượng. Bên nào cũng muốn nhanh chóng đưa vụ việc ra tòa, ra các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết phân định đúng sai. Tuy nhiên, nếu so sánh những tiêu chí về thời gian, hiệu quả và chi phí thì việc có thể hòa giải sẽ đem lại cho các bên rất nhiều lợi ích vượt trội so với việc ngay lập tức đưa vụ việc ra các cơ quan có thẩm quyền.
Chính vì vậy trước tiên bạn nên cố gắng bình tĩnh phân tích vụ việc, cân nhắc, so sánh những lợi thế và điểm yếu của bạn trong vụ việc, cân nhắc thiệt hơn để đưa ra được một quyết định hợp lý. Từ đó bạn cũng có thể xây dựng được các phương án thương lượng hiệu quả hơn.
Bạn có thể tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư để có được những nhận định đa chiều và toàn diện hơn, cùng với đó là việc thương lượng sẽ hiệu quả hơn.
Bước 2. Ngăn chặn giao dịch đối với nhà đất tranh chấp
Đây có thể coi là bước khá quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Đó là việc bạn cần thông báo đến các cơ quan có thẩm quyền để họ biết và ngăn chặn mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp ..v..v.. đối với nhà đất đang có tranh chấp.
Nếu như bạn không ngăn chặn kịp thời thì rất có thể nhà đất sẽ chuyển dịch cho người khác và làm cho vụ việc tranh chấp trở nên phức tạp hơn và khó giải quyết hơn.
Đây cũng là một bước làm đúng quy định của pháp luật và đảm bảo được quyền lợi của các bên. Vì vậy bạn cũng không cần phải băn khoăn về việc các cơ quan có thẩm quyền có đồng ý ngăn chặn hay không.
Để thực hiện bước này, bạn cần phải làm Đơn đề nghị ngăn chặn bằng văn bản gửi đến các cơ quan sau:
- Sở Tư pháp tỉnh / thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất đang tranh chấp;
- UBND phường nơi có đất đang tranh chấp.
Nội dung đơn bạn chỉ cần mô tả đúng thực tế vụ việc tranh chấp đang xảy ra và đề nghị các cơ quan nêu trên tạm ngừng mọi giao dịch đối với nhà, đất đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Kèm theo đơn bạn cần nộp các chứng cứ chứng minh cho sự việc của mình. Nếu như bạn chỉ nộp đơn mà không có các chứng cứ chứng minh thì rất khó để được ngăn chặn.
Bước 3. Khiếu nại / Khởi kiện / Tố cáo
Đây có thể coi là bước cuối cùng khi bạn không thể thương lượng hay thỏa thuận. Khi đó tùy vào thực tế mà bạn có thể áp dụng các phương án sau:
- Khiếu nại hành chính gửi đến UBND các cấp
- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền
- Tố cáo ra cơ quan công an khi có dấu hiệu hình sự (chẳng hạn như lừa đảo chiếm đoạt tài sản)
Để biết được nên làm theo phương án nào thì lúc này bạn sẽ cần đến sự tư vấn của Luật sư và các chuyên gia về pháp luật.
Đó là 3 bước làm cơ bản mà bạn có thể áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn đầu. Tùy vào thực tế vụ việc mà thứ tự các bước có thể thay đổi để hiệu quả hơn. Chẳng hạn có những vụ việc bạn cần làm Bước 2 đẻ Ngăn chặn trước khi thương lượng. Cũng có những vụ việc bạn cần làm Bước 3 trước thì mới có thể làm được Bước 2.
Việc áp dụng phương án hay bước nào sẽ phụ thuộc vào thực tế vụ việc và mục đích mà bạn muốn đạt được.
Đối với Luật NBS, khi chúng tôi nhận được yêu cầu tư vấn, chúng tôi cần xem xét kỹ hồ sơ và trao đổi cụ thể với khách hàng mới đưa ra được lời khuyên. Vì vậy trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ có thể đưa ra những phương án và tư vấn cơ bản nhất cho bạn.
Các bước ở trong bài viết này này, chúng tôi cho rằng bạn hoàn toàn có thể hiểu và tự áp dụng được mà chưa cần phải tốn quá nhiều chi phí. |
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Lê Hàn
Xin chào luật sư!
Tôi đang gặp vấn đề như sau.
Ông nội tôi đã 86 tuổi muốn bán đất và đang giao dịch ,lúc đầu bên mua tiếp xúc bàn việc với bố tôi và có đặt cọc 100 triệu trong vòng 1 tháng ,nay đã quá hạn nhưng trước đó vài ngày bên mua tới gặp ông nội tôi mà không thông báo cho bố tôi, bên mua nói với ông tôi ký vào giấy này giấy này là ký cắt thửa ông ký rồi mai chồng tiền luôn , do ông tôi đã lớn tuôi lại không rành luật và tưởng họ đã nói với bố tôi rồi nên đã ký và không đọc trên đó viết gì . Nay đã qua hạn đặt cọc 1 tháng nhưng bên mua vẫn chưa chồng tiền và có nhiều lúc không liên lạc được ,liên lạc được yêu cầu gặp mặt giải quyết thì không chịu gặp mặt và gần đây tôi có nhờ người quen hỏi thăm thì mới biết được rằng giấy ông tôi ký là giấy gia hạn đặt cọc 10 năm ,kèm theo điều khoản bồi thường gấp 20 lần số tiền đặt cọc nếu bán cho người khác và trả dần số tiền mua đất trong vòng 10 năm . Bây giờ tôi phải làm như thế nào ?. Cảm ơn luật sư !
Ngoc Blue
Trường hợp này nhà bạn đã có sổ đỏ chưa và đã giao giấy tờ gốc gì cho bên mua chưa? Nếu chưa thì bạn có thể yên tâm phần nào là bên mua khó có thể làm thủ tục sang tên nhé. Nếu đã giao rồi thì trước tiên bạn cố gắng hỏi kỹ ông nội bạn xem tình huống hôm đó ông ký vào giấy đặt cọc cụ thể là như thế nào, có dấu hiệu lừa dối hay không. Sau khi xác minh với ông nội bạn, nếu có dấu hiệu lừa dối bạn có thể liên hệ với bên mua yêu cầu hủy giấy đặt cọc hoăc nộp đơn yêu cầu tòa án tuyên hơp đồng đặt cọc là vô hiệu nhé.
Bạn cũng có thể tùy tình hình thực tế để làm đơn ngăn chặn như tôi đã đề cập trong bài viết, lưu ý khi làm đơn ngăn chặn thì đất của nhà bạn cũng sẽ tạm thời không thể giao dịch mua bán với người khác. Vì vậy bạn cân nhắc nếu cần thiết mới làm nhé.
Lê Hàn
Cảm ơn luật sư đã tư vấn ,xin chân thành cảm ơn !
ThuMinh
Chào chị. E có mua 1 lô đất dự án cách đây 2 năm,mà mãi không ận được sổ đỏ.Chủ đầu tư thì k làm cơ sở hạ tầng, giờ e nên làm như thế nào ạ?
Ngoc Blue
Em cần xem lại các điều khoản trong hợp đồng mua bán đã ký nhé, các điều khoản về thời hạn bàn giao, phạt chậm bàn giao… từ đó mới có phương án để làm việc với chủ đầu tư hoặc khiếu nại, khởi kiện nếu cần thiết
Nguyễn đăng Khoa
Chào Ls !
Hiện tại tôi ở Tp Hcm và có mua 1 lô đất ở Bà Rịa. Đã công chứng chờ lấy sổ. Trong hd đặt cọc ghi rõ đất tôi mua ở khu A. Tuy nhiên sau này tôi mới phát hiện ra là đất nằm ở khu B. Mà khu B này giá đất thấp hơn so với A. Tôi có thể gửi đơn khiếu nại ở đâu.Mong luật sư tư vấn cách giải quyết với trường hợp này. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Ngoc Blue
Trước tiên bạn nên thương lượng với chủ đất đã bán cho bạn để đưa ra phương án giải quyết phù hợp. Nếu không thể thương lượng được, bạn mới nên tính đến phương án khiếu nại, trường hợp này bạn có thể nộp đơn khiếu nại ra cơ quan công an hoặc nộp đơn khởi kiện ra tòa án nhé.
Nguyễn đăng Khoa
Xin cảm ơn Luật sư ! Họ không thương lượng họ lấy lý do hết sức trẻ con là đã đem nhầm h đ đặt cọc mong tôi thông cảm. Cho tôi hỏi trường hợp này có phải họ đã có hành vi lừa đảo hay không ạ!
Ngoc Blue
Chưa thể khẳng định là có hành vi lừa đảo mà chỉ có thể nói rằng có dấu hiệu lừa đảo thôi bạn ạ. Bây giờ bạn xác định xem mục đích của bạn là đòi lại tiền hay vẫn lấy đất hoặc mục đích khác để bạn lựa chọn phương án nhé. Trường hợp không còn cách khác nhanh hơn thì bạn mới nên nộp đơn tố cáo ra cơ quan công an.
Nguyệt
Chào luật sư !
Xem bài của luật sư rất bổ ích và rất đúng với thực trạng hoàn cảnh của gia đình tôi.
Vậy luật sư có thể cho tôi xin số điện thoại để tiện liên hệ tư vấn được không?
Chân thành cảm ơn Luật sư!
Ngoc Blue
Bạn có thể lựa chọn các hình thức tư vấn tại ĐÂY nhé
Nguyễn thiết Tâm
Em chào luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp em ak, chuyện là như thế này. Lúc trước mẹ em bị bệnh nặng không có tiền chạy chữa nên có nhờ một người trung gian đi cầm một cuốn sổ quyền sử dụng đất là 120 triệu, do chữ nghĩa không dành va không hiểu biết nên bị người ta dẫn lên phòng công chứng nói nếu muốn vay tiền thì phải làm hợp đồng chuyển nhượng thì mới vay được nên bố mẹ không biết đã kí vào ak. E mong luật sư giúp e làm thế nào mới lấy lại duoc ak, e cảm ơn
Ngoc Blue
Bạn vui lòng đọc kỹ bài viết nhé, những vấn đề bạn hỏi đã có trong bài viết rồi.