Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp pháp lý phức tạp nhất và giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một thủ tục có thể coi là lâu dài nhất trong số các quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Hầu hết các tranh chấp đất đai khi xảy ra thì các bên đều cần có sự tư vấn và tham gia giải quyết của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý.
Trong bài viết này Luật NBS sẽ hướng dẫn bạn các bước cơ bản nhất để giải quyết tranh chấp đất đai, giúp cho bạn bước đầu có thể đạt được những hiệu quả nhất định.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
MỘT SỐ LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN
Tranh chấp đất đai mà chúng tôi đề cập trong bài viết này là tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức không phải tranh chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các tranh chấp liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn khiếu nại về cấp sổ đỏ, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ..v..v..) chúng tôi sẽ đề cập đến trong những bài viết khác. |
Tranh chấp đất đai thực tế rất đa dạng và phức tạp, nhưng vẫn có thể liệt kê một số tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp lối đi chung, diện tích sử dụng chung
- Tranh chấp một phần diện tích đất giáp ranh
- Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
- Tranh chấp liên quan đến mua bán viết tay, nhà đất chưa có sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến thừa kế
- Tranh chấp do bị lừa bán nhà hoặc mua nhà
Đó là những loại tranh chấp đất đai rất phổ biến trong thực tế hiện nay tại Việt Nam.
XÁC ĐỊNH ĐÚNG – SAI TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Việc xác định đúng – sai trong tranh chấp đất đai rất phức tạp, phải căn cứ vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:
- Giấy tờ, hồ sơ của các bên và của cơ quan nhà nước
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
- Mục đích, thái độ của các bên đối với tranh chấp
- Thực trạng đất tranh chấp
Đó là một số yếu tố cơ bản mà chúng tôi có thể liệt kê được cho bạn. Thực tế khi tham gia giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, chúng tôi còn gặp nhiều yếu tố phức tạp khác phát sinh cần phải xử lý
Tại sao tranh chấp đất đai thường phức tạp? Đó là vì một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
- Các bên không có đủ giấy tờ hoặc có những không có bản đủ tính pháp lý để chứng minh
- Giấy tờ còn lưu giữ tại cơ quan nhà nước không đủ hoặc không khớp thông tin
- Nguồn gốc sử dụng đất từ khá lâu và phức tạp
- Do “lịch sử để lại”: Việc quản lý đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau
- Do mua bán viết tay, cho tặng, di chúc viết tay không rõ ràng và không phù hợp quy định
- Do cách xác định khái niệm “tranh chấp đất đai” trong quy định của pháp luật chưa rõ ràng
- Và nhiều nguyên nhân khác
Chỉ cần có 1 trong những yếu tố cũng đủ để làm cho một vụ tranh chấp đất đai trở nên phức tạp và kéo dài hơn.
Thực tế chúng tôi thấy rằng, khi xảy ra một vụ tranh chấp đất đai thì bên nào cũng cho là mình đúng, còn bên kia chắc chắn sai, và ai cũng có lý lẽ riêng của mình. Tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa những người có mối quan hệ đặc biệt: đó có thể là người hàng xóm, có thể là một người bà con họ hàng và cũng có thể chính là bố mẹ, con, anh chị em ruột trong gia đình.
Đất đai luôn là loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy rất khó để có thể nói rằng ai phải “nhường” cho ai, mặc dù những người tham gia tranh chấp là những người thân ruột thịt trong gia đình.
Để giải quyết được một vụ tranh chấp đất đai không hề đơn giản và đa phần sẽ có sự tham gia của luật sư hoặc các chuyên gia pháp luật.
Tuy nhiên, qua quá trình tư vấn và tham gia các vụ việc tranh chấp đất đai, chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một vài phương pháp cơ bản mà bạn có thể tham khảo để áp dụng ở giai đoạn đầu khi chưa có điều kiện thuê luật sư tư vấn và đại diện.
CÁC BƯỚC CƠ BẢN ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Bước 1. Thương lượng và hòa giải
Thương lượng và hòa giải luôn là ưu tiên số 1 trong tiêu chí giải quyết các tranh chấp của Luật NBS. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra phương án này đầu tiên. Đó cũng là lời khuyên mà chúng tôi dành cho bạn khi không may vướng phải một vụ tranh chấp đất đai.
Chúng tôi hiểu rằng, khi xảy ra tranh chấp thì không phải ai cũng giữ được bình tĩnh để ngồi lại thương lượng. Bên nào cũng muốn nhanh chóng đưa vụ việc ra tòa, ra các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết phân định đúng sai. Tuy nhiên, nếu so sánh những tiêu chí về thời gian, hiệu quả và chi phí thì việc có thể hòa giải sẽ đem lại cho các bên rất nhiều lợi ích vượt trội so với việc ngay lập tức đưa vụ việc ra các cơ quan có thẩm quyền.
Chính vì vậy trước tiên bạn nên cố gắng bình tĩnh phân tích vụ việc, cân nhắc, so sánh những lợi thế và điểm yếu của bạn trong vụ việc, cân nhắc thiệt hơn để đưa ra được một quyết định hợp lý. Từ đó bạn cũng có thể xây dựng được các phương án thương lượng hiệu quả hơn.
Bạn có thể tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư để có được những nhận định đa chiều và toàn diện hơn, cùng với đó là việc thương lượng sẽ hiệu quả hơn.
Bước 2. Ngăn chặn giao dịch đối với nhà đất tranh chấp
Đây có thể coi là bước khá quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Đó là việc bạn cần thông báo đến các cơ quan có thẩm quyền để họ biết và ngăn chặn mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp ..v..v.. đối với nhà đất đang có tranh chấp.
Nếu như bạn không ngăn chặn kịp thời thì rất có thể nhà đất sẽ chuyển dịch cho người khác và làm cho vụ việc tranh chấp trở nên phức tạp hơn và khó giải quyết hơn.
Đây cũng là một bước làm đúng quy định của pháp luật và đảm bảo được quyền lợi của các bên. Vì vậy bạn cũng không cần phải băn khoăn về việc các cơ quan có thẩm quyền có đồng ý ngăn chặn hay không.
Để thực hiện bước này, bạn cần phải làm Đơn đề nghị ngăn chặn bằng văn bản gửi đến các cơ quan sau:
- Sở Tư pháp tỉnh / thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất đang tranh chấp;
- UBND phường nơi có đất đang tranh chấp.
Nội dung đơn bạn chỉ cần mô tả đúng thực tế vụ việc tranh chấp đang xảy ra và đề nghị các cơ quan nêu trên tạm ngừng mọi giao dịch đối với nhà, đất đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Kèm theo đơn bạn cần nộp các chứng cứ chứng minh cho sự việc của mình. Nếu như bạn chỉ nộp đơn mà không có các chứng cứ chứng minh thì rất khó để được ngăn chặn.
Bước 3. Khiếu nại / Khởi kiện / Tố cáo
Đây có thể coi là bước cuối cùng khi bạn không thể thương lượng hay thỏa thuận. Khi đó tùy vào thực tế mà bạn có thể áp dụng các phương án sau:
- Khiếu nại hành chính gửi đến UBND các cấp
- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền
- Tố cáo ra cơ quan công an khi có dấu hiệu hình sự (chẳng hạn như lừa đảo chiếm đoạt tài sản)
Để biết được nên làm theo phương án nào thì lúc này bạn sẽ cần đến sự tư vấn của Luật sư và các chuyên gia về pháp luật.
Đó là 3 bước làm cơ bản mà bạn có thể áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn đầu. Tùy vào thực tế vụ việc mà thứ tự các bước có thể thay đổi để hiệu quả hơn. Chẳng hạn có những vụ việc bạn cần làm Bước 2 đẻ Ngăn chặn trước khi thương lượng. Cũng có những vụ việc bạn cần làm Bước 3 trước thì mới có thể làm được Bước 2.
Việc áp dụng phương án hay bước nào sẽ phụ thuộc vào thực tế vụ việc và mục đích mà bạn muốn đạt được.
Đối với Luật NBS, khi chúng tôi nhận được yêu cầu tư vấn, chúng tôi cần xem xét kỹ hồ sơ và trao đổi cụ thể với khách hàng mới đưa ra được lời khuyên. Vì vậy trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ có thể đưa ra những phương án và tư vấn cơ bản nhất cho bạn.
Các bước ở trong bài viết này này, chúng tôi cho rằng bạn hoàn toàn có thể hiểu và tự áp dụng được mà chưa cần phải tốn quá nhiều chi phí. |
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Nguyễn thanh dũng
Dạ cho e hỏi …E mua một miếng đất trị giá 200 triệu..bên chủ đất tự viết giấy sang nhượng đất va e đưa trước 150 triệu còn 50 triệu hen đến 10 ngày sau e đưa nốt rồi bên kia lo sổ đỏ cho e , 10ngay sau e đến gặp để chồng nốt 50 triệu nhưng ..bên bán đã đi đâu không biêt e gọi thuê bao ..E đã trình bao với ủy ban sự việc như vậy mà đến nay đã gần 3thang ma vẫn ko thây tin tức gì.vậy luật sư cho e hoi giờ e có được làm hay ơ trên miếng đất đấy ko a ..E tim hiểu va được biết miếng đất đấy ko co tranh chấp voi lai ko biết có sổ đỏ chưa nữa ..giờ e phải lam thế nào.. mong luật sư tư vấn e voi a
Ngoc Blue
Trước khi mua bạn có tìm hiểu về mảnh đất đó không? Người bán và nhận tiền của bạn có đúng là chủ của thửa đất đó không? Nếu như có dấu hiệu lừa đảo thì bạn cần làm đơn tố cáo ra cơ quan công an, chứ không chỉ là trình báo với UBND nhé.
Văn nhựt hưng
Mẹ em nợ xấu ngân hàng nên được 1 người bạn kêu sang tên qua cho họ để họ giúp đi vay ngân hàng với lãi xuất thấp. Nhưng sau khi sang tên họ không vay của ngân hàng mà họ lấy tiền túi để cho mẹ em vay với lãi xuất 10%/tháng. Mẹ em vay chỉ 1ty500 nhưng đến nay số nợ đó đã thành 2ty8. Và họ nói không trả số nợ đó thì họ sẽ thưa kiện em và gia đình em có phải chuyển ra khỏi nhà không thưa luật sư.
Ngoc Blue
Nếu mẹ bạn đã ký hợp đồng mua bán và sang tên sổ đỏ cho họ rồi thì họ có quyền đòi nhà bạn nhé. Khi đó bạn cần chứng minh việc sang tên đó chỉ là giao dịch để che giấu cho việc vay tiền, còn thực ra nhà bạn không muốn bán.
Còn nếu sổ đỏ chưa sang tên mà vẫn đứng tên mẹ bạn thì bên cho vay có quyền khởi kiện căn cứ vào thỏa thuận vay tiền của 2 bên, nhưng sẽ hạn chế số lãi xuất không cao quá quy định. Nếu như mẹ bạn không đủ khả năng trả nợ thì tài sản có thể bị kê biên để thi hành án
Dam minh hien
Thưa luật sư, hiện nay nhà em có thửa đất cần tách sổ và nhà em có ủy quyền cho bên A làm mọi thủ tục có liên quan, nhưng bên A khi tách xong 2 sổ thời gian kéo dài đến 1 năm và sổ sau khi tách vẫn đứng tên nhà em cả 2 thửa đất đó, nhưng lại không báo cho nhà em biết mà lợi dụng giấy ủy quyền có bán đất cho bên B và yêu cầu sổ đỏ nhà em và ký giấy sang tên, lúc đó nhà em biết đã bị lừa bán cả 2 thửa đất do bố mẹ không đọc kỹ thủ tục hồ sơ nên đã bị lừa bán đất. Cho em hỏi hiện giờ có thể lấy lại sổ đỏ và đất không?
Dam minh hien
Xin luật sư tư vấn cho em ạ!
Cám ơn !
Ngoc Blue
Trường hợp này bạn nên sớm làm đơn ngăn chặn gửi lên các cơ quan như tôi đã đề cập trong bài viết, đồng thời nếu như không thương lượng được, bạn có thể tố cáo hoặc khởi kiện bên A tùy thuộc vào việc bạn có căn cứ chứng minh bên A lừa gia đình bạn và nhà bạn bị lừa hay không.
Việc có lấy lại được sổ đỏ và đất hay không sẽ phụ thuộc vào những yếu tố trên.
Dam minh hien
Cám ơn luật sư.
nguyen trong thu
ban oi cho minh hoi nha` minh di mua dat.2 ty ma nguoi ta tri viet giay viet tay la toi ten la a co ban cho chi b mot mieng dat va hen 3 thang xau tach so do ra thi a tra cho nha` toi so do nhung 3 thang xau a lai hen nah toi 4 thang nua thi tra het 4 thang l;ai hen 5 thang nua ngia la tat ca hon 1 nam tu luc nha toi mua dat den bay jo la hon mot nam nay roi ban gjup minh
jo phai lam the nao` la giai quyet nhah nhat
THAN
Thưa quý luật sư,
Chị tôi có mua 2 thửa đất thổ cư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2010 của ông A, cho tôi 1 thửa chị 1 thửa nhưng không xác định ranh giới. Nay muốn sử dụng đất thì mới xác định ông A cho bà B ở nhờ trên đất của chúng tôi trước khi bán lại cho chúng tôi. Hợp đồng cho ở nhờ ông A giữ nhưng đã thất lạc chỉ là giấy viết tay không công chứng.Chúng tôi có yêu cầu bà B di dời nhà trả lại đất vậy chúng tôi phải làm sao? Và có phải hô ̉ trợ cho bà B không?
Ngoc Blue
Bạn có thể cho bà B thời gian hợp lý để di dời, dọn dẹp, tìm chỗ ở mới. Bạn không phải hỗ trợ cho bà B nhé.
THU CẨM
thưa quý luật sư .
tôi có trường hợp này nhờ giúp ạ, năm trước tôi co mua 1.8 mẫu đất ruộng , người bán đồng ý để tôi 535tr và cọc 100tr trước 1 tuần sau sang sổ đỏ rồi trả hết phần còn lại , nhưng tháng trươc tôi phát hiện ra người bán vay của ngân hàng sổ đất này 600tr cùng lãi phạt kèm theo gần 743tr, tôi có làm việc với ngân hàng báo là ưu tiên tôi mua trước nhưng phải trả cho ngân hàng 600tr thì sang sổ nếu vây lun 100tr cọc thì tôi mua đất thành 700tr quá lỗ cho tôi , ngoài ra đất hiện tại người bán cho tôi sử dụng gần năm nay tôi có sửa sang và trồng tràm gần 250tr vốn của tôi . xin hỏi luật sư giờ tôi ko chấp nhận mua giá 700tr tôi có thể kiện người bán tội lừa đảo tôi không và tôi có mua được đất như giá thỏa thuận 535tr không đồng thời thủ tục và thời gian kiện lâu không . xin cảm ơn ạ!
Ngoc Blue
Bạn có thể tố cáo người bán ra cơ quan công an về dấu hiệu lừa đảo, đồng thời khởi kiện người bán để đòi lại tiền bạn đã thanh toán.
Thủ tục và thời gian sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hồ sơ cụ thể của bạn, sự hợp tác của người bán, hồ sơ tại ngân hàng… Vì vậy không thể xác định thời gian cụ thể được bạn nhé