Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp pháp lý phức tạp nhất và giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một thủ tục có thể coi là lâu dài nhất trong số các quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Hầu hết các tranh chấp đất đai khi xảy ra thì các bên đều cần có sự tư vấn và tham gia giải quyết của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý.
Trong bài viết này Luật NBS sẽ hướng dẫn bạn các bước cơ bản nhất để giải quyết tranh chấp đất đai, giúp cho bạn bước đầu có thể đạt được những hiệu quả nhất định.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
MỘT SỐ LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN
Tranh chấp đất đai mà chúng tôi đề cập trong bài viết này là tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức không phải tranh chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các tranh chấp liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn khiếu nại về cấp sổ đỏ, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ..v..v..) chúng tôi sẽ đề cập đến trong những bài viết khác. |
Tranh chấp đất đai thực tế rất đa dạng và phức tạp, nhưng vẫn có thể liệt kê một số tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp lối đi chung, diện tích sử dụng chung
- Tranh chấp một phần diện tích đất giáp ranh
- Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
- Tranh chấp liên quan đến mua bán viết tay, nhà đất chưa có sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến thừa kế
- Tranh chấp do bị lừa bán nhà hoặc mua nhà
Đó là những loại tranh chấp đất đai rất phổ biến trong thực tế hiện nay tại Việt Nam.
XÁC ĐỊNH ĐÚNG – SAI TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Việc xác định đúng – sai trong tranh chấp đất đai rất phức tạp, phải căn cứ vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:
- Giấy tờ, hồ sơ của các bên và của cơ quan nhà nước
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
- Mục đích, thái độ của các bên đối với tranh chấp
- Thực trạng đất tranh chấp
Đó là một số yếu tố cơ bản mà chúng tôi có thể liệt kê được cho bạn. Thực tế khi tham gia giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, chúng tôi còn gặp nhiều yếu tố phức tạp khác phát sinh cần phải xử lý
Tại sao tranh chấp đất đai thường phức tạp? Đó là vì một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
- Các bên không có đủ giấy tờ hoặc có những không có bản đủ tính pháp lý để chứng minh
- Giấy tờ còn lưu giữ tại cơ quan nhà nước không đủ hoặc không khớp thông tin
- Nguồn gốc sử dụng đất từ khá lâu và phức tạp
- Do “lịch sử để lại”: Việc quản lý đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau
- Do mua bán viết tay, cho tặng, di chúc viết tay không rõ ràng và không phù hợp quy định
- Do cách xác định khái niệm “tranh chấp đất đai” trong quy định của pháp luật chưa rõ ràng
- Và nhiều nguyên nhân khác
Chỉ cần có 1 trong những yếu tố cũng đủ để làm cho một vụ tranh chấp đất đai trở nên phức tạp và kéo dài hơn.
Thực tế chúng tôi thấy rằng, khi xảy ra một vụ tranh chấp đất đai thì bên nào cũng cho là mình đúng, còn bên kia chắc chắn sai, và ai cũng có lý lẽ riêng của mình. Tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa những người có mối quan hệ đặc biệt: đó có thể là người hàng xóm, có thể là một người bà con họ hàng và cũng có thể chính là bố mẹ, con, anh chị em ruột trong gia đình.
Đất đai luôn là loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy rất khó để có thể nói rằng ai phải “nhường” cho ai, mặc dù những người tham gia tranh chấp là những người thân ruột thịt trong gia đình.
Để giải quyết được một vụ tranh chấp đất đai không hề đơn giản và đa phần sẽ có sự tham gia của luật sư hoặc các chuyên gia pháp luật.
Tuy nhiên, qua quá trình tư vấn và tham gia các vụ việc tranh chấp đất đai, chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một vài phương pháp cơ bản mà bạn có thể tham khảo để áp dụng ở giai đoạn đầu khi chưa có điều kiện thuê luật sư tư vấn và đại diện.
CÁC BƯỚC CƠ BẢN ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Bước 1. Thương lượng và hòa giải
Thương lượng và hòa giải luôn là ưu tiên số 1 trong tiêu chí giải quyết các tranh chấp của Luật NBS. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra phương án này đầu tiên. Đó cũng là lời khuyên mà chúng tôi dành cho bạn khi không may vướng phải một vụ tranh chấp đất đai.
Chúng tôi hiểu rằng, khi xảy ra tranh chấp thì không phải ai cũng giữ được bình tĩnh để ngồi lại thương lượng. Bên nào cũng muốn nhanh chóng đưa vụ việc ra tòa, ra các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết phân định đúng sai. Tuy nhiên, nếu so sánh những tiêu chí về thời gian, hiệu quả và chi phí thì việc có thể hòa giải sẽ đem lại cho các bên rất nhiều lợi ích vượt trội so với việc ngay lập tức đưa vụ việc ra các cơ quan có thẩm quyền.
Chính vì vậy trước tiên bạn nên cố gắng bình tĩnh phân tích vụ việc, cân nhắc, so sánh những lợi thế và điểm yếu của bạn trong vụ việc, cân nhắc thiệt hơn để đưa ra được một quyết định hợp lý. Từ đó bạn cũng có thể xây dựng được các phương án thương lượng hiệu quả hơn.
Bạn có thể tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư để có được những nhận định đa chiều và toàn diện hơn, cùng với đó là việc thương lượng sẽ hiệu quả hơn.
<strong>Bước 2. Ngăn chặn giao dịch đối với nhà đất tranh chấp</strong>
Đây có thể coi là bước khá quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Đó là việc bạn cần thông báo đến các cơ quan có thẩm quyền để họ biết và ngăn chặn mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp ..v..v.. đối với nhà đất đang có tranh chấp.
Nếu như bạn không ngăn chặn kịp thời thì rất có thể nhà đất sẽ chuyển dịch cho người khác và làm cho vụ việc tranh chấp trở nên phức tạp hơn và khó giải quyết hơn.
Đây cũng là một bước làm đúng quy định của pháp luật và đảm bảo được quyền lợi của các bên. Vì vậy bạn cũng không cần phải băn khoăn về việc các cơ quan có thẩm quyền có đồng ý ngăn chặn hay không.
Để thực hiện bước này, bạn cần phải làm Đơn đề nghị ngăn chặn bằng văn bản gửi đến các cơ quan sau:
- Sở Tư pháp tỉnh / thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất đang tranh chấp;
- UBND phường nơi có đất đang tranh chấp.
Nội dung đơn bạn chỉ cần mô tả đúng thực tế vụ việc tranh chấp đang xảy ra và đề nghị các cơ quan nêu trên tạm ngừng mọi giao dịch đối với nhà, đất đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Kèm theo đơn bạn cần nộp các chứng cứ chứng minh cho sự việc của mình. Nếu như bạn chỉ nộp đơn mà không có các chứng cứ chứng minh thì rất khó để được ngăn chặn.
<strong>Bước 3. Khiếu nại / Khởi kiện / Tố cáo</strong>
Đây có thể coi là bước cuối cùng khi bạn không thể thương lượng hay thỏa thuận. Khi đó tùy vào thực tế mà bạn có thể áp dụng các phương án sau:
- Khiếu nại hành chính gửi đến UBND các cấp
- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền
- Tố cáo ra cơ quan công an khi có dấu hiệu hình sự (chẳng hạn như lừa đảo chiếm đoạt tài sản)
Để biết được nên làm theo phương án nào thì lúc này bạn sẽ cần đến sự tư vấn của Luật sư và các chuyên gia về pháp luật.
Đó là 3 bước làm cơ bản mà bạn có thể áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn đầu. Tùy vào thực tế vụ việc mà thứ tự các bước có thể thay đổi để hiệu quả hơn. Chẳng hạn có những vụ việc bạn cần làm Bước 2 đẻ Ngăn chặn trước khi thương lượng. Cũng có những vụ việc bạn cần làm Bước 3 trước thì mới có thể làm được Bước 2.
Việc áp dụng phương án hay bước nào sẽ phụ thuộc vào thực tế vụ việc và mục đích mà bạn muốn đạt được.
Đối với Luật NBS, khi chúng tôi nhận được yêu cầu tư vấn, chúng tôi cần xem xét kỹ hồ sơ và trao đổi cụ thể với khách hàng mới đưa ra được lời khuyên. Vì vậy trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ có thể đưa ra những phương án và tư vấn cơ bản nhất cho bạn.
Các bước ở trong bài viết này này, chúng tôi cho rằng bạn hoàn toàn có thể hiểu và tự áp dụng được mà chưa cần phải tốn quá nhiều chi phí. |
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
vũ đức vượng
Chào luật sư. Tôi muốn hỏi về một việc sau
Năm 2001tôi và các cổ đông có chung tiền với một người để mua mảnh đất là 14.000 m2 ( Số tiền của tôi là 50 triệu đồng gần 10 cây vàng lúc đó là 2001) để mua 2.000m2 x 25 .000 đ/m2 . Sau khi đưa tiền mua miếng đất đó, bạn tôi lại đưa cho một người khác đứng tên trên mảnh đất đó. Đến năm 2010 thì mảnh đất đó được đền bù giải tỏa, tiền đã được thanh toán với hai người trên mà không thông báo cho các cổ đông biết. Khi các cổ đông biết thì số tiền đó đã bị ăn chặn chênh lệch giá đền bù, riêng cá nhân tôi không nhận được bất kỳ đồng nào. khi tôi có hỏi bạn tôi số tiền tôi đưa để mua đất thì bạn tôi nói đã đưa cho người kia và không viết giấy biên nhận đưa tiền, sau đó bạn tôi đã chấp nhận đền tiền tôi ( Sau19 năm đưa tiền mua đất đã không nhận được đồng lãi nào mà trả lại tôi 50 triệu đồng như lúc ban đầu vào thời điểm 2001) Tôi không chụi đền với số tiền hiện tại như vậy có đúng Luật không. Xin hỏi luật Sư tư vấn cho tôi biết. Mong tin Luật sư sớm.
Xin chân thành cảm ơn??
Ngoc Blue
Chào bạn, khi góp vốn chung tiền thì các bên có lập văn bản thỏa thuận không, hay chỉ nói miệng với nhau? Nếu chỉ nói miệng thì bạn rất bất lợi trong việc đòi lại tiền. Vậy trong trường hợp như vậy bạn nên yêu cầu người bạn kia ký thỏa thuận văn bản cam kết sẽ thanh toán cho bạn cả gốc và lãi, như vậy sẽ thuận lợi hơn cho bạn
Thanh Tú
Xin chào luật sư, cho em xin hỏi về vấn đề: hiện nay không được tách thửa và sang tên đất dưới diện tích tối thiểu, nhưng với diện tích 100 mét vuông đã có sổ Hồng riêng biệt rồi thì có thể sang tên cho người khác sở hữu không ạ? Cụ thể em dự định mua lô đất của ông A nhưng ông A nói là không sang tên được, mà chỉ là làm giấy ủy quyền mà thôi. Xin luật sư tư vấn giúp em ạ. Em cảm ơn.
Ngoc Blue
Đất đã có sổ hồng và sang tên toàn bộ (không tách) thì làm được bạn nhé. Tuy nhiên nếu ông A nói như vậy thì bạn xem lại các thông tin về nguồn gốc và mục đích sử dụng đất ghi trong sổ hồng để xác định nhé.
Bill
Chào luật sư.tôi muốn hỏi tôi tôi có chung tiền với một người để mua mảnh đất mà không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh việc đó.sau khi đưa tiền mua miếng đất đó,người bạn tôi có nói chưa làm thủ tục sang tên,mà người bán đất viết giấy ủy quyền cho bạn tôi.hiện tại bạn tôi có nói muốn mang thế chấp miếng đất đó cho ngân hàng,và ủy quyền tôi đứng ra thế chấp miếng đất đó.xin luật sư cho biết việc ủy quyền qua mấy lần chồng chéo như vậy có được thế chấp ngân hàng ko,có đúng quy định pháp luật không??
Ngoc Blue
Chào bạn, việc ủy quyền bao nhiêu lần không quan trọng, pháp luật cũng không cấm, mà quan trọng là việc ủy quyền có hợp pháp và đầy đủ giấy tờ hay không bạn nhé.
Trường hợp này sẽ có Văn phòng công chứng và Ngân hàng thẩm định cho bạn. VPCC đồng ý công chứng có nghĩa là làm được bạn nhé.
Bùi Quang Huy
Chào LS bạn tư vấn giúp mình vấn đề này với
Nhà mình có mua lại nhà của ông bác họ chưa có sổ đỏ bây giờ muốn làm sổ đỏ nhưng vướng mắc nhà hàng xóm ko chịu ký giấy giáp ranh cho nhà mình.
Bởi vì hồi xưa là ông bác mình mua lại đất của ông hx trong mảnh đất đấy có trồng 1 cây dừa.bây giờ ông ấy bảo đất đấy là đất nhà ông ấy ông ấy ko chịu ký giấy giáp ranh cho nhà mình.lên nhà mình ko làm đc sổ đỏ.Bên địa chính có xuống đo đạc và kết luận là cây dừa nằm trên thửa đất nhà mình nhưng ông hx nhất quyết ko chịu ký
Hiện tại nhà mình chỉ có giấy chuyển nhượng nhà viết tay của ông hx bán cho bác họ mình.
LS tư vấn giúp mình lên xử lý thế nào
Ngoc Blue
Nếu không thể thương lượng được với hàng xóm thì bạn buộc phải đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết nhé. Trường hợp này bạn cần nộp đơn yêu cầu hòa giải ở UBND cấp xã trước, sau khi hòa giải không thành ở UBND cấp xã thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện ra tòa.
huỳnh
Bạn cho hỏi giùm . có bạn kê toán trưởng của mốt công ty viết đơn xong nghỉ liền . mà doanh nghiệp chưa có duyệt tự ý nghỉ việc luôn . các giấy tờ mà cần có chữ ký của kế toán trưởng còn đã ký sẵn mà đem ra sử dụng có hợp pháp không vì người kế toán trưởng đó đã nghỉ làm tại công ty rồi .
Ngoc Blue
Trường hợp này còn tùy thuộc đó là loại giấy tờ gì bạn nhé, chẳng hạn có 1 số giấy tờ mà quy định cho phép kế toán trưởng được ký sẵn.