Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp pháp lý phức tạp nhất và giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một thủ tục có thể coi là lâu dài nhất trong số các quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Hầu hết các tranh chấp đất đai khi xảy ra thì các bên đều cần có sự tư vấn và tham gia giải quyết của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý.
Trong bài viết này Luật NBS sẽ hướng dẫn bạn các bước cơ bản nhất để giải quyết tranh chấp đất đai, giúp cho bạn bước đầu có thể đạt được những hiệu quả nhất định.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
MỘT SỐ LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI PHỔ BIẾN
Tranh chấp đất đai mà chúng tôi đề cập trong bài viết này là tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức không phải tranh chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các tranh chấp liên quan đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn khiếu nại về cấp sổ đỏ, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ..v..v..) chúng tôi sẽ đề cập đến trong những bài viết khác. |
Tranh chấp đất đai thực tế rất đa dạng và phức tạp, nhưng vẫn có thể liệt kê một số tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp lối đi chung, diện tích sử dụng chung
- Tranh chấp một phần diện tích đất giáp ranh
- Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
- Tranh chấp liên quan đến mua bán viết tay, nhà đất chưa có sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ
- Tranh chấp liên quan đến thừa kế
- Tranh chấp do bị lừa bán nhà hoặc mua nhà
Đó là những loại tranh chấp đất đai rất phổ biến trong thực tế hiện nay tại Việt Nam.
XÁC ĐỊNH ĐÚNG – SAI TRONG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Việc xác định đúng – sai trong tranh chấp đất đai rất phức tạp, phải căn cứ vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:
- Giấy tờ, hồ sơ của các bên và của cơ quan nhà nước
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
- Mục đích, thái độ của các bên đối với tranh chấp
- Thực trạng đất tranh chấp
Đó là một số yếu tố cơ bản mà chúng tôi có thể liệt kê được cho bạn. Thực tế khi tham gia giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, chúng tôi còn gặp nhiều yếu tố phức tạp khác phát sinh cần phải xử lý
Tại sao tranh chấp đất đai thường phức tạp? Đó là vì một số nguyên nhân cơ bản sau đây:
- Các bên không có đủ giấy tờ hoặc có những không có bản đủ tính pháp lý để chứng minh
- Giấy tờ còn lưu giữ tại cơ quan nhà nước không đủ hoặc không khớp thông tin
- Nguồn gốc sử dụng đất từ khá lâu và phức tạp
- Do “lịch sử để lại”: Việc quản lý đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau
- Do mua bán viết tay, cho tặng, di chúc viết tay không rõ ràng và không phù hợp quy định
- Do cách xác định khái niệm “tranh chấp đất đai” trong quy định của pháp luật chưa rõ ràng
- Và nhiều nguyên nhân khác
Chỉ cần có 1 trong những yếu tố cũng đủ để làm cho một vụ tranh chấp đất đai trở nên phức tạp và kéo dài hơn.
Thực tế chúng tôi thấy rằng, khi xảy ra một vụ tranh chấp đất đai thì bên nào cũng cho là mình đúng, còn bên kia chắc chắn sai, và ai cũng có lý lẽ riêng của mình. Tranh chấp đất đai thường xảy ra giữa những người có mối quan hệ đặc biệt: đó có thể là người hàng xóm, có thể là một người bà con họ hàng và cũng có thể chính là bố mẹ, con, anh chị em ruột trong gia đình.
Đất đai luôn là loại tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy rất khó để có thể nói rằng ai phải “nhường” cho ai, mặc dù những người tham gia tranh chấp là những người thân ruột thịt trong gia đình.
Để giải quyết được một vụ tranh chấp đất đai không hề đơn giản và đa phần sẽ có sự tham gia của luật sư hoặc các chuyên gia pháp luật.
Tuy nhiên, qua quá trình tư vấn và tham gia các vụ việc tranh chấp đất đai, chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một vài phương pháp cơ bản mà bạn có thể tham khảo để áp dụng ở giai đoạn đầu khi chưa có điều kiện thuê luật sư tư vấn và đại diện.
CÁC BƯỚC CƠ BẢN ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Bước 1. Thương lượng và hòa giải
Thương lượng và hòa giải luôn là ưu tiên số 1 trong tiêu chí giải quyết các tranh chấp của Luật NBS. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra phương án này đầu tiên. Đó cũng là lời khuyên mà chúng tôi dành cho bạn khi không may vướng phải một vụ tranh chấp đất đai.
Chúng tôi hiểu rằng, khi xảy ra tranh chấp thì không phải ai cũng giữ được bình tĩnh để ngồi lại thương lượng. Bên nào cũng muốn nhanh chóng đưa vụ việc ra tòa, ra các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết phân định đúng sai. Tuy nhiên, nếu so sánh những tiêu chí về thời gian, hiệu quả và chi phí thì việc có thể hòa giải sẽ đem lại cho các bên rất nhiều lợi ích vượt trội so với việc ngay lập tức đưa vụ việc ra các cơ quan có thẩm quyền.
Chính vì vậy trước tiên bạn nên cố gắng bình tĩnh phân tích vụ việc, cân nhắc, so sánh những lợi thế và điểm yếu của bạn trong vụ việc, cân nhắc thiệt hơn để đưa ra được một quyết định hợp lý. Từ đó bạn cũng có thể xây dựng được các phương án thương lượng hiệu quả hơn.
Bạn có thể tham khảo ý kiến tư vấn của luật sư để có được những nhận định đa chiều và toàn diện hơn, cùng với đó là việc thương lượng sẽ hiệu quả hơn.
Bước 2. Ngăn chặn giao dịch đối với nhà đất tranh chấp
Đây có thể coi là bước khá quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Đó là việc bạn cần thông báo đến các cơ quan có thẩm quyền để họ biết và ngăn chặn mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp ..v..v.. đối với nhà đất đang có tranh chấp.
Nếu như bạn không ngăn chặn kịp thời thì rất có thể nhà đất sẽ chuyển dịch cho người khác và làm cho vụ việc tranh chấp trở nên phức tạp hơn và khó giải quyết hơn.
Đây cũng là một bước làm đúng quy định của pháp luật và đảm bảo được quyền lợi của các bên. Vì vậy bạn cũng không cần phải băn khoăn về việc các cơ quan có thẩm quyền có đồng ý ngăn chặn hay không.
Để thực hiện bước này, bạn cần phải làm Đơn đề nghị ngăn chặn bằng văn bản gửi đến các cơ quan sau:
- Sở Tư pháp tỉnh / thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố nơi có đất đang tranh chấp;
- Văn phòng đăng ký đất đai Quận/huyện nơi có đất đang tranh chấp;
- UBND phường nơi có đất đang tranh chấp.
Nội dung đơn bạn chỉ cần mô tả đúng thực tế vụ việc tranh chấp đang xảy ra và đề nghị các cơ quan nêu trên tạm ngừng mọi giao dịch đối với nhà, đất đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Kèm theo đơn bạn cần nộp các chứng cứ chứng minh cho sự việc của mình. Nếu như bạn chỉ nộp đơn mà không có các chứng cứ chứng minh thì rất khó để được ngăn chặn.
Bước 3. Khiếu nại / Khởi kiện / Tố cáo
Đây có thể coi là bước cuối cùng khi bạn không thể thương lượng hay thỏa thuận. Khi đó tùy vào thực tế mà bạn có thể áp dụng các phương án sau:
- Khiếu nại hành chính gửi đến UBND các cấp
- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền
- Tố cáo ra cơ quan công an khi có dấu hiệu hình sự (chẳng hạn như lừa đảo chiếm đoạt tài sản)
Để biết được nên làm theo phương án nào thì lúc này bạn sẽ cần đến sự tư vấn của Luật sư và các chuyên gia về pháp luật.
Đó là 3 bước làm cơ bản mà bạn có thể áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn đầu. Tùy vào thực tế vụ việc mà thứ tự các bước có thể thay đổi để hiệu quả hơn. Chẳng hạn có những vụ việc bạn cần làm Bước 2 đẻ Ngăn chặn trước khi thương lượng. Cũng có những vụ việc bạn cần làm Bước 3 trước thì mới có thể làm được Bước 2.
Việc áp dụng phương án hay bước nào sẽ phụ thuộc vào thực tế vụ việc và mục đích mà bạn muốn đạt được.
Đối với Luật NBS, khi chúng tôi nhận được yêu cầu tư vấn, chúng tôi cần xem xét kỹ hồ sơ và trao đổi cụ thể với khách hàng mới đưa ra được lời khuyên. Vì vậy trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ có thể đưa ra những phương án và tư vấn cơ bản nhất cho bạn.
Các bước ở trong bài viết này này, chúng tôi cho rằng bạn hoàn toàn có thể hiểu và tự áp dụng được mà chưa cần phải tốn quá nhiều chi phí. |
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Bill
Tôi muốn biết trong trường hợp này có dấu hiệu của việc lợi dụng lòng tin chiếm đoạt tài sản hay không??hoặc những vi phạm pháp luật khác? Và làm thế nào để tôi có thể đòi lại tài sản và lợi ích cho bố mẹ tôi? Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi
Ngoc Blue
Theo như thông tin bạn cung cấp thì trường hợp này có dấu hiệu của hành vi chiếm đoạt tài sản, tuy nhiên để xác định được cụ thể thì cần có hồ sơ vì theo như bạn nói thì mẹ bạn không có giấy tờ chứng minh việc giao tiền hay cam kết của người anh rể. Nếu như vậy thì khi ra cơ quan pháp luật rất bất lợi cho mẹ bạn vì khó để chứng minh.
Bạn muốn đòi lại tài sản hay lợi ích thì cần căn cứ giấy tờ, chứng cứ mà mẹ bạn có để xác định xem nên làm theo phương án nào khả thi hơn. Như tôi đã nói thì trước tiên bạn nên nói chuyện cụ thể với mẹ bạn, sau đó mẹ bạn đến làm việc với người anh rể để xác định mức độ hợp tác của người này.
Nếu như phương án thương lượng không thực hiện được thì mẹ bạn có thể nộp đơn tố cáo ra cơ quan công an hoặc khởi kiện ra tòa tùy vào những chứng cứ mà mẹ bạn có.
Bill
Chào LS
Mẹ tôi có mua 1 miếng đất nhưng giấu bố con tôi,đến bây giờ gia đình mới biết.Bà có thế chấp 1 sổ đỏ để vay tiền ngân hàng,sau đó đưa hết tiền cho anh rể để mua mà không có chứng từ hay giấy tờ gì để chứng minh việc đó.sau khi mua,a ta nói chưa làm sổ sang tên để đỡ mất phí,sau này bán hãy sang tên cho người mua luôn.Sau khi tôi biết sự việc,có điều tra qua thì phát hiện a ta đã sang tên vợ chồng a ta,nhưng vẫn lừa mẹ tôi rằng chưa chuyển nhượng,sang tên sổ đỏ.Hiện tại mẹ tôi vẫn đang thế chấp sổ đỏ mảnh đất khác để mua mảnh đất này,tiền lãi ngân hàng vẫn phải đóng và có quá khả năng chi trả của bà.Kính mong Ls cho tôi lời khuyên trong trường hợp này
Ngoc Blue
Chào bạn, vậy yêu cầu của bạn trong trường hợp này là gì? Mỗi yêu cầu cụ thể sẽ có những phương án khác nhau. Tốt nhất bạn nên nói rõ mọi vấn đề với mẹ bạn sau đó để mẹ bạn quyết định muốn làm gì, bởi vì trường hợp này chỉ có mẹ bạn mới có quyền đứng ra để giải quyết trước các cơ quan có thẩm quyền.
Nguyễn Thành Lợi
Xin chào Luật sư, Gia đình cô em cũng bị tình trạng lừa xin giấy ủy quyền! Người đó đi Mỹ đã lâu và muốn về lại Việt Nam nên cần có tài sản ở Việt Nam( theo lời cô e người đó nói như thế) vì bạn thân nên cô em và dượng em đồng ý kí vào giấy ủy quyền, trên tờ giấy ủy quyền không có nội dung toàn quyền mà chỉ có từ thay mặt và nhân danh bên A. Người đó đã đem mảnh đất đó bán cầm cố hoặc vay nhưng trả không nổi đã bị siết và sang tên cho người khác, trong lúc đó thì cô em vẫn không hề hay biết chỉ đến khi đóng thuế đất mới phát hiện ra! vì biến cố lừa gạt đó nên hoàn cảnh gia đình sụp đổ, dượng bệnh nặng qua đời, cô em 1 thời gian suy sụp tinh thần nên không quan tâm tới mảnh đất đó nữa, tới nay cũng 10 năm, mảnh đất bị tẩu tán qua nhiều đời chủ, vì thế nếu cô em ra tranh chấp có đòi lại tài sản của mình được không ạ!
Toàn bộ giấy tờ đất, đóng thuế đất trước đó cô e còn giữ hết! xin cám ơn Luật sư
Ngoc Blue
Chào bạn nếu như văn bản ủy quyền không có nội dung được thế chấp hay bán thì không thể thế chấp hay bán cho người khác được. Toàn quyền là 1 cách nói ngắn gọn, còn bạn phải xem nội dung cụ thể trên Giấy ủy quyền là thay mặt và nhân danh làm những việc gì nhé.
Như bạn nói thì đã 10 năm kể từ ngày cô bạn biết bị lừa, do đó về nguyên tắc có thể đã hết thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên còn tùy thuộc vào hồ sơ cụ thể mới xác định được là có khởi kiện hay khiếu nại được không và làm với nội dung gì bạn nhé.
thoa
thoa trần,
chào LS,
gia đình e đang gặp 1 trường hợp như sau:
Được người quen giới thiệu, bố mẹ chồng e đã vay 250tr của 1 người.người này đã soạn 1 hợp đồng vay và yêu cầu bố mẹ chồng e ký vào.sổ đỏ gốc đưa cả cho bên cho vay và bản photo cmt mang tên bố chồng e.khi gđ e đã gom đủ số tiền 250tr và có liên hệ với bên cho vay trả tiền để lấy sổ đỏ về thì bên cho vay lẩn tránh không trả sổ.đến nay 30/10 bên ngân hàng đến nhà bố mẹ chồng e thông báo là sau 30 ngày gđ e nếu không trả đủ tiền cho ngân hàng thì sẽ pải ra khỏi nhà vì ngân hàng này nói sổ đỏ đã không còn mang tên bố chồng e nữa.sổ đỏ của mảnh đất mà bố chồng e mang tên giờ mang tên của người cho gđ e vay tiền.phía ngân hàng có đưa cho bố mẹ chồng e xem bản photo giấy ủy quyền chuyển nhượng đất có cả chữ ký và lăn tay của cả bố mẹ chồng e.hỏi ông thì ông bảo không hề ký và lăn tay vào giấy tờ j liên quan đến đất đai mà giờ lại thành ra sổ đỏ tên của người khác.Và bên ngân hàng có nói giờ bên cho gđ e vay cũng vay ngân hàng và họ không trả được nợ nên tịch thu đất của gđ e.LS cho e hỏi trường hợp này gđ e nên làm j để lấy lại được đất ạ.Và e cũng thắc mắc tại sao khi bên cho gđ e vay vay tiền của ngân hàng,mà ngân hàng không kiểm tra giá trị của mảnh đất cầm cố mà đã cho vay rồi.liệu ngân hàng có sai trong trường hợp này không thưa LS.Mong LS giúp đỡ ạ.
Ngoc Blue
Chào bạn, trường hợp này bạn kiểm tra lại Hợp đồng vay xem có đúng nội dung là Hợp đồng vay hay Hợp đồng ủy quyền? Còn nếu như có dấu hiệu giả chữ ký, vân tay của bố mẹ chồng bạn thì bạn cần nộp đơn tố cáo ra cơ quan công an và đơn yêu cầu tuyên Hợp đồng ủy quyền vô hiệu nộp cho tòa án nhé.
Việc đúng/sai thuộc về bên nào thì trong quá trình giải quyết các cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định cụ thể.
Sang Le
Sang Le,
Chào luật sư,
Tôi có dự tính mua một căn nhà ở long điền, bà rịa, vũng tàu, đất có đầy đủ sổ hồng và đất sau dự án mở đường và đã bị cắt, nay trở thành mặt tiền và chủ nhà đã mua thêm 1 miếng đất nhỏ kế bên để tăng chiều dài mặt tiền lên nhưng chỉ mua bán qua giấy tay với chủ miếng đất nhỏ đó, nay tôi đồng ý mua và đã ra công chứng giấy cọc với diện tích thực tế của miếng đất ( trong biên bản cọc không nói đến miếng đất nhỏ ), cùng với đó việc giao kèo làm lại sổ đỏ có sát nhập miếng đất chính với miếng đất nhỏ mua sau này chỉ giao kèo qua miệng. nay tôi muốn chắc chắn là khi làm sổ đỏ thì miếng đất nhỏ phải được sát nhập với miếng đất chính lại làm một (vì có một chút rắc rối khi sát nhập vi miếng đất của chủ khác ) và có thể là sẽ không sát nhập được.
Vậy cho tôi hỏi nếu trong trường hợp không sát nhập được và tôi không mua miếng đất đó nữa (vì không sát nhập đất được ) và tôi thương lượng với bên mua đất để rút cọc không thành công thì tôi có khả năng mất cọc không? vì tôi thiện chí mua và đã đặt cọc với số tiền cao? tôi sẽ phải xử lý ra sao với trường hợp này ạ thưa luật sư?
Ngoc Blue
Trong các thỏa thuận bằng văn bản giữa bạn và chủ nhà có điều kiện nội dung là chỉ mua nếu hợp thửa được cả miếng đất nhỏ không? Nếu có điều kiện đó thì bạn có thể lấy lại được tiền cọc khi biết chắc chắn không thể hợp thửa được miếng đất nhỏ.
Sang Le
Dạ thưa luật sư, khi giao dịch tôi và bên bán có một hợp đồng mua bán trong đó có thoả thuận là bên bán phải hợp nhất được hai thửa đất, có chữ ký (ghi rõ họ tên) của tôi và bên bán đất.
Tuy nhiên không có người làm chứng vì tôi có tham khảo trên các trang tư vấn thì người làm chứng có hoặc không có củng không sao và lúc đó củng gấp nên không nhờ người làm chứng, không biết thông tin này có chính xác không ạ thưa luật sư?
Ngoc Blue
Nếu như có điều kiện đó trong Hợp đồng thì bạn có thể căn cứ Hợp đồng để thực hiện nhé, nếu có tranh chấp thì Hợp đồng đó sẽ là chứng cứ trước tòa, tòa án sẽ xác minh hoặc giám định khi cần thiết. Không bắt buộc phải có người làm chứng bạn nhé.
Sang Le
Chào luật sư, tôi còn hai việc thắc mắc nữa là:
1. Hợp đồng ký kết về miếng đất nhỏ của tôi với người bán chỉ có một bản và tôi là người cầm, thì không biết có hiệu lực khi ra toà không thưa luật sư.
2. Trong trường hợp bên bán cần thời gian để làm lại sổ đỏ sát nhập hai miếng đất nhiều hơn thời gian trong hợp đồng đặt cọc đã ký ở phòng công chứng thì tôi có cần lên phòng công chứng gia hạn hợp đồng đặt cọc hoặc làm lại hợp đồng đặt cọc trong trường không gia hạn được hợp đồng đặt cọc hay không?
Cảm ơn luật sư.
Ngoc Blue
Chào bạn,
1. Một bản hay nhiều bản không có ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng bạn nhé.
2. Bạn nên sửa đổi bổ sung HĐ đặt cọc hoặc làm lại HĐ đặt cọc và đưa điều khoản về hợp thửa vào nhé, càng rõ ràng cụ thể càng tốt. Việc sửa đổi bổ sung hay làm lại thì văn phòng công chứng sẽ làm cho bạn
Sang Le
Thưa luật sư,
Vì có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tiền cọc của chủ đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ nên tôi còn một việc nữa muốn hỏi ý kiến luật sư là:
– Do hợp đồng tôi soạn bằng văn bản word, có 2 tờ thì tờ thứ 2 là tờ có chữ ký của tôi và chủ đất và củng là tờ ghi rõ điều kiện phải hợp nhất 2 thửa đất, còn tờ đầu tiên chỉ là tờ khai tên của tôi và chủ đất, tuy nhiên điều tôi đang băn khoăn là vì khi hợp đồng soạn thảo bằng văn bản word thường thì phải có chữ ký của tôi và chủ đất trên tất cả tờ hợp đồng, vì là lần đầu tiên soạn thảo hợp đồng nên tôi có thiếu sót, nếu hợp đồng soạn bằng văn bản word chỉ có chữ ký trên 1 tờ như vậy thì có hợp pháp khi ra toà không thưa luật sư ?
Cảm ơn luật sư
Ngoc Blue
Trường hợp này khi ra tòa nếu như chủ đất không thừa nhận trang 1 thì tòa sẽ là cơ quan xác minh và quyết định tính hợp pháp của bản Hợp đồng bạn nhé. Hiện tại bạn vẫn có thể yêu cầu chủ đất ký bổ sung vào trang 1 được