MỤC LỤC BÀI VIẾT
- Hotline tư vấn thủ tục mua bán nhà đất tại HÀ NỘI: 0862.819.799
- BƯỚC 1 (đối với người Mua nhà đất): Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế & Tìm hiểu thông tin nhà đất
- #1. Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính
- #2. Tìm hiểu Thông tin về quy hoạch, dự án
- #3. Thông tin về tranh chấp
- #4. Thông tin vay nợ – thế chấp
- #5. Thông tin về người bán
- BƯỚC 1: (Đối với người Bán nhà đất)
- BẠN CÓ NÊN MUA BÁN NHÀ ĐẤT QUA TRUNG GIAN, MÔI GIỚI?
- BƯỚC 2: Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất
- Bạn mua bán nhà đất tại Hà Nội và đang cần tư vấn?
- Những nội dung cần thỏa thuận rõ ràng khi mua bán nhà đất
- Bạn có nên ĐẶT CỌC mua bán nhà đất?
- BƯỚC 3: Lựa chọn văn phòng công chứng
- KINH NGHIỆM CHỌN VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
- BƯỚC 4: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà đất
- BƯỚC 5: Thực hiện quy trình mua bán nhà đất & xử lý tình huống phát sinh
- Quy trình khi công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất
- Tình huống phát sinh cần lưu ý:
- BƯỚC 6: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ
- #1: Tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
- #2: Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ
Bạn đã từng làm thủ tục mua bán nhà đất hay có dự định sẽ mua hay bán nhà đất trong tương lai không?
Khi mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thì đương nhiên ai cũng thích mua bán nhà đất đã có sổ đỏ. Người mua sẽ yên tâm hơn, còn người bán sẽ bán được giá cao hơn, thủ tục mua bán nhà đất cũng đơn giản hơn.
Nhưng liệu nhà, đất đã có sổ đỏ rồi thì bạn có thể hoàn toàn yên tâm mua bán giao dịch hay chưa, đã có thể sang tên sổ đỏ thuận lợi chưa?
Trong bài viết này tôi sẽ hướng dẫn bạn 6 bước cơ bản để bạn làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ an toàn
Bài viết hướng dẫn chi tiết nên khá dài. Nếu nhà đất của bạn ở Hà Nội, mà bạn “lười và ngại” đọc, bạn có thể liên hệ số hotline của Luật NBS để được tư vấn:
Hotline tư vấn thủ tục mua bán nhà đất tại HÀ NỘI: 0862.819.799 |
Đối với việc mua bán căn hộ chung cư, bạn có thể tham khảo các bài viết sau:
- 5 điều cần biết để làm thủ tục mua chung cư an toàn.
- Hướng dẫn chi tiết các bước làm thủ tục mua bán chung cư
BƯỚC 1 (đối với người Mua nhà đất): Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế & Tìm hiểu thông tin nhà đất
Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bên mua yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng hiện nay khi công nghệ làm giả giấy tờ khá tinh vi, thì dù bạn nhìn thấy sổ đỏ rồi cũng chưa chắc đã yên tâm 100% được.
Vì vậy, bạn là bên mua thì nên kiểm tra và tìm hiểu các thông tin sau:
#1. Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính
Bạn nên đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.
Nếu bạn biết xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ thì bạn có thể xác định được vị trí dế dàng hơn. Nếu không bạn cần ra hỏi cán bộ địa chính phường/xã để biết thông tin chính xác.
Để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả, giấy tờ gốc như CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của bên bán có thật không thì có lẽ cũng khó cho bạn vì hiện nay thủ đoạn làm giả giấy tờ rất tinh vi và cần phải có các thiết bị giám định chuyên nghiệp có khi mới phát hiện được.
Tuy nhiên các công chứng viên thường xuyên được tập huấn và có kinh nghiệm về vấn đề này. Mặc dù mức độ kiểm tra không thể chính xác 100% nhưng với kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của công chứng viên thì bạn có thể yên tâm hơn.
Khi sử dụng dịch vụ làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ của Luật NBS, bạn sẽ được kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính miễn phí bởi các công chứng viên uy tín và dày dạn kinh nghiệm. |
#2. Tìm hiểu Thông tin về quy hoạch, dự án
Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.
Khi xem hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).
Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì nguyên tắc chung là bạn sẽ không được giao dịch chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được.
Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp ký hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ mới phát hiện không sang tên được.
Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin quy hoạch, dự án đâu? Có một số nơi có thể cung cấp thông tin cho bạn, đó là:
Tùy thuộc cách cơ cấu quản lý bộ máy, Bộ phận 1 cửa sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
Bạn nhớ photo sổ đỏ và các giấy tờ liên quan mang đến nhé.
Không phải tất cả các cơ quan nói trên ở mọi nơi đều đồng ý cung cấp thông tin cho bạn. Tùy thuộc vào cách quản lý của từng địa phương mà có nơi sẽ rất nhiệt tình và dễ dàng, có nơi sẽ khó khăn và phức tạp. Nếu cần thiết, bạn có thể gửi Đơn đề nghị cung cấp thông tin bằng văn bản |
Bạn có thể hỏi thông tin của những người ở xung quanh khu nhà, đất mà bạn định mua. Việc này có hiệu quả hay không thì còn tùy thuộc vào cách hỏi của bạn.
#3. Thông tin về tranh chấp
Trước tiên bạn nên lưu ý rằng: Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp
Như vậy, nhà đất đang có tranh chấp thì có thể bạn sẽ không thể làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ được.
Những tranh chấp đất đai đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.
Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….
Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.
Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ở cơ quan nhà nước, nếu như có người nộp đơn khiếu nại tranh chấp là thủ tục sang tên sổ đỏ có thể bị ngăn chặn và bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp.
Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
#4. Thông tin vay nợ – thế chấp
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.
Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 phần dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Khi sử dụng dịch vụ làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ của Luật NBS, bạn đương nhiên sẽ được chúng tôi tra cứu miễn phí các thông tin này trước khi thực hiện việc công chứng Hợp đồng mua bán / chuyển nhượng.
Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.
Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiều cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.
- Tham khảo thêm: Thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.
Ở bước này, có 1 cách cũng tương đối đơn giản để kiểm tra đó là: trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Thường thì bên cho vay nhận thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên người bán sẽ không có để cho bạn kiểm tra. Còn nếu có thì bạn có thể yên tâm phần nào về vấn đề này nhé.
#5. Thông tin về người bán
Nếu người bán nhà đất là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.
Đó là Bước 1 đối với người mua nhà đất, còn đối với người bán nhà đất thì Bước 1 đơn giản hơn một chút:
BƯỚC 1: (Đối với người Bán nhà đất)
Nếu bạn là người bán, ngoài việc tiếp xúc và trao đổi để tìm hiểu về người mua, thì bạn cần lưu ý nếu như bạn có đưa sổ đỏ gốc cho người mua nhà đất xem thì bạn không được rời mắt khỏi sổ đỏ gốc của bạn bất kỳ lúc nào cho đến khi người mua xem xong và trả lại bạn.
Lý do là vì hiện nay có nhiều trường hợp giả vờ làm người mua nhà đất sau đó lợi dụng sơ hở của chủ nhà để tráo sổ đỏ gốc bằng sổ đỏ giả.
Vậy bạn nên đề phòng cẩn thận sẽ đảm bảo an toàn hơn.
BẠN CÓ NÊN MUA BÁN NHÀ ĐẤT QUA TRUNG GIAN, MÔI GIỚI? |
BƯỚC 2: Thỏa thuận quy trình, thủ tục mua bán nhà đất
Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định mua bán nhà đất, bước tiếp theo bạn cần làm là thỏa thuận các bước và giai đoạn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất như thế nào.
Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của giao dịch mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ sau này.
Thông thường, đến bước này bạn nên nhờ một người chuyên nghiệp để tư vấn cho bạn, chẳng hạn như luật sư, công chứng viên. Họ sẽ giúp bạn hiểu thêm về thủ tục mua bán nhà đất và tư vấn cho bạn các bước làm thủ tục thuận lợi.
Bạn mua bán nhà đất tại Hà Nội và đang cần tư vấn?Bạn có thể tham khảo dịch vụ tư vấn miễn phí của Luật NBS: ***Lưu ý: Với nhà, đất tại những tỉnh, thành khác hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ tại Đây |
Còn nếu bạn muốn tự tìm hiểu, bạn có thể tham khảo những nội dung dưới đây:
Những nội dung cần thỏa thuận rõ ràng khi mua bán nhà đất
- Giá mua bán nhà đất (đương nhiên rồi)
- Ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các loại thuế, phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ
- Có đặt cọc không, đặt cọc bao nhiêu tiền, mấy đợt, thời hạn bao lâu
- Thời điểm khi nào giao tiền mua bán, giao hết tiền hay giữ lại bao nhiêu tiền
- Thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản
- Thanh toán tại ngân hàng hay chuyển khoản online
- Thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng
- Thời điểm khi nào giao giấy tờ gốc, sổ đỏ
- Thời điểm bàn giao nhà thực tế (bàn giao chìa khóa, đồ đạc và những tài sản khác liên quan)
- Ai là người làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Bạn có nên ĐẶT CỌC mua bán nhà đất?Đặt cọc mua bán nhà đất chưa chắc đã an toàn như bạn nghĩ… Các cách để đặt cọc mua bán nhà đất an toàn, hiệu quả! |
Khi đã ký hợp đồng công chứng xong, không có nghĩa là thủ tục mua bán nhà đất đã hoàn thành, bạn sẽ phải đợi khoảng 14-21 ngày để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Sau khi sang tên sổ đỏ xong, lúc đó thủ tục mua bán nhà đất mới hoàn thành.
Bên mua hãy lưu ý khoảng thời gian này để thỏa thuận việc có giữ lại một số tiền hay không.
Khi đã ký Hợp đồng công chứng xong, nếu như bên mua đã nhận đầy đủ giấy tờ gốc, sổ đỏ và các bản sao giấy tờ nhân thân, thì bên mua đã có thể đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Bên bán hãy lưu ý điều này để thỏa thuận thời điểm giao tiền và giao sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ khác.
Bên nào nộp thuế, phí hãy lưu ý ước lượng số tiền thuế, phí phải nộp để thỏa thuận về giá mua bán hoặc số tiền sẽ giữ lại để nộp thuế, phí.
BƯỚC 3: Lựa chọn văn phòng công chứng
Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định sẽ giao dịch và làm thủ tục mua bán nhà đất, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.
KINH NGHIỆM CHỌN VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNGĐây là cách chúng tôi lựa chọn Văn phòng công chứng tốt, uy tín, chuyên nghiệp. Dựa trên kinh nghiệm nhiều năm tư vấn và hợp tác với các công chứng viên và VPCC. Bạn cũng có thể áp dụng, hãy xem ngay! |
Luật NBS hiện đang cung cấp dịch vụ tư vấn thủ tục công chứng trực tuyến (online) tại Hà Nội. Bạn sẽ không cần phải di chuyển, đi lại, tiếp xúc mà vẫn có thể thực hiện được thủ tục công chứng mua bán nhà đất một cách nhanh chóng và hiệu quả
Khi ký hợp đồng công chứng, các công chứng viên của chúng tôi sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể phần nào yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.
BƯỚC 4: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà đất
Người mua và người bán chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo tư vấn và hướng dẫn của Văn phòng công chứng.
Để làm thủ tục mua bán nhà đất, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ cơ bản sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
- Chứng minh nhân dân / Căn cước công dân của bên mua và bên bán
- Xác nhận cư trú (nếu chưa có CCCD gắn chip – mã QR) của bên mua và bên bán
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân hoặc đã ly hôn) của bên mua và bên bán
- Biên lai thuế phi nông nghiệp mới nhất (nếu có)
Tham khảo thêm về hồ sơ giấy tờ nhà đất:
- Hướng dẫn cách kiểm tra toàn bộ hồ sơ giấy tờ trong nhà bạn
- Xác nhận tình trạng hôn nhân – Khó hay dễ?
- Lưu ý khi xin xác nhận tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn)
Sau khi Văn phòng công chứng xác nhận giấy tờ đã đầy đủ, người mua và người bán sẽ hẹn ngày để ký Hợp đồng mua bán nhà đất.
BƯỚC 5: Thực hiện quy trình mua bán nhà đất & xử lý tình huống phát sinh
Đây cũng là một bước rất quan trọng, nếu quy trình hợp lý có thể hạn chế rủi ro và tăng sự an toàn cho giao dịch mua bán nhà đất của các bên.
Quy trình khi công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất
Trước khi thực hiện quy trình, bạn hãy lưu ý điều sau đây:
Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Sau khi ký công chứng xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Bên mua đã có thể cầm Hợp đồng công chứng và hồ sơ để làm thủ tục sang tên sổ đỏ Vì vậy, các bên nên chú ý điều này để thỏa thuận thời điểm giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc cho phù hợp để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch mua bán nhà đất |
Bạn có thể tham khảo quy trình cơ bản chúng tôi xây dựng và tổng hợp dưới đây:
- Địa điểm có thể là tại Văn phòng công chứng hoặc địa điểm do các bên đã thống nhất thỏa thuận
- Thời gian do các bên đã thống nhất để phù hợp với việc thanh toán tiền và giao nhận sổ đỏ gốc và giấy tờ mua bán
Luật NBS tư vấn và cung cấp dịch vụ ký tại nhà hoặc tại ngân hàng tùy điều kiện theo quy định, đồng thời tư vấn cho khách hàng về thời gian ký phù hợp
- Chuyển khoản ngân hàng: 2 bên sẽ cùng ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
- Thanh toán tiền mặt (không khuyến khích): Hai bên tự chọn địa điểm giao nhận tiền, tự kiểm đếm tiền và giao nhận sổ đỏ gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
Luật NBS cung cấp dịch vụ máy đếm tiền cho các bên trong trường hợp các bên sử dụng dịch vụ của Luật NBS và ký Hợp đồng tại Văn phòng công chứng
Đó là quy trình cơ bản mà chúng tôi đã xây dựng và tổng hợp dựa trên quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tế.
Tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào để việc mua bán nhà đất an toàn, thuận lợi. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho bên còn lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn sẻ và thuận lợi.
Bên bán nhà, đất nếu không đi làm thủ tục sang tên cũng nên giữ cho mình một bản Hợp đồng công chứng.
Đừng nghĩ rằng bán rồi, nhận tiền xong rồi là xong và để cho bên mua giữ hết toàn bộ Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất. Biết đâu sau này có lúc bạn lại cần dùng đấy! |
Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo:
Đối với nhà đất tại Hà Nội, để làm thủ tục sang tên sổ đỏ nhanh và suôn sẻ thì Hợp đồng công chứng nhà đất cần phải có một số nội dung đặc thù theo yêu cầu riêng của Văn phòng đăng ký đất đai từng quận, huyện. Khi sử dụng dịch vụ của Luật NBS, bạn sẽ được tư vấn bởi Luật sư và Công chứng viên dày dạn kinh nghiệm để có một Hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn giúp bạn đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thuận lợi và vẫn đầy đủ nội dung, đảm bảo quyền lợi của các bên. |
Tình huống phát sinh cần lưu ý:
- Nếu thanh toán tiền mua bán nhà đất bằng hình thức chuyển khoản tại ngân hàng: Hãy lưu ý giờ làm việc và giao dịch của ngân hàng.
- Nếu thanh toán bằng hình thức chuyển khoản online: Hãy lưu ý hạn mức tối đa có thể chuyển trong 1 ngày mà ngân hàng đó quy định.
- Nếu thanh toán bằng tiền mặt (không khuyến khích): Hãy lưu ý chọn địa điểm an toàn và đảm bảo an toàn cho bản thân trong quá trình mang tiền mặt đi lại và di chuyển
Sau khi xong bước này, bạn có thể chuyển sang bước cuối cùng:
BƯỚC 6: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Ở bước cuối cùng này, bạn có 2 lựa chọn cũng đơn giản thôi:
#1: Tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Nếu bạn muốn tự mình làm thủ tục sang tên sổ đỏ, không cần phải tốn chi phí dịch vụ, thì bạn có thể tham khảo bài viết: Các bước để bạn tự làm thủ tục sang tên sổ đỏ, trong đó tôi chia sẻ những kinh nghiệm và các bước làm sang tên sổ đỏ cụ thể, giúp bạn có thể tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ một cách thuận lợi hơn.
Khi sử dụng dịch vụ của Luật NBS và muốn tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ, Luật NBS sẽ hỗ trợ bạn kê khai bộ tờ khai làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
#2: Sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ
Nếu bạn không có thời gian, hoặc thấy rằng việc làm thủ tục sang tên sổ đỏ quá phức tạp, thì có một cách đơn giản hơn rất nhiều, đó là: sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ.
Dịch vụ sang tên sổ đỏ hiện nay có nhiều đơn vị cung cấp nên phí dịch vụ cũng khá hợp lý.
Luật NBS hiện đang cung cấp dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội với giá dịch vụ chỉ từ 4 triệu – 6 triệu tùy vào hồ sơ cụ thể.
Khi sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ của Luật NBS, sau khi bạn ký công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất, bạn chỉ cần ngồi nhà và đợi sổ đỏ – sổ hồng đã sang tên bạn.
Xem các công việc cụ thể chúng tôi sẽ làm cho bạn tại ĐÂY
Để trợ giúp thêm về pháp lý, Luật NBS gửi đến bạn bộ Văn bản pháp luật về đất đai, tuy đây không phải là toàn bộ các VBPL trong lĩnh vực đất đai của Việt Nam (nếu tập hợp toàn bộ chắc bạn sẽ “loạn” mất) nhưng là những VBPL mà chúng tôi tự tổng hợp và thấy rằng đó là những văn bản cơ bản và cần thiết nhất để áp dụng và xử lý các tình huống phổ biến liên quan đến đất đai.
Bộ VBPL về đất đai do chúng tôi tổng hợp gồm 24 văn bản, tất cả đều là file word dạng *.docx, bộ văn bản này sẽ được chúng tôi cập nhật thường xuyên.
Bạn có thể xem Danh mục văn bản và tải về theo link dưới đây:
Cuối cùng, nhiều người hay nói đôi khi việc mua bán hay môi giới nhà, đất phải có duyên hoặc là phải mát tay nữa. Tôi cũng tin như vậy, có nghĩa là trong việc này ngoài các vấn đề pháp lý thì yếu tố may mắn cũng đóng 1 vai trò quan trọng.
Vậy nên chúc bạn có một giao dịch đảm bảo an toàn pháp lý và may mắn nhé!
Hy vọng bài viết này sẽ phần nào giúp ích cho những ai đang quan tâm có thể tham khảo và lựa chọn được cách thức giao dịch và mua bán nhà đất đảm bảo an toàn và đúng quy định.
Nếu có ý kiến hay câu hỏi liên quan, các bạn có thể gửi phản hồi ở dưới bài viết này hoặc liên hệ riêng để được tư vấn và giải đáp.
Bạn cũng có thể ấn nút “Theo dõi” để cập nhật các thông báo về bài viết mới nhất của chúng tôi qua email.
Tong van chi
Hôm nay mình đi làm hợp đồng ở VPCC nhưng do chủ nhà mới chuyển sổ hộ khẩu về quê nên khi làm hợp đồng địa chỉ thường trú Ko khớp với trên sổ đỏ nên Ko làm thủ tục tiếp theo đc. Cộng với chủ cũng làm lại chứng minh thư nd nên ngày cấp cũng Ko khớp với sổ đỏ. Cho mình hỏi bên bán cần phải làm thủ tục gì mới tiến hành Ký hợp đồng đc. Cám ơn nhiều
Ngoc Blue
Thực ra nếu chỉ để công chứng được hợp đồng thì chỉ cần xác nhận 2 số CMND là của 1 người thôi là đủ điều kiện rồi bạn ạ, còn hộ khẩu thì không yêu cầu vì không phải ai cũng ở mãi 1 chỗ. Tuy nhiên quan trọng là khi bạn cầm Hợp đồng đó để đi làm sang tên sổ đỏ thì phải làm được, mà ở một số cơ quan đăng ký nhà đất họ lại yêu cầu bạn phải đi đính chính các thông tin trên sổ đỏ trước rồi mới được sang tên, nếu trường hợp này xảy ra thì bạn lại phải hủy hợp đồng công chứng để làm lại.
Vậy nên trường hợp này tốt nhất là VPCC yêu cầu như thế nào để làm theo, hoặc bạn có thể cầm sổ đỏ ra cơ quan đăng ký đất đai để hỏi xem có phải đính chính trước không, rồi làm hợp đồng sau.
(có 1 số cơ quan đăng ký nhà đất họ không yêu cầu, cái này tùy từng quận, huyện trên địa bàn nơi có nhà, đất)
Thực tế mình làm ở Hà Nội là như vậy đó bạn ạ 🙂
Tong van chi
Đành phải chờ họ đính Chính lại thôi! Cảm ơn bạn nhiều
Ngoc Blue
Đúng rồi, làm vậy chắc chắn hơn. Đính chính hồ sơ cũng đơn giản và chỉ mất khoảng 5 ngày làm việc thôi mà 🙂
TNG
Chào bạn.
Cho mình hỏi: Trong chuyển nhượng mua bán nhà đất bước cuối cùng là khi nộp lại để ra sổ đỏ cho người mới cần nộp lại những gì ạ?
Sổ Đỏ (của người bán) có phải bắt buộc nộp cùng với bộ hồ sơ cùng như giấy tờ thủ tục sang tên ko ạ?
Và nếu có trường hợp khi chuyển nhượng người bán (sau khi công chứng) không chịu đưa sổ gốc vì 1 lý do nào đó cho người mua thì người mua có tiếp tục sang tên được không.
Cám ơn nhiều!
Ngoc Blue
Chào bạn,
Nếu mà nói bước cuối cùng để lấy sổ đỏ thì bạn chỉ cần nộp lại 2 Thông báo đã nộp thuế và lệ phí trước bạ thôi, sau đó xuất trình CMND của người được lấy sổ đỏ để lấy sổ là xong rồi. Nộp thêm lệ phí thẩm định và lệ phí cấp sổ nữa thôi.
Còn nếu ý bạn là nộp hồ sơ để sang tên thì tùy từng nơi mà yêu cầu về giấy tờ sẽ khác nhau 1 chút, nhưng về cơ bản là những giấy tờ nào bạn dùng để công chứng thì cũng sẽ dùng để nộp hồ sơ chuyển nhượng sang tên.
Sổ đỏ gốc của người bán phải nộp cùng bộ hồ sơ để sang tên nhé, nếu người bán không chịu đưa sổ đỏ gốc để nộp thì không sang tên được đâu bạn ạ.
TNG
Dạ cám ơn Blue e đã hiểu rồi.
Bên Blue mình tư vấn rất nhiệt tình 🙂
TVC
chào bạn:
cho mình hỏi: mình đang định mua 1 ngôi nhà nhưng hiện tại trên sổ đỏ của ngôi nhà đó có ghi là tài sản thế chấp ngân hàng. chủ nhà bảo là đã trả nợ xong cho ngân hàng và có giấy thông báo cho VP đăng ký đất đai để xóa thế chấp nhưng họ bận chưa đi làm thủ tục xóa thế chấp được. cho mình hỏi họ phải làm thủ tục xóa thế chấp tại VP đăng ký đất đai xong mới làm hợp đồng mua bán tại VPCC hay hôm làm hợp đồng mua bán tại VPCC thì làm 1 thể luôn cũng được.
cảm ơn nhiều!
Ngoc Blue
Chào bạn,
Về nguyên tắc là bạn sẽ phải xóa thế chấp xong mới ký và công chứng Hợp đồng mua bán nhé. Thủ tục xóa thế chấp thông thường khoảng 3-5 ngày. Vậy nên nếu không có gì gấp, bạn có thể đợi đến hôm lấy sổ đỏ đã xóa thế chấp rồi mang đến VPCC để công chứng Hợp đồng mua bán luôn. Làm như vậy sẽ an toàn hơn cho bên mua.
Thực tế thì nếu như trường hợp bên bán không thể đợi đến hôm lấy sổ đỏ đã xóa thế chấp để ký Hợp đồng mua bán thì một số VPCC có thể cho hai bên ký Hợp đồng trước nhưng họ vẫn giữ lại Hợp đồng mà chưa đóng dấu công chứng, sau đó sẽ đợi đến hôm có sổ đỏ xóa thế chấp để công chứng và phát hành hợp đồng. Trường hợp này VPCC áp dụng linh hoạt để tạo điều kiện cho hai bên, nhưng bạn cũng lưu ý nếu làm như vậy là trái nguyên tắc và rủi ro hơn cho bên mua đấy nhé.
TVC
ok, cảm ơn bạn nhiều!
Ninh Nguyen
Dạ e cám ơn phần trả lời của chị Blue ạ!
Để rõ ràng hơn e xin nói lại lúc 2 bên thoả thuận
Theo thảo luận ban đầu trước khi công chứng trả 90% hợp đồng. Và sau đó thì người ta mới trả nốt phần còn lại khi e đóng Thuế TNCN và chứng minh tài sản ko có vấn đề gì tranh chấp trong thời gian làm sổ đỏ…. (bên mua và môi giới người ta nói thế)
Sẵn tiện đây e xin hỏi…ngôi nhà là tài sản đâu tiên của e.
Vi e muốn chứng mình để đc miễn TNCN cần thủ tục những bước như thế nào và thời gian xét TNCN khoảng bao lâu ạ.
Và có cách nào ràng buộc lại với số tiền 10% để bên mua thanh toán đầy đủ không ạ.
E cám ơn chị nhiều ạ!
Ngoc Blue
Về khoản 10% thì như chị đã nói lần trước, em có thể lựa chọn và áp dụng cách phù hợp. Ngoài ra thì hiện giờ quy trình cấp sổ đỏ thông thường là có Thông báo nộp thuế TNCN là đã có sổ đỏ mới rồi, sau khi nộp thuế xong thì được lấy sổ đỏ mới luôn chứ không phải đợi nữa, vì vậy khi có thông báo nộp thuế TNCN tức là chắc chắn tài sản của em không có vấn đề gì và đã sang tên được. Vậy nên em có thể thỏa thuận với người mua là khi có thông báo thuế TNCN thì bên mua thanh toán nốt 10%, sau đó em sẽ đi nộp thuế để lấy sổ đỏ cho họ luôn. Tất cả thỏa thuận nên lập thành văn bản nhé.
Về việc miễn thuế TNCN thì tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định như thế này:
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Đó là về quy định, còn thực tế thì em nên đến cơ quan thuế hỏi trước về thủ tục nhé, bởi vì hiện nay các cơ quan thuế họ yêu cầu về hồ sơ chứng minh nhà ở duy nhất khác nhau, có nơi chỉ yêu cầu em viết cam kết, cũng có nơi họ yêu cầu phải có xác nhận ở địa phương. Vì vậy em nên hỏi trước thủ tục và cả thời gian để chuẩn bị sẵn hồ sơ thì sẽ thuận lợi hơn.
Ninh Nguyen
Em có một trường hợp thế này.
Sau khi thoả thuận hợp đồng đặt cọc, bên Mua chỉ muốn giao trước 90% số tiền giá trị hợp đồng khi ra Công Chứng tại VPCC và giữ lại 10% khi nào xong giấy tờ thì mới thanh toán nốt.
Vậy cho em hỏi:
Trong quá trình làm giấy tờ chuyển nhượng em được quyền giữ giấy tờ nào hay có văn bản nào ràng buộc để bên Mua trả nốt 10% còn lại và hoàn thành hợp đồng mua bán chuyển nhượng ạ.
Ngoc Blue
Ý bạn là bên mua sẽ giữ lại 10% cho đến khi công chứng xong Hợp đồng mua bán chuyển nhượng hay là cho đến khi sang tên sổ đỏ xong?
Nếu như chỉ giữ cho đến khi công chứng xong Hợp đồng thì rất đơn giản, bởi vì bạn vẫn giữ sổ đỏ gốc cho đến khi công chứng xong hợp đồng.
Còn nếu như bên mua yêu cầu giữ tiền cho đến khi sang tên xong thì hơi rủi ro hơn, trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
1. Bạn là người trực tiếp đi làm sổ đỏ hoặc ủy quyền đi làm sổ đỏ, trong đó sẽ ghi rõ là khi nhận sổ đỏ mới thì người nhận sổ sẽ là bạn.
2. Hai bên có thể lập 1 tài khoản ở ngân hàng cho số tiền 10% đó và phong tỏa cho đến khi nào lấy sổ thì tiền trong tài khoản đó sẽ chuyển cho bạn. Vấn đề này thuộc về nghiệp vụ ngân hàng nên nếu bạn chọn cách này thì nhớ hỏi kỹ ngân hàng và lựa chọn cách làm nào phù hợp nhé.
Nói chung trường hợp giữ lại tiền sau khi làm sổ đỏ như vậy thường khá rủi ro, dù cho bạn có áp dụng cách nào đi nữa thì cũng vẫn có phần rủi ro. Thực ra không phải không có trường hợp có Hợp đồng công chứng rồi nhưng lại không làm được sổ, tuy nhiên trường hợp này rất hiếm, vậy nên nếu thửa đất hay căn nhà của bạn không có vấn đề gì thì bạn hãy cố gắng giải thích và thuyết phục người mua rằng khi có Hợp đồng mua bán chuyển nhượng đã được công chứng rồi thì có thể yên tâm về việc làm sổ sang tên.
hong
e chào c ạ, c ơi, e có 1 vấn đề thắc mắc chị tư vấn giúp e với ạ, bên bán yêu cầu là khi làm xong thủ tục ở vpcc thì bên mua phải trả toàn bộ số tiền mua đất, vậy làm thế nào để đảm bảo được quyền lợi của bên mua khi giao hết tiền ạ, vì 2 bên thống nhất là bên bán phải làm sổ đỏ cho bên mua ạ
Ngoc Blue
Bên mua có bản Hợp đồng công chứng và Biên bản giao tiền hoặc Giấy tờ chuyển khoản ngân hàng là có đủ căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho bên mua nếu không may có rủi ro xảy ra rồi bạn ạ. Còn trường hợp để bên bán đi làm sổ đỏ mà lại giao hết tiền rồi thì ngoài lòng tin ra mình cũng không nghĩ ra cách nào khác tư vấn cho bạn để có thể hạn chế rủi ro 100% được.
Đoàn Công Quý
Chào bạn, cho minh hỏi.
Minh đang mua 1 manh đất và đang chuẩn bị làm thủ tục sang tên sổ đỏ nhờ qua VPCC.
Nhưng mình nghe thấy có người bảo khi đi ra VPCC làm thủ tục mua trị giá đất thì nên để trị giá thấp dưới 200 hay 300 tr/ đồng gì đó để đỡ cho chi phí thuế má gì ( mk cũng ko rõ lắm), mà giá trị thực mình mua phải thanh toán là 450tr. Như vậy có đúng không nhờ bạn tư vấn giúp ( thứ 2 tuần sau là mk làm sang tên rồi),( trả lời và Maill riêng giúp mình). Cảm ơn bạn
Ngoc Blue
Câu hỏi của bạn cũng đã có khá nhiều bạn hỏi và mình cũng đã trả lời rồi nhé, bạn vui lòng tham khảo thông tin ở phần bình luận dưới bài viết này, hoặc phần bình luận dưới bài viết Các bước để bạn tự làm thủ tục sang tên sổ đỏ